Комбо-ипотека для семей: перспективы в 2025 году

Платежи по комбо-кредитам обходятся в 2–2,5 раза дешевле, чем по ипотеке без госпрограммы. Но доля таких сделок пока невелика, так как некоторые банки кратно повышают ставки по нельготной части. Как сейчас работает механизм и насколько он перспективен для рынка, рассказали эксперты.

В конце 2024-го средний чек по льготной ипотеке в регионах России превысил максимальные 6 млн руб. Так как жилищные кредиты перестали вписываться в установленные рамки, банки все чаще стали выдавать комбо-ипотеку, в которой сверхлимитная часть идет по рыночной ставке. В Минфине ранее отмечали, что при такой схеме завышение ставки на нельготную часть может достигать 100%.

С 1 апреля 2025 года такое завышение рыночной ставки стало недоступным. Теперь полная стоимость кредита (ПСК), в которую входят проценты по займу, страховка и другие связанные с ним платежи, не сможет более чем на треть превышать среднерыночные значения. В дальнейшем регулятор планирует изменить подход к ПСК, включив в формулу субсидию Минфина, рассказала начальник управления поведенческого надзора за деятельностью профессиональных кредиторов Службы по защите прав потребителей и обеспечению доступности финансовых услуг Банка России Ольга Шеховцова.

«У нас были ажиотажные процентные ставки до 280% годовых на вторую рыночную часть кредита. Сейчас они, конечно, стали меньше, но остаются высокими по сравнению с рыночными ставками по стандартной ипотеке. Безусловно, это заботит Банк России, мы находимся в тесном диалоге с рынком», — приводит «РИА Новости» слова Ольги Шеховцовой.

Эксперты в конце марта оценивали долю комбо-ипотек в общем числе сделок как незначительную. Однако уже в 2025 году ситуация может измениться: в случае снижения ключевой ставки вероятен рост цен на недвижимость, и, как следствие, сокращения подходящего под лимиты предложения. Игроки рынка прогнозируют, что спрос на новые комбинированные кредиты вырастет. Одновременно заемщики с ранее оформленными договорами столкнутся с невозможностью рефинансирования рыночной части.

Как работает и регулируется комбо-ипотека

Комбинированная ипотека — это два ипотечных кредита, выданных на покупку одного объекта недвижимости одновременно. Один из них — льготный, а другой по рыночной ставке. Программа появилась в 2022 году. Нормативный акт внес изменения в Правила предоставления субсидий из федерального бюджета, в результате чего появилась возможность покупать недвижимость по цене выше льготных лимитов.

Максимальная сумма льготного кредита составляет 12 млн руб. для Москвы, Санкт-Петербурга, Ленинградской и Московской областей, и 6 млн руб. — для остальных регионов. Однако даже в случае использования комбинированной ипотеки общая сумма кредита не должна превышать 30 млн и 15 млн руб. соответственно.

Ставку по рыночной части кредита банк определяет самостоятельно, рассказал Константин Репин, главный методолог сервиса «Ипотека» от «М2». Формально она должна быть равна среднерыночной. Фактически кредитные организации имеют целые матрицы ставок в зависимости от суммы — чем она больше, тем ниже процент. Поэтому в зависимости от банка требования могут быть разными.

«Например, кредитные организации могут отказывать в средневзвешенной ставке и сохранять сниженные проценты на весь заем за дополнительную комиссию или ограничение срока по рыночной части ипотеки. В начале 2025 года минимальная ставка по ней равна 36% годовых», — отметил эксперт.

Нормативные акты, регулирующие комбинированную ипотеку, по умолчанию предусматривают механизм одновременного параллельного погашения двух частей кредита — части, к которой применяется льготная ставка, и части, к которой применяется рыночная ставка. Погашение одной из них — льготной или рыночной — не «откладывается» на будущее, говорит Алина Шлеева, старший юрист адвокатского бюро «Пропозитум».

«С заемщиком заключается единый договор. Способы, которыми отдельные банки реализуют возможности погашения, могут различаться. В одних случаях банки предлагают продукты с единым платежом. В альтернативном варианте заемщик может видеть, например, в мобильном приложении, какая конкретно часть ежемесячного платежа пошла на погашение льготной или рыночной части ипотеки», — объяснила юрист.

Комбо-ипотека: доля и спрос на рынке

Открытых данных по количеству выданных комбинированных ипотек нет, потому что в общей статистике каждый вид ипотеки учитывается отдельно, говорит Дмитрий Щегельский, президент Национальной палаты недвижимости, гендиректор АН «Бенуа». Пропорция рыночной ипотеки, по подсчетам эксперта, в составе комбо-ипотеки составляет не более 30% в столичных регионах и не более 40% в других субъектах РФ. Также показатели зависят от цены покупаемой новостройки и суммы платежа.

В портфелях продаж застройщиков, опрошенных Движение.ру, доля таких сделок не превышает 15%. Например, в ГК ФСК на комбо-ипотеки в 2024-м пришлось всего 12% сделок. В течение последнего года девелопер отметил снижение показателя, что связано с высокой ключевой ставкой, рассказала Екатерина Чурюкина, руководитель управления прямых продаж компании. Пиковые значения стандартных ставок достигали 32%.

«Это негативно сказалось на средневзвешенной ставке по комбо и на размере ежемесячного платежа. Несмотря на то, что основную часть комбо-ипотеки составляет льготная ипотечная программа, ежемесячные платежи стали заградительными», — добавила представитель компании.

В Бруснике на долю комбо-ипотеки в прошлом году пришлось около 7% от общей выдачи семейной ипотеки. В компании отметили, что квартир, которые не проходят по лимиту, становится все больше из-за роста себестоимости.

«Соответственно, увеличивается и потребность в кредитах, выходящих за рамки установленных государством лимитов. Но она остается нереализованной из-за резкого роста нагрузки. Покажем на примере одного из крупнейших банков страны. По классической семейной программе при сумме 6 млн руб. ставка — 6%. По комбо-ипотеке на 6,3 млн руб. — уже 9,2%, при сумме 7 млн руб. — 13,8%», — подсчитал девелопер.

Также есть компании, в которых доля комбинированных сделок оценивается в 1%. Например, подобный результат в 2024 году зафиксировали в «Петербургской Недвижимости» (входит в холдинг Setl Group). В текущем году количество еще меньше — пока специалисты насчитали 0,5% договоров по комбо-ипотеке.

«В Санкт-Петербурге программа не особо востребована. Это связано с тем, что в городе не так много квартир, по стоимости превышающих лимит госпрограммы. Например, в 2024-м средний чек сделки с недвижимостью в нашей компании был в районе 8,8 млн руб., а сумма кредита при первоначальном взносе 25% составляла 6,5 млн руб. При этом чтобы получить кредит на сумму более 12 млн руб., стоимость квартиры должна быть не меньше 15,5 млн с учетом первоначального взноса», — объяснила Юлия Мошкова, директор по ипотеке «Петербургской Недвижимости» (входит в холдинг Setl Group).

Аналогичный показатель зафиксировали в ГК DOGMA. По итогам 2024 года доля комбинированных кредитов составила менее 1% от общего объема ипотечных сделок, рассказала Жанна Белянкина, директор по продажам и маркетингу компании.

Нюансы и «подводные камни» комбо-ипотеки

Основным риском для заемщика при оформлении комбо-ипотеки является размер ежемесячного платежа, который может стать непосильным из-за ставки по нельготной части кредита, сошлись во мнении собеседники Движение.ру.

«Главный риск — риск заемщика не справиться с возложенными на себя обязательствами. Клиент должен внимательно прочитать кредитно-обеспечительную документацию прежде чем подписывать и соглашаться с условиями кредитования», — прокомментировала Оксана Панова, член комитета по ипотеке Российской Гильдии Риэлторов.

В таких случаях банки могут ограничить возможность досрочного погашения комбо-ипотеки посредством штрафов и комиссий, говорит Константин Репин. Также есть вероятность возникновения сложностей при последующей продаже купленного объекта, так как льготные ипотеки при переуступке не работают.

«На данный момент в стране не отработаны механизмы рефинансирования рыночной части комбинированной ипотеки. При оформлении важно обратить внимание на способ применения комбо-ипотеки: два кредитных договора или средневзвешенная ставка. Кроме того, важно учитывать сроки применения рыночного кредита и льготного — отличаются они или совпадают», — объяснил главный методолог сервиса «Ипотека» от «М2».

В числе значимых критериев — порядок погашения обеих частей кредита, а также его размер и условия оплаты комиссии при сохранении льготной ставки. На эти нюансы покупателю нужно обращать внимание при подписании договора.

«Внимательное отношение ко всем перечисленным деталям позволит избежать множества рисков и сильной переплаты по кредиту», — добавил Константин Репин.

Какие банки выдают комбо-ипотеку

Комбинированные кредиты доступны не во всех банках, но с ними работает большинство крупных игроков рынка. В их числе:

• ВТБ;
  
• Альфа-Банк;
  
• Совкомбанк;
  
• МКБ;
  
• Центр-Инвест.
  

Почти во всех перечисленных кредитных организациях программы предусматривают кредиты по средневзвешенной процентной ставке. В Совкомбанке и МКБ можно увеличить сумму займа по господдержке при покупке жилья от определенных застройщиков.

Комбинированные кредиты в 2025 году: прогнозы

В 2025-м эксперты считают, что спрос на комбо-ипотеку останется стабильным и не изменится относительно прошлого года. При снижении цен на новостройки доля комбинированных кредитов будет уменьшаться, как и пропорция рыночной ее части. Однако программа не окажет большого влияния на первичный рынок, отмечает президент Национальной палаты недвижимости, гендиректор АН «Бенуа».

Но ситуация может измениться, говорят игроки рынка. Развитие программы зависит от политики ЦБ в части ключевой ставки и реализации стратегии стандарта защиты прав и законных интересов ипотечных заемщиков.

«В феврале — марте в связи с послаблениями ЦБ и сохранением «ключа» на текущем уровне, банки начали постепенно снижать ставки по комбо-ипотеке. Если тренд на снижение процентной ставки сохранится, то спрос на данный продукт может вырасти», — резюмировала директор по продажам и маркетингу DOGMA.