Алексей Лейпи: Год нельзя назвать малоуспешным
Уходящий 2024 год стал для рынка ипотеки переломным: рекордные выдачи первой половины года сменились резким снижением на фоне отмены льготной ипотеки и трансформации семейной и IT-программы во второй половине. Падение коснулось и сегмента ИЖС.
Директор дивизиона «Домклик» Сбербанка Алексей Лейпи в интервью «РБК-Недвижимости» рассказал о предварительных итогах года, о рисках банкротств застройщиков, влиянии ипотечного стандарта на рынок жилья и прогнозах на будущий год.
— 2024 год подходит к концу. Могли бы вы подвести предварительные итоги на рынке ипотеки, с какими результатами заканчивает год Сбербанк и рынок в целом?
По прогнозам, по итогам 2024 года объем выданной ипотеки в «Сбере» составит 2,6 трлн руб. Конечно, отставание от показателей прошлого года значительно, но не стоит забывать, что спрос в прошлом году был аномально высоким: в преддверии завершения программы с господдержкой и роста ключевой ставки многие россияне стремились успеть выйти на сделку. Кроме того, условия семейной ипотеки и IT-ипотеки были гораздо мягче.
Тем не менее для всего рынка год нельзя называть малоуспешным: объем выдач ипотеки в России составит порядка 5 трлн руб. Если рассматривать динамику за последнее десятилетие, то 2024 год входит в тройку лучших. Для сравнения: в 2020 году было выдано чуть менее 4,5 трлн руб., а до него объемы выдач не превышали 3 трлн руб.
— Рынок новостроек почти полгода существует без массовой льготной ипотеки. Как вы оцениваете итоги этой отмены, насколько снизился спрос после июня 2024 года?
Начало второго полугодия 2024 года ознаменовалось рядом ключевых событий для российского рынка недвижимости. Во-первых, была завершена программа господдержки. Во-вторых, существенно сужен круг заемщиков по еще одной массовой льготной программе — семейной. IT-ипотека также была сильно урезана: в частности, программа перестала быть доступной в Москве и Санкт-Петербурге.
В результате этих изменений спрос на новостройки в июле резко снизился: с 53 тыс. до 11 тыс. сделок в месяц. Однако уже в августе показатель вновь вырос (до 17 тыс.). В сентябре — ноябре показатель сохранился на уровне 16–17 тыс. сделок в месяц.
— Как завершение льготной ипотеки повлияло на стоимость жилья — отмечаете ли вы снижение цен на новостройки в этом году? На сколько и в каких регионах?
С начала года цены на первичное жилье в России выросли на 9%. Согласно данным наших внутренних исследований, сокращение цен с июня по ноябрь 2024 года зафиксировано в десяти регионах. Лидером снижения цен стала Республика Тыва (–4,2%), далее идут Тверская (–3,1%), Ярославская (–2,4%) и Архангельская (–2,2%) области. При этом в нескольких регионах цены на строящееся жилье в ноябре вернулись к росту, хотя еще в октябре падали. Например, в Калмыкии, Тульской, Калужской и Саратовской областях.
Повышенный интерес к семейной ипотеке привел к тому, что пока уровень цен на новостройки не снижается: по данным «СберИндекса», и в октябре, и в ноябре стоимость квадратного метра продолжила рост.
Однако на прошлой неделе Минфин заявил, что механизм выделения средств на субсидирование льготных кредитов банкам по семейной программе будет значительно изменен. Теперь оператор льготных программ — «Дом.РФ» — будет контролировать общий объем предоставленных кредитов всеми банками на основе еженедельных отчетов. Весь новый лимит и остатки текущего будут объединены в общий пул. Это позволит минимизировать вероятность резких скачков спроса и в перспективе послужит важным стимулом для корректировки цен на новостройки.
— Одна из обсуждаемых тем в последние месяцы — возможные банкротства застройщиков, в том числе крупнейших игроков. Видите ли вы такие риски?
Высокая ключевая ставка влияет на долговую нагрузку в строительной отрасли и приведет к снижению темпов наполнения эскроу-счетов по новым проектам по сравнению с теми темпами, что мы видели последние годы. При этом, по нашим прогнозам, уровень спроса будет достаточным, чтобы обеспечить приемлемый уровень покрытия долга застройщиков на счетах эскроу.
Важно понимать, что большая часть объектов возводится с проектным финансированием, что обеспечивает таким проектам стабильный доступ к финансовым ресурсам для успешного завершения строительства.
Мы очень внимательно оценивали влияние разных сценариев по ключевой ставке на наших заемщиков, и подавляющее большинство девелоперов способны полностью обслуживать и погашать обязательства по действующим проектам.
— Если такие риски все-таки реализуются, какую роль в этой ситуации будут играть банки? Фактически банки будут заниматься реализацией проблемных проектов.
Наш портфель устойчив, и мы не ожидаем массовых дефолтов. В целом банковский сектор не заинтересован в банкротстве застройщиков, ведь в таком случае это убыток и непрофильный актив на балансе. Важно сейчас фокусироваться на совместном поиске решений для поддержки строительной отрасли.
— По вашему мнению, какие меры поддержки могут помочь рынку жилья пройти период турбулентности? Нужна ли рынку «льготная ипотека 2.0»?
В условиях высокой ключевой ставки и ужесточения мер регулирования уровень спроса сейчас зависит от темпов выдачи ипотечных кредитов по действующим льготным программам. Значительную поддержку может оказать новый механизм выделения средств на субсидирование льготных кредитов банкам по семейной программе, однако новых масштабных программ поддержки, подобных запущенной весной 2020 года массовой льготной ипотеке, мы не ожидаем
— Какие меры поддержки готовит Сбербанк в 2025 году?
Во-первых, Сбербанк запустил возможность проведения для ИЖС сделок с открытием эскроу-счетов в других банках. Это позволит подрядчикам проводить ипотечные сделки с клиентами в «Сбере» и при желании или необходимости находиться на проектном финансировании в других банках. Данная мера соответствует требованию 186-ФЗ, который вступит в силу с 1 марта 2025 года.
Во-вторых, мы запустили две опции — гарантированное снижение ставки по ипотечным кредитам вслед за снижением ключевой ставки ЦБ, а также возможность временного снижения ежемесячного платежа. Уменьшить ставку по кредиту можно до 10 п.п. в течение семи лет. Рефинансирование для этого не потребуется, будет достаточно написать заявление.
Еще одна опция — «Сниженный платеж», она позволяет клиенту получить ипотеку по базовой программе с возможностью снизить ежемесячный платеж на 30% в первые 13 месяцев и перенести неоплаченные проценты по кредиту на следующие периоды. За это время заемщик может решить свои финансовые вопросы, например продать другую недвижимость или получить деньги с депозита. Либо он сможет таким образом компенсировать траты на ремонт или аренду, пока собственная квартира строится.
— Продажи на рынке новостроек поддерживаются с помощью различных схем, акций и рассрочек. Но с 1 января должен заработать ипотечный стандарт, который часть таких механизмов запрещает. На ваш взгляд, как его введение скажется на рынке новостроек?
В целом сегмент сделок, которых коснется стандарт, не занимает более 10% рынка, и рынок уже адаптировался к минимизации возможных рисков. Так, «Сбер» еще до принятия ипотечного стандарта внедрил контроль завышения стоимости в рамках программ субсидирования. Если подобная практика будет поддержана всеми остальными участниками, то это действительно приведет рынок к основной цели стандарта — сделать механизмы более прозрачными и выгодными для клиентов.
— Какой уровень ипотечных ставок вы прогнозируете в 2025 году?
Мы ожидаем, что в следующем году рыночные ставки по-прежнему будут находиться на высоком уровне.
— Еще одна важная тема — ИЖС. С отменой льготной ипотеки и введением эскроу-счетов спрос на ипотеку на частные дома просел. Могли бы вы рассказать, как изменились ипотечные выдачи в сегменте ИЖС в Сбербанке в 2024 году?
По итогам 2024 года объем ипотечных выдач «Сбера» в сегменте ИЖС составил примерно 430 млрд руб. Разумеется, большая часть пришлась на первое полугодие: с января по июнь количество выдач на ИЖС выросло с 7,2 тыс. до рекордных 20,8 тыс. Пик спроса пришелся на июнь — последний месяц действия программы с господдержкой.
После завершения программы с господдержкой и введения обязательного требования об использовании счетов эскроу при оформлении кредита по семейной программе спрос на этот тип недвижимости существенно сократился: в июле количество выдач составило около 2,5 тыс. сделок, что соответствует уровню второй половины 2022 года. Доля в общем количестве выдач сократилась с ~20% (среднее значение первого полугодия 2024 года) до 5%. С сентября тенденция к снижению сохраняется. В последние месяцы количество выдач не превышает 1 тыс. в месяц, а доля составляет менее 2%.
Впрочем, мы уверены, что снижение носит временный характер: когда участники рынка адаптируются к новому механизму оплаты через эскроу-счета, спрос будет отчасти восстановлен.
— На Domclick Digital Forum вы дали прогноз по ипотеке на 2025 год. Ожидается, что общий объем выдач составит 4,3 трлн руб. против 5 трлн руб. в этом году. Могли бы вы пояснить, что будет поддерживать ипотечный рынок?
Спрос будет поддерживаться, в первую очередь, за счет выдач по семейной ипотеке, которая продлена до 2030 года. Напомню, что в текущем году мы выдали в рамках нее более 1 трлн руб., при этом доля льготной программы в общем объеме ипотечных выдач «Сбера» составила 44%.
— Вопрос, который многих волнует: что будет с ценами на жилье в 2025 году? Ждать ли снижения цен?
Снижение спроса может привести к снижению цен, однако мы надеемся, что спрос будет постепенно восстанавливаться, в том числе за счет развития банками новых продуктов и мер поддержки спроса.
