Почему растут остатки нераспроданного жилья
Количество непроданного жилья в России за 2023 г. выросло на 7% и достигло 72,5 млн кв. м. Это значительная цифра. Учитывая поставленную президентом России задачу по обеспечению к 2030 г. ввода жилой недвижимости не менее 120 млн кв. м в год, текущий нераспроданный объем по факту может покрыть более двух третей перспективного объема ввода или же удовлетворить прогнозируемый спрос за восемь месяцев.
Действующая политика ЦБ РФ может позволить увеличить эту цифру, и это возможно вследствие сразу нескольких факторов. Первое – это, конечно, изменение условий предоставления ипотечных кредитов для покупателей жилой недвижимости. Очевидно, что при увеличении банковских процентных ставок доступность жилья для граждан снижается. При этом ЦБ повышает требование к минимальному первоначальному взносу для покупателей жилой недвижимости с 20 до 30%. Вместе с этим сокращается и максимальный размер льготного займа: в Петербурге, Москве и Московской области вместо 12 млн руб. для ипотечного кредита сегодня возможно получить только 6 млн руб. Все вышеназванные изменения практически нивелировали интерес к жилой недвижимости со стороны частных инвесторов, а также тех, кто имеет незначительные накопления для оплаты первого взноса. Также необходимо учитывать тот факт, что изменились требования и к самим заемщикам.
Таким образом, инвестиционный спрос практически уходит с рынка, а купить квартиру становится все сложнее и сложнее. Средняя стоимость 1 кв. м жилья в Петербурге превысила 200 000 руб., а при комфортных габаритах трехкомнатной квартиры для 3-4 человек в 100 кв. м ее абсолютная стоимость составляет – внимание – 20 млн руб., что является практически неподъемной суммой для большинства жителей. Для повышения спроса покупателей к своим объектам застройщики пытаются внедрять собственные доступные им инструменты поддержки. Это, как правило, отсрочки, рассрочки и трейд-ин схемы. Практически все компании сегодня пытаются найти «магический ключ», чтобы понять, какие конкурентные инструменты можно использовать в текущий момент, чтобы эффективно стимулировать спрос и сохранить наполняемость эскроу-счетов для обеспечения низкой ставки по банковским займам для реализации собственных проектов. В отдельных ситуациях застройщики принимают решения перейти на рынки других регионов, где цены на жилье ниже, спрос на него высокий, а власти готовы выкупать построенную социальную инфраструктуру. И стоит отметить, что именно таких опытных и финансово устойчивых девелоперов власти субъектов стараются привлекать для реализации региональных жилищных программ.
Справедливости ради стоит отметить, что вместе с ужесточением стандартных условий кредитования в России развиваются действующие и запускаются новые адресные льготные программы: для ИТ-специалистов, дальневосточная, арктическая, льготная ипотека для новых регионов, для работников ОПК, для участников СВО. Рабочая группа при Минпросвещения РФ рассматривает возможность введения в стране льготной ипотеки для педагогов. Но чтобы поддержать рынок жилищного строительства, возможность купить новую квартиру должна быть у большинства жителей страны.
Необходимо констатировать, что в ближайшее время не стоит ждать падения цен на рынке первичной жилой недвижимости, поскольку в текущих условиях высоких процентных ставок и растущей себестоимости застройщики работают с умеренной маржинальностью. А условия банковского проектного финансирования требуют удерживать согласованные в финансовой модели цены на квартиры. В период значительных изменений сферы ипотечного кредитования застройщики, привыкшие работать в мегаполисах в условиях дефицита и крайне высокой стоимости пригодных для жилищного освоения земельных участков, будут ориентироваться на быстрорастущие регионы России.
Можно прогнозировать, что в новых условиях жилищный рынок начнет активно развивать новые финансовые инструменты. В условиях поиска эффективных механизмов привлечения капитала активно будет развиваться IPO – первичное размещение акций на фондовой бирже. О планах выхода на IPO уже объявили «Страна Девелопмент», «Glorax», сервис по продаже недвижимости «Самолет Плюс» и другие компании. Существуют планы размещения акций АО «ДОМ.РФ» на бирже в 2025 г.