«Обратная ипотека» в Приволжском федеральном округе не пользуется спросом

Подводя итоги перво­го квартала 2013 года, государственные ипотечные агентства Приволжского феде­рального округа констатировали отсутствие интереса к широко разрекламированому кредитно-финансовому продукту «обратная ипотека», имеющему в подоплеке серьезную политическую состав­ляющую.

Если говорить про обыч­ную ипотеку, то наименьший шанс воспользоваться этим видом кредитования имеют пенсионеры. Зато специально для пенсионеров была разра­ботана «ипотека наоборот», популярная в США.

В России обратная ипоте­ка появилась с подачи госу­дарства. Хотя в тех же США это обычный коммерческий продукт. Государственная компания «Агентство по ре­структуризации ипотечного жилищного кредитования» (АРИЖК) разработала пилот­ный проект «Обратная ипо­тека», призванный улучшить финансовое положение пен­сионеров. Фокус в том, что об­ратная ипотека, в отличие от пенсий и пособий, обладает самоокупаемостью. По сути, старикам предлагается заве­щать государству собствен­ное жилье в обмен на ежеме­сячную прибавку к пенсии.

По расчетам АРИЖК, при средней стоимости одно­комнатной квартиры в Рос­сии в 1,8 млн рублей человек может получать прибавку к пенсии в размере 10–13 тыс. рублей в месяц. Идеологи­ческий посыл государства прост: родственники не хотят заботиться о своих стариках, зато на их жилье претендуют.

Пилотный продукт «Об­ратная ипотека» реализо­вывался в тестовом режиме во всех городах России с на­селением от 500 тыс. человек с конца 2011-го до середины 2013 года. Как сообщил Ан­дрей Языков, член правле­ния Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) — материнской струк­туры АРИЖК, было получено много заявок как от одино­ких пожилых людей, так и от семейных пар пожилого воз­раста из Москвы, Вологды, Санкт-Петербурга, Томска, Оренбурга и других городов.

Как это работает

Схема действия обратной ипотеки на первый взгляд проста и понятна. Владе­лец жилья оформляет кре­дит в банке под залог своей квартиры, после чего ему в течение 10 лет регулярно перечисляется определен­ная сумма или единовремен­но выдается 70 % от стои­мости заложенного жилья. Проценты по кредиту пла­тить не надо, их начисляют и как бы приплюсовывают к сумме выданного кредита в счет стоимости заложенно­го жилья. В рамках пилотного проекта процентная ставка, по российским меркам, была невысока — 9 % годовых.

Прежде чем предоста­вить единовременный пла­теж, ипотечная корпорация должна проверить, не стал ли пенсионер-заемщик жертвой мошенников, вымогающих деньги у стариков. Крупные единовременные выплаты чаще всего берут на меди­цинскую операцию, поездки, отдых.

Размер кредита рассчиты­вается индивидуально, с уче­том возраста и пола, стои­мости жилья. После смерти заемщика банк предложит на­следникам погасить накопив­шийся долг: если те не смогут или не захотят это сделать, заложенное жилье продается на рынке, и вырученные сред­ства идут на погашение долга по кредиту. Если сумма, полу­ченная за проданное жилье, будет больше размера долга, то остальные средства пере­даются наследникам.

По сути, старикам предлагается завещать государству собственное жилье в обмен на ежемесячную прибавку к пенсии.

Договор обратной ипотеки можно расторгнуть. Причем по инициативе любой сторо­ны, если на то будет серьез­ная причина. Например, за­емщик передумал оставлять свою квартиру «в наследство» кредитору и больше не хочет пользоваться обратной ипо­текой. В этом случае можно погасить свой долг с набежав­шими процентами и вывести квартиру из-под залога.

Обратная ипотека налага­ет на заемщика определен­ные обязательства. Он дол­жен постоянно проживать в квартире, своевременно оплачивать коммунальные и налоговые платежи, про­изводить поддерживающий ремонт в квартире. При на­рушении условий кредитного договора банк, как известно, имеет право расторгнуть до­говор и потребовать досроч­ного погашения долга: допу­стим, долг за коммунальные услуги превысил все разум-ные пределы. И такая ситуа­ция не так уж маловероятна: как легко пожилые люди вли­пают в финансовые аферы и теряют крупные суммы, из­вестно всем.

Правда, как в такой ситуа­ции будет действовать креди­тор, не очень понятно. Зато понятно, что выплату долга по кредиту в такой ситуа­ции пенсионер вряд ли оси­лит, и по закону заложенную квартиру можно будет изъять и продать, чтобы получить деньги на погашение долга. Пока в роли кредитора вы­ступает государственная ком­пания, есть надежда, что ста­риков не выкинут на улицу. Однако в случае перевода обратной ипотеки на рыноч­ные рельсы этот аспект по­требует пристального вни­мания от государственных идеологов внедрения этого продукта.

Существенные подробности

Как сообщили в АРИЖК, пока шла тестовая реализация продукта «Обратная ипо­тека», ограничения по воз­расту для заемщиков отсут­ствовали. Но так как размер выдаваемых средств суще­ственно зависит от возраста заемщика, то наиболее вос­требованной обратная ипо­тека становится для граждан от 68 лет и старше. Именно в этом возрасте, как прави­ло, многие перестают подра­батывать, исчерпываются на­копления, а значит, начинают нуждаться в дополнительных средствах.

Главным условием полу­чения кредита по «Обратной ипотеке» является наличие ликвидного жилья. Жилье считается ликвидным, если, по оценке специалиста, оно не потеряет своего качества как минимум ближайшие 10 лет. Во время реализации продукта «Обратная ипотека» в пилотном режиме требова­ния к жилью были ограниче­ны квартирами в многоэтаж­ных домах (от четырех этажей и выше).

Так что владельцы частных домов обратной ипотекой воспользоваться не могли, да и вряд ли смогут в буду­щем — такое жилье трудно оценить и сложно продать

Оценка стоимости жилья производится независимы­ми экспертами и ориентиру­ется на рыночную стоимость с учетом подорожания не­движимости с течением вре­мени.

Как эти ограничения влияют на доступность об­ратной ипотеки, можно при­кинуть на примере Саратова. По мнению местных риел­торов, ликвидность на рын­ке еще 10–15 лет сохранят новостройки, многоэтажки так называемой 90‑й и 85‑й серий, панельные и кирпич­ные дома. Но большинство саратовских пенсионеров проживают в «хрущевках», в которых в ближайшее де­сятилетие смогут сохранить ликвидность только одно­комнатные квартиры. «“Ста­линки” в последние годы тоже теряют свою популяр­ность, — говорит Сергей Смирнов, начальник юриди­ческого отдела риелторского агентства “Алмаз-А”. — Ка­питальный ремонт старого дома — мероприятие неде­шевое. Особенно для пен­сионера, который обязан по­стоянно проживать в своей квартире и не иметь долгов».

Первые результаты

В Приволжском федераль­ном округе, одном из самых активных в плане обычной ипотеки, похвалиться достижениями в развитии обрат­ной ипотеки сегодня не могут даже региональные столицы и города-миллионники.

В Саратовской области, где проживает более 720 тыс. пенсионеров, продукт «Об­ратная ипотека» стартовал в январе 2013 года. Однако вскоре выяснилось, что эта возможность пенсионерами практически не востребо­вана. «За три месяца заяв­ки на кредит по “Обратной ипотеке” подали всего пять человек, — рассказывает Алла Лондикова, замести­тель генерального директо­ра Ипотечной корпорации Саратовской области. — При перерасчете стоимости квартир в ренту получились не такие уж большие деньги. В Саратове при средней пен­сии в 8 тыс. рублей и средней стоимости однокомнатной квартиры в 1,3 млн рублей ежемесячная помощь выра­жается примерно десятью тысячами рублей. Но сопо­ставимые с пенсией суммы “светят” лишь пенсионерам в возрасте 70 лет и старше. Большинство обратившихся ежемесячная рента не ин­тересовала. Они хотели за­ложить квартиру, получить одноразовую выплату налич­ными и отдать деньги детям. Например, для первичного взноса на ипотеку».

В Самарской области, где обратную ипотеку запустили в конце прошлого года, про­живают 924 тыс. пенсионе­ров. По оценкам Самарско­го областного Фонда жилья и ипотеки, продукт спосо­бен обеспечить пожилым людям прибавку к пенсии в 10–15 тыс. рублей. Однако желающих воспользоваться обратной ипотекой на суще­ствующих условиях практиче­ски нет.

Аналогичная ситуация с обратной ипотекой скла­дывается в Пермском крае, при том что средний размер пенсии в регионе состав­ляет всего 9,5 тыс. рублей. А в числе жителей — 764 тыс. пенсионеров, 8–10 % из ко­торых — одинокие люди, так что, по расчетам специ­алистов, получить прибавку в полторы-две пенсии за счет обратной ипотеки могло бы до 70 тыс. человек.

«На сегодняшний день реа­лизация пилотного режима продукта завершена, — сооб­щил Андрей Языков. — Заявки на кредит больше не прини­маются.

Запуская пилотный про­дукт “Обратная ипотека”, у нас не было задачи сразу выходить на большой объем выдачи займов. Чтобы об­ратная ипотека стала до­полнительным инструмен­том обеспечения достойной старости, необходимо прове­сти большую работу по сбору и анализу информации, кото­рую мы получили по итогам пилота.

Если посмотреть на опыт США, где под контролем го­сударства аналогичный про­дукт работает уже более 20 лет, в первый год запуска было выдано всего 57 займов. А на сегодняшний день еже­годно выдается уже порядка 100 тыс. кредитов.

Сначала был запущен имен­но тестовый режим работы продукта с ограничением таких параметров, как сроки выплат, требования к жилью, формам выплат. Сделано это намеренно, чтобы детально отработать все механизмы обратной ипотеки и предло­жить рынку уже готовый про­дукт.

Пока шла реализация пило­та, на горячую линию АРИЖК поступало большое количе­ство звонков от граждан, проживающих в разных горо­дах России. Безусловно, в одних регионах было подано больше заявок, в других — меньше. Но здесь необходимо учиты­вать, что для многих пенсио­неров недвижимость — это единственный актив, ко­торый остался в их жизни, и решение ими принимается очень долго и взвешенно. За­частую даже с момента одо­брения заявки до принятия решения об оформлении вы­дачи кредита уходит до по­лугода. К тому же в обратной ипотеке срабатывает и свое-образный “воспитательный эффект”: наследники, узнав о том, что им достанется лишь часть жилья, отговари­вают пенсионера от получе­ния средств посредством об­ратной ипотеки и начинают помогать ему сами».

КОММЕНТАРИИ ЭКСПЕРТОВ

«Сейчас реа­лизация обратной ипотеки представ­ляется затрудни­тельной, — поде­лилась мнением Анна Дувакина, финансовый ди­ректор ООО “Городской Ипотечный Банк” в Нижнем Новгороде. — Схе­ма не подпадает под действующее правовое обеспечение. Как известно, банковское кредитование основано на трех принципах: возмездности, платности и срочности. В схеме обрат­ной ипотеки не соблюдаются принци­пы срочности и возмездности. Банк не знает, когда он эти деньги вернет. Кроме того, остается неясным во­прос ресурсного обеспечения для та­кого вида кредитования. Готовы ли банки тратить на это собственные средства? “Обратная ипотека” очень рискованный продукт и носит яркую социальную окраску. Но банковское законодательство рассчитано на за­щиту прав вкладчиков и инвесторов, а не на обеспечение социальных по­требностей граждан. Хотя, с челове­ческой позиции, кредитовать физи­ческое лицо и ждать скорейшей его смерти не совсем этично».

«Первые за­явки на обратную ипотеку поступают в ипотечные орга­низации Башкор­тостана. Однако банки Уфы, Сала­вата, Стерлитамака и Ишимбая относятся к ней с насто­роженностью, — отмечает Ольга Садыкова, региональный директор ЗАО “Коммерческий банк “ДельтаКре­дит” по Республике Башкортостан. — Чтобы этот продукт заработал, не­обходимо создание небанковских организаций, по функционалу схожих с агентствами недвижимости. И, безу­словно, нужна законодательная база, которая на данном этапе отсутствует. В России обратную ипотеку реали­зует государственная компания — АРИЖК, в тестовом режиме. Однако “пилот” далек от завершения: на дан­ном этапе агентство выдает кредиты самостоятельно и только через сво­их уполномоченных представителей в регионах. А для перехода к работе с рыночными участниками нам не­обходимо принятие специального закона, закрепляющего права и обя­занности всех сторон этого процесса, и механизм финансовых гарантий. Пожилые люди очень консервативны, обладают своеобразной финансовой культурой. Поэтому вряд ли в настоя­щее время обратная ипотека будет востребована в полной мере».

«В Татарстане интерес к обрат­ной ипотеке есть, но заключенных договоров пока нет, — говорит Ве­нера Иванова, председатель прав­ления “Автоградбанка” (Набережные Челны). — В нашем регионе ежеме­сячные выплаты заемщикам составят от 1 до 1,5 суммы средней пенсии. Од­нако есть ряд нюансов, сдерживаю­щих развитие программы.

Агентство по ипотечному жилищ­ному кредитованию разослало своим партнерам в регионах справочник с рекомендованной среднерыночной стоимостью квадратного метра жилой недвижимости. Для крупных городов Татарстана цена оказалась ниже ры­ночной на 20–40 %. Например, в На­бережных Челнах стоимость одного квадратного метра в однокомнатной квартире обозначена в 34,2 тыс. руб-лей, в двухкомнатной — 31,1 тыс. руб-лей. Фактическая цена предложения соответственно 48–52 и 40–42 тыс. рублей за “квадрат”. Такой дисбаланс приведет к частичному уходу в тень рынка ипотечного кредитования, а то и к притормаживанию ипотеки, в том числе обратной. Банки респу­блики просят Москву поднять цены на залоговые квартиры. Основные потребители ипотечного кредитова­ния — люди небогатые. И если они уйдут, жилищный рынок может рух­нуть».

«Средние цены на жилье по усло­виям программы “Обратная ипоте­ка”, действительно, установлены ниже, чем у нас на рын­ке, — соглашает­ся Андрей Симаков, генеральный директор “Ипотечного агентства Ре­спублики Татарстан”. — Мы сделали свою оценку, после чего обратились в АИЖК — пытаемся повысить цены. Если этого не произойдет, сделки по ипотеке просто не будут проходить либо рынок частично уйдет в “серую” зону.

Сейчас в Татарстане насчитывается более 1 млн пенсионеров при сред­ней пенсии в 7868 рублей. Это огром­ный потенциал для развития об­ратной ипотеки, практика которой нуждается в законодательном и мето­дическом совершенствовании».

«Принципиаль­ное отличие обрат­ной ипотеки от по­жизненной ренты состоит в пожиз­ненном сохранении права собственно­сти на жилье за за­емщиком. Оформляется только залог недвижимости. При продаже зало­женного жилья кредитор может пре­тендовать только на выданную сумму займа и начисленные проценты, а все остальное отдает наследникам, — де­лится Алексей Киселев, председатель комиссии по защите прав и интересов ветеранов и инвалидов Общественной палаты Саратовской области. — Од­нако пожилые люди никому не верят, а к государственным инициативам во­обще относятся с настороженностью. Жилье — это фактически последнее, что у них осталось. Заложив квартиру кредитной организации, пенсионеры фактически лишаются родственников. За ними некому будет ухаживать — сказывается ментальность наших граждан. Кредитной грамотностью в стране обладают в основном трудо­способные люди 25–50 лет, которые активно пользуются услугами банков. Поэтому спрос на обратную ипотеку начнет расти, когда на пенсию выйдут они, то есть через 10–20 лет».