Олег Ступеньков: Отмена ДДУ сильно изменит жилищный рынок
Крупным компаниям, которые созданы при системообразующих банках, получать проектное финансирование будет сильно проще, чем мелким девелоперам.
Новость об отмене долевого строительства и постепенном переходе строительного рынка к проектному финансированию, безусловно, стала одним из наиболее важных событий 2017 года. О том, как данное нововведение скажется на работе девелоперских компаний и рынке в целом, "Вести.Недвижимость" рассказал руководитель консалтинговой компании "ТОП Идея" Олег Ступеньков.
— Насколько отмена долевого строительства стала "громом среди ясного неба" для застройщиков? Или компании были к этому готовы?
О возможной отмене 214-ФЗ речь заходила и в прежние годы, ведь стабильных периодов у нас в отрасли практически не бывает, ежегодно вводятся различные поправки, связанные с правилами застройки. Однако для большинства игроков девелоперского рынка отмена ДДУ стала сюрпризом. Компании, конечно, не были готовы к тому, что будут обозначены точные сроки, когда необходимо будет отказаться от доступных денег дольщиков и перестроиться на новые правила работы. Напомню, что сделать это нужно будет в течение трех ближайших лет.
— На ваш взгляд, насколько несовершенен 214-ФЗ, что власти решили его не дорабатывать, а совсем отменить?
Нужно понимать, что 214-ФЗ в любом случае предполагает ситуацию, в которой потребитель вносит свой капитал в объект незавершенного строительства. И как бы этот закон ни ужесточался, как бы ни усиливали контроль за компаниями, полностью застраховаться от появления обманутых дольщиков невозможно. Да, в свое время 214-ФЗ решил проблему двойных продаж квартир, однако, как показывает практика, он не защищает потребителей от возможной проблемы недостроя объектов.
Поэтому, чтобы риск был минимален или вообще отсутствовал, было решено перейти к проектному финансированию, что во многих развитых странах имеет место быть. И действует эффективно.
— Насколько вообще сегодня девелоперы зависят от денег дольщиков, рассчитывают на них? Есть ли компании, которые уже сейчас способны обойтись без привлечения средств граждан? Каков процент таких «независимых» компаний?
Компаниям, конечно, выгодно привлекать в проект средства физлиц, так как это дешевые деньги. Однако в нынешних реалиях в структуре финансирования проектов доля дольщиков, по сравнению с более тучными годами, сократилась. Если раньше застройщик мог рассчитывать на привлечение средств дольщиков в большем объеме (их «вклад» в проект обычно рассчитывался в размере от 60 до 80% от стоимости строительства), то сейчас считается нормальной практикой смешанный капитал, состоящий на 40-60% собственных и заемных средств, и только 60-40% – средств дольщиков. Связано это, конечно, с темпами продаж и программами рассрочки. Зависит от класса жилья, но если взять пример бизнес-класса, то усреднено картина выглядит так: людей со 100% оплатой в общей картине продаж не более 15-20%, еще 30-35% приходится на ипотеку, которая также считается 100% оплатой для девелопера, а остальное приходится на рассрочки платежа. При этом распространённой практикой является рассрочка до конца строительства. Мы уже наблюдаем примеры реализации проектов, в которых есть программы со-финансирования строительства после ввода в эксплуатацию. Например, в Екатеринбурге, крупные компании предлагают внести лишь 10% от стоимости квартиры, а остальной платеж погасить после ввода в эксплуатацию объекта. Такое предложение платное для клиента и составляет 9% годовых на остаток, при этом покупатель может в любой момент погасить долг. Это уже очень похоже на западный опыт продаж недвижимости и то, к чему должен прийти наш рынок после перехода на проектное финансирование, но у нас пока это единичные случаи.
— Как отмена продаж по ДДУ увеличит издержки застройщиков, ведь всем придется отказаться от привлечения бесплатных денег физлиц и привлекать финансирование под процент? Все ли компании будут способны преодолеть это бремя?
Конечно, крупным компаниям, а особенно тем девелоперским организациям, которые созданы при системообразующих банках, получать проектное финансирование будет сильно проще, чем мелким девелоперам. В профессиональном сообществе уже полгода ведутся диалоги о том, что в ближайшем будущем структура девелоперского рынка сильно изменится и на рынке останутся только крупные компании. Так, скорее всего, и будет. Но скорее вопрос не в том, будут ли на это способны компании, а действительно в том, как подорожает метр, как увеличатся издержки компаний. По сути, мы говорим о том, что строительные компании будут занимать у банка и возвращать в банк, а процент неизбежно будет включаться в себестоимость строительства. Поэтому, скорее всего, мы будем наблюдать достаточно живой рост стоимости жилья по сравнению с текущим рынком.
— Как в итоге вырастет себестоимость 1 кв. метра и в целом цены на жилье?
С одной стороны, мы ждем затоваривания рынка объемами квартир. Это связано с грядущей реновацией и выходом большого количества новых проектов до 01 июля 2018 года. С другой стороны, ужесточение законодательства и удорожание строительных материалов приведет к росту себестоимости, думаю, средние цены на недвижимость вырастут в течение трех лет не менее, чем на 15-30%, в зависимости от сегмента и, конечно, проекта. Я уверен, что не все проекты смогут заинтересовать покупателя, так как жилой комплекс все больше уже воспринимается не только как место, где находится квартира, а место, где семья будет проводить время, то есть покупателя интересует продуманная среда и не менее важна идеология.
— Как известно, рынку дали 3 года на переходный период к отмене ДДУ. Что будут делать застройщики? Можно ли успеть какие-то проекты реализовать за оставшееся время?
Три года — это довольно большой промежуток времени, вполне возможно успеть построить проекты и в большей степени их реализовать объемом по 30-50 тыс. кв. метров или такие же по размеру первые очереди крупных проектов. И думаю, сейчас мы будем наблюдать и рост объемов предложения, запуски новых проектов. Этот процесс также во многом простимулирован еще и тем, что с 1 июля 2018 года вступят в силу поправки к 224-ФЗ, которые ужесточают требования к самому застройщику, что неизбежно приведет к дополнительным издержкам, которые отразятся на себестоимости проектов. Поэтому многие компании хотят успеть запустить проекты в стройку до этой даты. Так что, думаю, что в 2018 году мы увидим большое количество стартов новых проектов во всех сегментах.
— Есть ли смысл запускать новые проекты в переходный период и если да, то какого масштаба? Как просчитать экономику таких проектов?
Не вижу никаких проблем в том, чтобы запускать новые проекты. Если это мелкий проект, то время есть и на вход и выход из него, если это крупный проект, то речь может идти об отдельной очереди строительства. Думаю, что девелоперы во многом рассчитывают и на то, что спрос будет поддерживаться на достаточно высоком уровне (не забываем про рекордные продажи в 2017 году). Для стимуляции спроса уже проводится работа по снижению ипотечных ставок, и многие покупатели понимают, что уже через три года порог входа в проекты будет выше – стартовые цены вырастут минимум на 15%. Соответственно, покупателям сейчас будет выгодно входить в проекты именно в этот переходный период.
— А как обстоят дела в других странах – где-нибудь еще продают строящееся жилье?
В развитых странах в основе своей продают, все-таки, готовое жилье. На моменте реализации могут предлагать бронирование с внесением авансовой суммы в пределах 10% от цены приобретаемого объекта. Есть еще вариант — покупатель использует аналог эскроу-счетов, переводит деньги в банк на специальный счет, из банка деньги поступают застройщику только после передачи квартиры покупателю, это практика распространенная. При такой схеме реализации в продаже находятся сразу все лоты, как более, так и менее ликвидные. И поэтому покупатель, выбирающий квартиру на старте продаж в готовом доме, сможет выбрать более хороший лот. А на финальной стадии продаж придется довольствоваться остатками. У нас же сейчас схема противоположная – лучшие лоты выводятся на продажу ближе к концу реализации проекта по более высокой цене.
— Что легче продавать — строящееся жилье или уже готовое?
Практика показывает, что если у жилого комплекса нет хорошо продуманной концепции, то проект одинаково плохо продается как на этапе стройки, так и по ее завершению. Проекты с хорошей концепцией, в которой девелопер продумал персонализацию от архитектуры до квартиры, реализует качественные публичные пространства и ставит во главу угла интересы покупателей, продаются на всех этапах хорошо. Наш опыт показывает, что даже те проекты, которые вышли на рынок без концепции, после реконцепции и повышения клиентоориентированности проекта показывают рост продаж и цены. Если говорить про этапы строительства, то строящееся, однозначно, продавать легче. Вы работаете с воображением покупателя. Человек сам додумывает различные детали, и на самом деле это помогает продавать, так как в воображении покупателя картинка всегда идеальная. Выбирая жилье в готовом доме, человек сталкивается с действительностью, уже менее эмоционально, а более рационально выбирает и принимает решение. И здесь, если девелоперу удалось сохранить концепцию и выполнить задуманное, то и готовое жилье будет продано. На сегодняшний день девелоперы в Москве под понятием "концепция" в большей степени понимают архитектуру, планировку и название, а в регионах концепция – это персонализация проекта, адаптированная для жизни семьи, на этом делается основной акцент.
***
Открыта регистрация к доступу трансляции IV Российского ипотечного конгресса. Перейти к заказу билетов