В структуре рынка акцент все больше смещается в сторону нового жилья
В 2012 году выдача ипотечных кредитов на покупку квартир в новых домах росла в полтора раза быстрее всего рынка. В текущем году доля таких ссуд в общем объеме выдачи ипотеки может вырасти с 28 до 35%.
Спрос на ипотеку в очередной раз показал высокую чувствительность к процентным ставкам: их рост привел к заметному замедлению рынка ипотечного кредитования в 2012 году. Увеличение стоимости заемных средств побудило банки повысить ставки по ипотеке в среднем на полтора процентных пункта, однако и этого хватило, чтобы резко охладить интерес заемщиков. Задал курс Сбербанк: в течение второго полугодия 2012-го он поднимал ставки дважды, его примеру последовали и другие игроки. В результате по итогам прошлого года объем ипотечного кредитования вырос только на 44% против 90% годом ранее, едва преодолев планку 1 трлн рублей.
Наибольшее замедление рынка пришлось на четвертый квартал: за этот период прирост выдачи по сравнению с четвертым кварталом 2011 года составил 33% (против 72% в первом квартале). Качество портфеля при этом не пострадало: доля просроченной задолженности продолжила снижаться и на начало текущего года составила 2,1% портфеля (см. график 3). Во многом это было достигнуто за счет устойчивого роста объема совокупного ипотечного портфеля на балансах банков — на 34%, до 2 трлн рублей.
Госбанки наступают
Доля крупнейшего игрока ипотечного рынка — Сбербанка — в 2012 году продолжила снижаться, хотя и заметно медленнее. Она составила 43,3% объема выдачи против 44,7% за 2011 год и 49% за 2010-й. Лидер рынка показал темп прироста предоставленных ссуд чуть ниже среднерыночного (+39%), в то время как его ближайший конкурент — ВТБ24 — уже второй год подряд сохраняет в два раза более высокую динамику кредитования (+96,1%). Совокупная же доля крупнейших ипотечных банков с государственным участием (Сбербанк, ВТБ24, Газпромбанк, Связь-банк и Банк Москвы) выросла за год с 63 до 67%..
Значимым событием на ипотечном рынке стало возвращение в строй Банка Москвы. В 2011 году он интегрировался в группу ВТБ и существенно снизил свою активность на рынке. Объем выдачи ипотечных кредитов за 2012 год у него составил 4,7 млрд рублей против 338 млн годом ранее, что позволило банку вернуться в топ-30 по этому показателю. В 2013 году Банк Москвы ставит перед собой цель войти в десятку «ипотечных» банков, что еще больше укрепит позиции госбанков: их доля в объеме выдачи ипотеки может превысить 70%.
Доля топ-20 ведущих игроков ипотечного рынка увеличилась с 80 до 82,5%, притом что лидеры показали разнонаправленную динамику. Заметно лучше рынка росли Банк «Санкт-Петербург» (+204,9%), ТКБ (+124,5%) и Связь-банк (+97,4%). Банки с иностранным участием в капитале показали низкий или даже отрицательный темп прироста: Росбанк (+34,8%), Райффайзенбанк (–5,7%), ЮниКредит Банк (12,8%), Абсолют Банк (+3,8%), Нордеа Банк (–23,9%). Доля АИЖК на ипотечном рынке не претерпела сильных изменений и составила 6% объема выданных ссуд (7% годом ранее).
Новостройки в фокусе
В структуре рынка акцент все больше смещается в сторону нового жилья. В прошлом году темп прироста выдачи ипотеки на приобретение квартир в новостройках превышал динамику рынка в полтора раза. Благодаря этому доля ипотечных ссуд на первичном рынке за год выросла с 23 до 28% от всего объема выдачи (без учета данных по Сбербанку).
Интерес заемщиков к первичному рынку подогревается ростом предложения нового жилья: объем введенных жилых площадей в 2012 году не только превысил уровень 2011-го (65 млн кв. м против 62 млн), но и обогнал докризисные значения (64 млн кв. м в 2008 году, см. график 2). Драйвером роста также стала застройка территорий ближайшего Подмосковья и Новой Москвы, где в последние два года наблюдается настоящий строительный бум. Главный тренд последнего времени — возведение на этой территории качественного жилья массового сегмента, привлекающего своими сравнительно невысокими ценами.
Решиться на приобретение новостроек заемщикам помогает также Закон о защите прав дольщиков (214-ФЗ), который в последние годы активно совершенствуется. Договоры на приобретение квартир в новостройках, заключенные в соответствии с этим законом, позволяют снизить риски двойных продаж, а также устанавливают ответственность застройщика в случае срыва сроков окончания строительства и ввода объектов в эксплуатацию. Соблюдение этого закона — одно из стандартных требований банков при аккредитации объекта недвижимости, и в последнее время в рамках этого закона работает все больше застройщиков.
Рост без перегрева
По прогнозам «Эксперт РА», рынок ипотечного кредитования в 2013 году в очередной раз обновит максимумы: объем кредитования составит не менее 1,2 трлн рублей. Базовые предпосылки к этому — выполнение планов относительно темпа прироста российской экономики на 3%, а также отсутствие потрясений на финансовых рынках.
Темп прироста рынка по отношению к предыдущему году составит 20–25%, что, по нашему мнению, будет соответствовать здоровому росту ипотечного рынка без риска перегрева каких-либо его сегментов. Ключевое значение будет иметь динамика процентных ставок: при их сохранении на текущем уровне рынок прибавит порядка 20%, а в случае снижения (в пределах 1 п. п.) темпы прироста могут составить 25%. Вероятность реализации последнего сценария мы оцениваем как достаточно низкую — 20–30%. Темп прироста задолженности по ипотечным кредитам также будет снижаться и не превысит 20%, что связано с ростом интереса банков к секьюритизации ипотечных активов.
Большинство опрошенных «Эксперт РА» банков полагают, что процентные ставки по ипотечным кредитам останутся неизменными либо вырастут незначительно (в пределах 1 п. п., см. график 4.). Тем не менее банкиры ожидают роста интереса населения к ипотечным ссудам на протяжении всего 2013 года и готовы дополнить свои линейки ипотечных продуктов новыми программами.
Не даст рынку сильно замедлиться и прогнозируемый рост строительной отрасли. Федеральная целевая программа «Жилище», определяющая государственную политику в области обеспечения населения жильем, предусматривает в текущем году возведение 70 млн кв. м новых домов. Значимое влияние на рынок ипотеки окажут планы столичных властей по застройке территорий Новой Москвы, предусматривающие до конца 2013 года возведение 1 млн кв. м жилья, что почти в два раза больше, чем годом ранее. Мартовское распоряжение властей Подмосковья приостановить выдачу разрешений на новое строительство, не предусматривающее создания социальной инфраструктуры, в текущем году на рынке не отразится: запрет не относится к уже строящимся домам и согласованным проектам.
С учетом взятых темпов развития нового строительства доля ипотечных кредитов на покупку квартир на первичном рынке к концу 2013 года может достичь 35% от общего объема выдачи. Наблюдаемый рост интереса к ипотечным программам несет в себе двойной эффект: он стимулирует девелоперов возводить больше жилья, что, в свою очередь, позитивно отражается на динамике ипотечного кредитования.