Как и почему в России хотят «выращивать» ипотечных заемщиков на спецдепозитах

Депутаты Госдумы приняли в первом чтении законопроект о договорах жилищных сбережений. Этот инструмент позволит потенциальным заемщикам накопить на первоначальный взнос по ипотеке, а банкирам — привлечь вклады населения на длинные сроки. Эксперты пока смотрят на перспективы нового инструмента скептически: чтобы заинтересовать массового клиента, банки должны будут предложить ему высокую ставку по длинному вкладу, а их интерес к такому неочевиден. Банки, в свою очередь, беспокоятся, будет ли для них правом или обязанностью выдавать кредит клиенту, заключившему с ними договор о жилищном депозите

Какой инструмент предлагают

Такие вклады будут застрахованы на сумму до 10 млн рублей против стандартных 1,4 млн рублей, на которые застрахованы обычные депозиты. Единственное условие для граждан — держать деньги на таком вкладе не менее года и использовать их исключительно на покупку жилья. Иначе банки смогут пересчитать процентную доходность по вкладу по минимальной ставке для вкладов до востребования. Законодатели не планируют прописывать в законопроекте иных параметров жилищного депозита, например, формулу расчета процентной ставки. Как заявил Аксаков Forbes, ее, как и другие условия договора, должен установить сам рынок.

«Запуск системы жилищных сбережений является механизмом обеспечения «выращивания» ипотечных заемщиков. В рамках нее гражданин сможет накапливать средства для первоначального взноса по договору кредита, что позволит сформировать прогнозируемый будущий спрос на ипотечные банковские продукты», — говорится в пояснительной записке к законопроекту.

В период действия договора жилищных сбережений при обращении вкладчика кредитная организация обязана заключить с ним договор ипотеки. Однако перечислены и случаи, когда банк вправе отказать ему в ипотечном кредите. Например, если у клиента есть просроченная задолженность на срок более 30 дней, на клиента возбуждено исполнительное производство на сумму более 30 000 рублей, он находится в процессе банкротства, признан причастным к экстремизму и терроризму или показатель долговой нагрузки (соотношение платежей по кредитам и ежемесячного дохода) заемщика превышает 50%. «Указанные ограничения установлены в законодательстве, гражданин должен заранее понимать, что в силу определенных причин не сможет получить кредит», — говорится в пояснительной записке к законопроекту.

Почему его не сделали раньше

Однако такие программы субсидирования через региональные институты развития заработали только в друх регионах: в Башкортостане (с 2014 года) и Краснодарском крае (с 2011 года, в 2016-2019 годах она была приостановлена). Их партнерами со стороны банков выступали Сбербанк, «Уралсиб» и МСП-банк в Башкортостане, РСХБ и «Центр-инвест» на Кубани.

В нынешней версии законопроекта, принятого в первом чтении, также сообщается, что субсидии из федерального бюджета для поддержки таких продуктов не предусмотрены, но региональные власти вправе увязывать их с проектами массового строительства жилья в рамках комплексного освоения территорий (КОТ).

Сейчас новый законопроект будет выгоден всем сторонам, считает Анатолий Аксаков. С одной стороны, у граждан появится инструмент целевого накопления с более выгодными ставками по вкладу и большей суммой, защищенной системой страхования. С другой стороны, банки получат доступ к длинным деньгам населения и начнут конкурировать за таких клиентов, возможно, предлагая пониженную ставку по ипотеке тем, кто долго держал у них деньги. Для игроков рынка недвижимости будет предложен механизм формирования отложенного спроса на жилье, при этом такого влияния на цены, как у льготной ипотеки, у этого инструмента не будет. А государство выиграет от того, что новый инструмент будет стимулировать граждан сберегать, а не продолжать увеличивать потребление, разгоняющее инфляцию, считает депутат. Кроме того, принятие федерального закона стимулирует регионы участвовать в программах жилищных накоплений и субсидировании ипотечных ставок.

Нужен ли продукт банкам

Для банков такие вклады — это возможность получить длинные пассивы, а также заполучить клиента, настроенного на долгосрочные отношения с кредитной организацией, отмечает управляющий по анализу банковского и финансового рынков ПСБ Дмитрий Грицкевич. Для клиентов это возможность накопить на первый взнос по ипотеке на вкладе с более высокой ставкой. «Можно предположить, что банки будут давать премию по ставке по длинным вкладам», — рассуждает он.

О ценовых параметрах вклада говорить пока рано, отмечает руководитель продуктов и сервисов банка «Дом.РФ» Никита Казанцев. Основной вопрос, по его мнению, будет ли в итоговой версии закона прописана обязанность банка заключить вместе с договором вклада и кредитный (ипотечный) договор. При выдаче ипотечного кредита клиент проходит стандартную процедуру скоринга, если заемщик не проходит скоринг, банк нельзя обязывать выдавать кредит только по причине наличия жилищно-накопительного вклада, соглашается Дмитрий Грицкевич.

Перечень возможных ситуаций, когда банки вправе отказать вкладчику в ипотеке, по мнению банкиров, неполный. «Он не покрывает все параметры, которые банк оценивает на этапе андеррайтинга. Требуется либо расширение этого перечня, либо внесение в закон формулировки, позволяющей банкам самостоятельно принимать решение о возможности заключения договора ипотеки, исходя из своих требований к будущему заемщику», — считает Никита Казанцев.

При текущей денежно-кредитной политике интерес банков к такому продукту не очевиден, считает управляющий директор по валидации рейтингового агентства «Эксперт РА» Юрий Беликов: банки сейчас не спешат активно таргетировать длинные вклады, ожидая окончания цикла высоких ставок. Кроме того, вместо таких вкладов банкам может быть выгоднее продолжить выдачи комбо-ипотеки, где кредит выдается не только на жилье, но и на первоначальный взнос, добавляет он.

Нужен ли продукт заемщикам

Для заемщиков именно бонус к процентной ставке по вкладу, как и ее потенциальное снижение по ипотеке будут самой главной мотивацией для использования такого продукта на фоне высоких инфляционных ожиданий, констатирует Беликов. Повышение страхового лимита до 10 млн рублей вряд ли замотивирует клиентов, так как частота страховых случаев в российской банковской системе существенно сократилась в последние годы, добавляет он.

Удобство для заемщика в открытии жилищно-накопительного вклада — это возможность зафиксировать ставку по кредиту, что, вероятно, будет востребовано на цикле роста ставок, предполагает Дмитрий Грицкевич из ПСБ. «Также можно ожидать спроса на этот продукт при льготных ипотечных программах, где ставка по ипотеке фиксированная. Вместе с тем взрывного спроса на жилищно-накопительные вклады мы не ждем при наличии большого разнообразия классических инструментов накопления: от стандартных вкладов и накопительных счетов до рынка облигаций», — заключает он.

Чтобы вовлечь массового россияна в такие продукты, ему нужно предложить зафиксировать в договоре стоимость жилья или дать скидку при его покупке, но на это не пойдут ни законодатели, ни банки, ни застройщики, рассуждает независимый финансовый экперт Андрей Бархота. «Поэтому механизм жилищно-накопительных вкладов разнообразит перечень инструментов финансирования приобретения жилья, но его эффект будет косметическим, так как основная проблема рынка лежит не в процентных ставках или финансовых механизмах покупки жилья, а в его стоимости. Повлиять на доступность жилья финансовые механизмы пока бессильны», — признает он.