Минстрой разработал пессимистичный сценарий строительства жилья
К 2030 году в России не удастся ежегодно строить по 120 млн кв. м жилья, следует из пессимистичного сценария стратегии развития строительной отрасли и жилищно-коммунального хозяйства. У РБК есть копия проекта стратегии, разработанного Минстроем. Его подлинность подтвердили два источника, получивших в апреле документ для отзывов.
В стратегии рассматривается развитие отрасли до 2030 года с прогнозом до 2035 года. По пессимистичному сценарию ввод жилья в 2030-м составит 100 млн кв. м, а в 2035-м — 118 млн кв. м. В проекте есть также базовый и агрессивный варианты развития рынка, по которым 120 млн кв. м жилья в 2030 году будет построено и этот уровень сохранится на следующие пять лет. Осенью прошлого года в предыдущем варианте стратегии, который подготовил Минстрой, рассматривались только эти два сценария.
О необходимости нарастить ежегодный объем нового жилья до 120 млн кв. м в год президент Владимир Путин заявил еще в 2018-м. Тогда, согласно указу «О национальных целях и стратегических задачах развития России», этого показателя нужно было достичь к 2024 году. После начала пандемии COVID-19 сроки были отодвинуты на 2030 год. Достижение этого уровня является основной целью создания стратегии.
В пресс-службе Минстроя не стали комментировать содержание стратегии, пояснив, что министерство продолжает работу над документом в том числе с учетом мнения заинтересованных ведомств, профессионального и бизнес-сообщества. Говорить о разделах и содержании документа до официального утверждения стратегии преждевременно, считают в Минстрое. По данным источника РБК, рассмотрение стратегии намечено на июнь.
РБК направил запрос представителю вице-премьера Марата Хуснуллина, курирующего строительство.
При каких условиях планы по строительству не выполнят
Минстрой приступил к разработке стратегии еще в 2019 году. В середине февраля 2022 года проект документа был рассмотрен на совместном заседании коллегии Минстроя и комиссии Госсовета. В первом квартале документ планировалось представить на президиуме Госсовета, но этого не произошло. В интервью РБК в конце апреля Хуснуллин рассказал, что стратегию доработали с учетом антикризисных мер. Глава Минстроя Ирек Файзуллин пояснял, что в плане учтут влияние международных санкций. В пресс-службе Минстроя отмечают, что за время работы в проект документа неоднократно вносились изменения, всего было «отработано» более тысячи предложений.
В проекте стратегии говорится, что при моделировании сценариев учитывались прогнозы Минэкономразвития и «отраслевые особенности».
- Пессимистичный сценарий предусматривает ухудшение основных макроэкономических показателей в среднесрочной и долгосрочной перспективе — валового внутреннего продукта, уровня инфляции, индекса потребительских цен, доходов населения и инвестиций в основной капитал. При этом сценарии «из-за ограничительных мер и возможного сокращения программ поддержки» строительства и ЖКХ замедлится рост спроса и динамики жилищного, промышленного и инфраструктурного строительства.
- В 2021 году в России было построено 92,6 млн кв. м жилья, 47% которого — многоквартирные дома, остальное — частные. Все сценарии стратегии, кроме агрессивного, предполагают снижение объема введенного жилья в 2024 году. Согласно пессимистичному сценарию, он снизится до 72 млн кв. м, то есть на 22% относительно прошлого года. Основной спад произойдет за счет снижения ввода многоквартирных домов — на 33%, до 29 млн кв. м. При кризисном сценарии в 2024 году упадет и объем многоэтажек в стадии строительства — на 12% относительно уровня прошлого года. Уменьшение этого показателя означает, что застройщики будут менее активно начинать новые проекты в ближайшие годы.
- По базовому и агрессивному сценарию с 2030 года по всей стране ежегодно будет вводиться 120 млн кв. м жилья, а в стадии строительства каждый год будет находиться 140 млн кв. м.
- При базовом сценарии финансирование, доступность ресурсов, динамика спроса и строительства сохранятся на текущем уровне. Этот сценарий предполагает экстенсивный рост строительной отрасли, то есть ее рост будет достигаться не за счет активного внедрения новых технологий, а за счет наращивания объемов. Производительность труда в этом варианте к 2030 году увеличится на 15%, а к 2035-му — на 31% по отношению к уровню 2020 года. То есть одинаковое количество строителей за одинаковое время в будущем смогут строить быстрее. Хуснуллин ранее заявлял, что производительность труда у российских строителей в два раза ниже, чем у турецких, и в шесть-восемь раз ниже, чем у американских.
- По агрессивному сценарию производительность труда вырастет к 2030 году на 31%, а к 2035-му — на 50%. Этот сценарий предусматривает опережающий рост спроса и динамики строительства, улучшение макроэкономического климата, рост доходов населения и демографических показателей. Он предполагает «восстановление снабжения строительными ресурсами», ускорение разрешительных процедур, выделение дополнительных денег на поддержку застройщиков, льготную ипотеку, программы модернизации ЖКХ, привлечение средств Фонда национального благосостояния.
Различия в сценариях отражены в том числе в прогнозе зарплат и количества людей, занятых в строительстве. По пессимистичному сценарию количество работников в строительной отрасли к 2035 году будет на 158 тыс. больше, чем в прошлом году, когда этот показатель почти достиг 6,3 млн человек. По базовому сценарию к 2035 году число строителей увеличится на 2,5 млн человек, а по агрессивному — на 1,4 млн человек. По итогам прошлого года средняя зарплата в строительстве составила 51 тыс. руб.; по пессимистичному сценарию к 2035 году она вырастет почти до 101 тыс. руб., по двум другим — до 109 тыс. и 124 тыс. руб. соответственно.
Как власти планируют бороться со спадом
В стратегии говорится, что из-за «существенного изменения экономических условий» с февраля 2022 года в строительстве и ЖКХ наблюдаются дефицит ресурсов и импортного оборудования, рост стоимости стройматериалов и топлива, нехватка кадров.
После признания Россией независимости ДНР и ЛНР 22 февраля и начала боевых действий на Украине 24 февраля Европейский союз, США и другие страны ввели санкции. Ограничения затронули экспорт и импорт некоторых материалов и оборудования, часть поставщиков сами отказались от сотрудничества с российскими компаниями. О приостановке поставок заявили и производители техники, например Caterpillar. При этом рост стоимости стройматериалов и дефицит кадров наблюдались и раньше — с конца 2020 года, а в этом году усилились.
В стратегии, разработанной Минстроем, отмечается, что из-за роста ключевой ставки снизилась доступность ипотеки и подорожало проектное финансирование. В конце февраля ЦБ поднял ключевую ставку до рекордных 20%. Позже регулятор снизил ее, сейчас она составляет 14%. «В таких условиях возрастают риски неисполнения инвестиционных и производственных программ, сокращения объемов нового строительства, снижения финансовой устойчивости строительных организаций и организаций сферы ЖКХ», — констатируют авторы стратегии.
В документе перечислены «вызовы, связанные с действием временных негативных факторов, в том числе внешних». Для каждой из проблем предлагаются решения. Например, снижение частных инвестиций в строительство жилья предлагается нивелировать льготной ипотекой, увеличением размера налогового вычета за покупку жилья и т.д. Не исключается продление отдельных программ льготной ипотеки до 2030 года. Сейчас льготная ипотека под 9% выдается до конца 2022 года, семейная ипотека — до конца 2023-го, дальневосточная ипотека — до конца 2024-го.
Для борьбы с дефицитом технологий, материалов и оборудования, а также с ростом цен на них могут установить госрегулирование стоимости материалов и оборудования для строек «на период кризисных явлений в экономике». Против этого предложения уже выступили в Российском союзе промышленников и предпринимателей (РСПП). Там полагают, что эта мера в условиях рыночной экономики может привести к дефициту.
В стратегии также предлагается ввести регулирование рынка аренды грузовых железнодорожных вагонов и погрузочно-разгрузочных работ на железнодорожных станциях. Ранее Хуснуллин обвинял железнодорожных перевозчиков в сговоре, который стал одной из причин роста цен на стройматериалы. Согласно документу, в России могут снять и сезонные ограничения для проезда грузовиков по трассам, которые действуют весной на региональных дорогах.
Поддерживать финансовую устойчивость застройщиков Минстрой намерен за счет фиксации предельных значений по кредитам с плавающими ставками. Системообразующим компаниям, «оказавшимся в сложной ситуации», предлагается возмещать часть затрат по кредитам на строительство жилья. К тому же в проекте допускается возможность досрочного перечисления застройщикам денег дольщиков с эскроу-счетов. Сейчас сделать это можно только после достройки дома.