Амнистии по ипотеке не будет
Госдума РФ приняла в третьем чтении поправки к закону об ипотеке. Они лишают заемщика важного права: списать свой долг по кредиту, передав кредитору заложенное жилье.
Госдума РФ приняла в третьем чтении поправки к закону об ипотеке, которые закрепили новые параметры ипотечного страхования. Этот вид страхования практикуется уже несколько лет, но пока не получил широкого распространения.
Речь идет о страховании ответственности заемщика перед кредитором. Заемщик оплачивает страховку, которая покроет убытки кредитора, если произойдут две неприятные вещи: заемщик будет признан неплатежеспособным, а стоимость заложенного жилья не покроет суммы долга по кредиту.
"Сборы по данному виду страхования можно оценить с натяжкой максимум в $1-2 млн (35-70 млн рублей) в год, при том, что премия платится единовременно, а договоры многолетние", отмечает руководитель департамента страховой компании "МАКС" Сергей Печников.
При этом, по данным Центрального банка РФ, общая сумма выданных ипотечных кредитов за 2013 год превысила 1,3 трлн рублей.
Новая редакция закона допускает два варианта ипотечного страхования – за счет заемщика или за счет банка. Первый вариант и раньше был закреплен в законе, второй появится только в новой редакции, отмечает начальник управления страховой компании «Согласие» Любовь Кононенко.
"Минимальная страховая сумма по договору страхования ответственности заемщика, как и раньше, не может быть менее 10% от размера задолженности по кредиту, а максимальная - увеличена с 20 до 50% от суммы основного долга", - разъясняет эксперт.
По закону, ни заемщик, ни банк не обязаны оплачивать ипотечное страхование, это дело добровольное. По словам Сергея Печникова, такие страховки оплачивают преимущественно заемщики, которые берут кредиты по программам Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК).
Сейчас ипотечное страхование чаще всего оплачивают заемщики, которые берут ипотечные кредиты с низким первоначальным взносом, менее 30% от суммы кредита, поясняет Любовь Кононенко.
Дело в том, что последние несколько лет ипотечное страхование стало практически обязательным условием по кредиту с низким первоначальным взносом, так как при небольшом первоначальном взносе риск убытка для кредитора заметно выше.
Практика показывает, что чем ниже первоначальный взнос, тем выше вероятность, что заемщик не сможет погасить кредит. А небольшая разница между суммой кредита и стоимостью жилья ставит под сомнение погашение долга за счет продажи залога.
Дьявол кроется в деталях
Неприятным сюрпризом для заемщиков станет одна из принятых сегодня поправок. Ее предыстория такова.
До декабря 2011 года кредитор имел право взыскать недостающую сумму долга по суду. То есть, заемщик мало того, что лишался купленного в кредит жилья, еще и оставался должен банку.
В кризис такие случаи были не редкость, поскольку цены на жилье падали, а штрафы и пени по кредитам могли удвоить долг заемщика. Правда, после кризиса таких случаев практически не было.
Два с половиной года назад ипотечных заемщиков законодательно освободили от любых обязательств перед кредитором, если заложенное жилье переходит ему в собственность в счет погашение просроченного долга.
Принятый сегодня Госдумой РФ законопроект отменил существующую норму, которая позволяет заемщику списать долг по ипотеке, передав заложенное жилье в собственность кредитора - даже если его стоимости недостаточно для погашения долга.
Из текста новой редакции видно, что обязательства заемщика перед кредитором прекращаются только после выплаты страховки, оплаченной либо заемщиком, либо кредитором.
В этом кроется противоречие, отмечает начальник юридической службы банка "МИА" Максим Князев.
"Одни изменения говорят о праве стороны воспользоваться страхованием, но не об обязанности. В то время как другие изменения говорят о страховании, как о неизбежном институте", - комментирует эксперт.
И вот это новшество вполне может привести к тому, что ипотечное страхование станет добровольно-принудительным для всех заемщиков, а не только для тех, кто хочет взять кредит с низким первоначальным взносом.
Рассчитывать, что банки или другие кредитные организации будут сами оплачивать страхование ответственности заемщики, особо не приходится. Расходы на ипотечное страхование достаточно велики: в среднем от 1 до 5% от суммы кредита, уточняет Сергей Печников.
К примеру, по кредиту на сумму 4 млн рублей сроком на 10 лет и первоначальным взносом в 12%, стоимость ипотечного страхования будет около 44 тыс. рублей, рассказывает Любовь Кононенко. Это если страховая сумма будет всего лишь 20% от величины кредита.
А теперь лимит повышен до 50%, соответственно, и страхование будет обходиться дороже.
"Поправки предусматривают право кредитора застраховать свои риски, а не обязанность. Не факт, что кредиторы кинутся массово заниматься самострахованием. Да оно массово и не нужно", - комментирует начальник службы розничного кредитования банка МИА Наум Либкинд.
По его мнению, убытки могут возникнуть только в случае серьезного падения цен на заложенное имущество. Даже в кризис 2008 года цены не падали более чем на 30%, указывает эксперт.
"На сегодня величина ипотечного кредита в среднем равна 65% от стоимости приобретаемого жилья. Соответственно, среднестатистический первоначальный взнос превышает возможный уровень падения цен", - подчеркивает Наум Либкинд.
Тем не менее, при желании банкам и другим кредитным организациям будет несложно обойти закон, который запрещает навязывать заемщикам дополнительные услуги.
Схема давно известна и широко используется для принуждения заемщика платить за страхование жизни и здоровья, а также страхование юридической чистоты сделки (страхование титула) – это непомерно высокие процентные ставки по кредиту для тех, кто не хочет платить за страховку.