В Новосибирской области произошло снижение темпов роста ипотечного рынка
С каждым годом всё больше россиян решаются взять кредит на покупку собственной квартиры, а государство и банки, со своей стороны, стимулируют эту решимость. Однако показатели развития ипотечного рынка в субъектах Российской Федерации порой существенно отличаются друг от друга.
Например, за февраль текущего года по всем субъектам Федерации было выдано свыше 45 тысяч ипотечных жилищных займов, сумма которых составляет около 64,5 млрд рублей. Данный показатель по сравнению с соответствующим периодом прошлого года оказался выше на 80 процентов. Аналитики объясняют это тем, что низкие ставки в 2011 году привлекли больше людей, интерес был также подогрет прогнозами о последующем росте ставок.
Новосибирская область продемонстрировала в этом году снижение объёма ипотечного кредитования. О причинах этой ситуации и перспективах развития ипотеки в регионе журналистам в пресс-центре ГТРК-Новосибирск рассказал Александр Чаленко, генеральный директор Новосибирского областного агентства ипотечного кредитования.
В целом по России, вопреки прогнозам, традиционное январско-февральское затишье в сфере кредитования в 2012 году обернулось ростом. По данным ЦБ РФ, сезонное сокращение выдачи ипотеки банками в январе оказалось меньшим, чем в предыдущие годы. Однако, по данным Центробанка, в НСО за январь было выдано 663 ипотечных кредита в рублях и ни одного в иностранной валюте. Общая сумма кредитов составила 849 млн рублей, что почти втрое меньше, чем в декабре прошлого года. Тем не менее по объёму ипотечного кредитования в январе Новосибирская область стала второй среди регионов Сибирского федерального округа. На первом месте Красноярский край, где заёмщики взяли в банках 832 ипотечных кредита на сумму 1,08 млрд рублей.
По мнению Александра Чаленко, говорить о резком снижении объёмов ипотечного кредитования вовсе не стоит. Скорее, эту тенденцию можно охарактеризовать как снижение темпов прироста, что вполне естественно в посткризисной экономической ситуации. То есть в 2011 году всё-таки общая сумма выданных ипотечных кредитов была самой большой. Это обусловлено, в частности, и тем, что «в активную работу включились крупнейшие игроки», такие как Сбербанк, Газпромбанк, ВТБ-24, Номосбанк и другие. Сейчас они занимают самую большую долю на рынке ипотечного кредитования. Что же касается НОАИК, оно работает, скорее, как институт развития, а не как кредитное учреждение. Поэтому, если рынок показывает положительную стабильную динамику, то доля этой компании в выдаче кредитов сокращается, тогда как в кризисный 2008 год она достигала четверти от всего ипотечного рынка.
«Сейчас мы делаем акцент в своей работе на создание новых механизмов и новых кредитных продуктов, которые позволят решать жилищные проблемы граждан более эффективно. Однако на стадии внедрения новых идей некоторые из них мы реализуем самостоятельно. Например, в прошлом году нам пришлось примерить на себя роль застройщика в процессе строительства двух доходных домов в Академгородке. В этом году дома будут введены в эксплуатацию, а затем и сам экономический механизм будет передан на рынок.
Статистика такова, что лишь 15—18% россиян имеют возможность воспользоваться ипотекой. Поэтому доходные дома могут помочь решить целый комплекс проблем — от обеспечения жильём малоимущих граждан до привлечения трудовых мигрантов из других регионов.
Мы также запустили ряд новых программ. В частности, по ипотеке для молодых учёных. Продолжили развитие “военной” ипотеки. И в очередной раз столкнулись с дефицитом строительных компаний, которые можно было бы, образно говоря, кредитовать “с закрытыми глазами”. В Новосибирске есть несколько таких компаний, занимающихся комплексной застройкой и делающих ставку на доступное жильё в многоэтажных домах в спальных районах Новосибирска», — сказал Александр Чаленко.
Кстати, на конференции «Ипотека в России — 2012», прошедшей в Москве 23 марта, эксперты отмечали, что российский рынок ипотеки вступил в 2012 год в достаточно нестабильном состоянии. А ключевыми факторами, определяющими «лицо» российской ипотеки, должны стать не только экономические показатели, но и законодательные новеллы конца 2011 года, касающиеся рынка недвижимости.
В частности, речь идёт об ужесточении требований к заёмщикам. Ряд нормативных актов, принятых в прошлом году, заметно ухудшил положение банков и увеличил их кредитные риски (законодательная отмена моратория на досрочное погашение кредита, запрет на взыскание задолженности сверх стоимости предмета залога и др.). В связи с этим банки вряд ли будут активно продвигать программы с небольшим первоначальным взносом и определённо усовершенствуют внутреннюю систему оценки платежеспособности заёмщика.
С другой стороны, набирает обороты социальная ипотека. Доля частично субсидированных за счёт федерального и региональных бюджетов ипотечных кредитов была весьма велика и в прошлом году. Более того, именно с этим направлением многие эксперты связывают общий рост выдачи ипотеки в нашей стране. Одним из наиболее удачных проектов в данной области стала «Народная ипотека» в Краснодарском крае. В 2012 году в России появятся и новые подобные программы — для молодых учёных, врачей, учителей и т. п., некоторые из них уже реализуются сейчас в Новосибирской области.
Активно развивающимся направлением является сегодня ипотека на новостройки. Благодаря постепенному восстановлению строительной отрасли и ужесточению контроля деятельности застройщиков, кредитование на этапе возведения дома в 2012-м уже не связано со столь существенными рисками, как в 2008—2009 годах. Сотрудничество банков с застройщиками, в свою очередь, зарекомендовало себя как генератор наиболее выгодных для заёмщика предложений.
По информации Центрального Банка России, за первые два месяца 2012 года средневзвешенная ставка по жилищным кредитам, выданным в рублях, выросла в среднем по России на 0,4%. Так, на декабрь прошлого года она составляла 11,6%, а на начало марта 12%. Впрочем, несмотря на то, что ставки по ипотеке в прошлом году называли самыми низкими в истории постсоветской России, премьер-министр Владимир Путин не так давно заявил, что самые приемлемые для страны ставки должны быть в пределах 5—6%.
Интересно, что во время проведения конференции «Ипотека в России — 2012» заместитель начальника отдела финансовых рынков департамента инновационного развития и корпоративного управления Минэкономразвития Екатерина Покопцева рекомендовала российским муниципалитетам не субсидировать процентные ставки по ипотеке. Свою позицию она объяснила так: муниципалитеты, которые взяли обязательства субсидировать процентную ставку, в кризис не смогли сдержать своё обещание. В результате некоторые заёмщики попали в безвыходную ситуацию и потеряли квартиры. Причина известна. Они так и не смогли вовремя и в полном объёме вносить ежемесячные платежи. Она также подчеркнула, что, кроме субсидирования, муниципалитет, если он берёт на себя такие обязательства, обязан ещё и предусмотреть, куда будет переселять граждан в крайнем случае.
Екатерина Покопцева считает, что в России ипотеку все воспринимают не как рыночный механизм, а как социальное явление. Но никакие специальные ипотечные программы для отдельных учителей, врачей и прочих категорий граждан не смогут решить проблемы с жильём. По её мнению, вместо того, чтобы давать малообеспеченным категориям граждан большие кредиты, лучше активно развивать арендный фонд. Ведь люди нуждаются не в долгах, а в жилье. И совсем не обязательно, чтобы оно было у них в собственности.
В целом же, несмотря на очевидные сложности, специалисты смотрят в будущее достаточно оптимистично — ряд озвученных в начале года прогнозов сулит в 2012 году дальнейший рост объёма выдачи ипотечных кредитов.