Повышение суммы по ипотеке с господдержкой не окажет существенного влияния на рынок
Правительство приняло решение повысить предельные суммы ипотечных кредитов в рамках программы субсидирования ипотеки на новостройки. Поможет ли подобная мера увеличить спрос на ипотечные кредиты и как она сочетается с озвученным ранее предложением не продлевать сроки действия программы льготной ипотеки? Мнения экспертов существенно различаются.
Роман Строилов, руководитель отдела ипотеки и специальных программ TEKTA GROUP
Повышение предельной суммы ипотечного кредита не окажет существенного влияния на рынок. В первую очередь это интересно Москве, меньше - Санкт-Петербургу, а вот регионам данное решение не принесет ничего. Повышение суммы позволит приобрести квартиру на 2 млн. руб. дороже, чем ранее. Чем дороже покупка – тем больше кредит, чем больше кредит – тем больше ежемесячные платежи по ипотеке. В текущих условиях покупатели не рассматривают увеличение долговой нагрузки а, напротив, стремятся снизить свою долговую нагрузку, купив квартиру дешевле.
Руслан Сырцов, коммерческий директор Glorax Development
Изменения по увеличению максимальной суммы кредита сделают программу применимой для большего числа новостроек, что активизирует спрос на квартиры большей площади либо на квартиры в новостройках более высокого класса. Таким образом, выбор доступных по данной программе новостроек для потенциальных покупателей вырастет. Ипотека на квартиры большей площади и квартиры в домах более высокого класса станет доступнее. Тем не менее, в данном контексте результат будет стремиться к нулю, т.к. положительное нововведение будет скорректировано отрицательным действием – непродлением срока действия программы льготной ипотеки.
Олег Пронин, генеральный директор компании «Пересвет-Инвест»
Госпрограмма субсидирования ипотечного кредитования действует до марта 2016 года, и пока продлевать ее не планируют. То есть, даже в случае увеличения предельной суммы кредитования, несколько месяцев льготных условий навряд ли существенно повлияют на рынок. Возможно, что повышение суммы кредита позволит покупателям приобрести более комфортные варианты, например двухкомнатную квартиру в Москве, а не только в области, но все же это не столь существенные изменения. Гораздо больше поддержало бы рынок продление срока действия данной программы. Закрытие данного проекта, возможно, мотивирует покупателей оформить сделки до конца года, либо первого квартала 2016 года. То есть спрос на квартиры может повыситься, но на весьма кратковременный срок.
Ольга Шихова, руководитель департамента ипотеки и кредитов компании «Бон Тон»
Сегодня на рынке первичной недвижимости сформировался отложенный спрос, так как некоторые покупатели хотят приобрести квартиру большей площади или комнатности (например, семья с 2 детьми). Но, если рассматривать покупку квартиры средней стоимостью 11 250 000 руб. в ипотеку на 20 лет (сумма кредита 9 000 000 руб.), то разница в ежемесячном платеже при ставке в 15% и 11% составит 25 614 руб. (118 511 - 92 897 –= 25614). И чем больше сумма кредита, тем больше разница.
При этом ограничения по сумме накладывают и ограничения по выбору места покупки. Той же семье, которой нужна трехкомнатная квартира в Москве, приходится рассматривать Подмосковье, поскольку стоимость недвижимости там ниже и можно уложиться в «ограниченную сумму».
Поэтому увеличение максимальной суммы кредита повысит спрос на ипотеку примерно на 8-10% и даст больше свободы при выборе жилья.
Ирина Доброхотова, председатель совета директоров "БЕСТ-Новострой":
Цель субсидирования состояла в том, чтобы увеличить спрос в массовом сегменте, и она была достигнута. При этом, в течение всего срока действия программы, в регионах России средний размер кредита не превышал 1,9 млн рублей, в Москве - 3,5 млн, в Московской области – 2,5 млн. То есть даже установленная предельная сумма ни в одном регионе не была востребована. Так что с точки зрения потребителя особой нужды в увеличении размера этой суммы я не вижу.
Скорее всего, подобная инициатива продиктована необходимостью освоить до 30 марта 2016 года (окончание действия программы господдержки) выделенные государством 300 млрд рублей. Конечно, если бы банки могли как-то смягчить условия выдачи кредитов с субсидированной ставкой, например, снизить сумму первоначального взноса, то число заемщиков могло бы существенно вырасти, но сделать этого нельзя. Остается повышать максимальную сумму. В этом случае, вероятно, активизируются ипотечные покупатели в более дорогих сегментах, но вряд ли это позволит кардинально увеличить объемы выдачи. На мой взгляд, целесообразнее было бы продлить программу. Тем более что для любого банка намного лучше, если 100 человек возьмут кредитов по 3 миллиона, нежели 15 человек – по 20 миллионов, так как последний вариант резко снижает надежность портфеля.
Анна Борисова, начальник департамента ипотечного кредитования семейства компаний KASKAD Family
Данная мера властей – это ответ на спрос, образовавшийся в сегментах не только эконом-класса, но и уровня бизнес-класса. До сегодняшнего дня покупатель был ограничен суммой, не превышающей 8 млн руб, но далеко не каждый хочет быть «ограниченным», рассматривая для себя жильё более дорогое, особенно это касается нашего сегмента – загородной недвижимости, где, к примеру, стоимость дуплекса достигает 19 млн руб.
Поэтому данную меру считаю необходимой и востребованной, которая даст не только поддержку ещё одному сильному сегменту рынка, но и обеспечит банки более качественными заемщиками, т.к. данный вид недвижимости приобретают, как правило, люди обеспеченные, твёрдо стоящие на ногах, способные обслуживать свои кредиты, аккуратно и быстро их закрывать!
Екатерина Артемова, ведущий специалист департамента консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья»
В современных реалиях, когда уровень спроса как на первичном, так и на вторичном рынке жилья сократился не менее чем в 2 раза, конечно, нельзя ожидать кардинального изменения ситуации. При этом популяризация субсидированной ипотеки в новостройках, наблюдаемая нами в конце августа новая волна скачков курсов валют в конце августа, в совокупности с окончанием отпускного сезона, все же немного оживила и первичный, и вторичный рынок жилья к началу осени.
В свою очередь, увеличение предельной суммы ипотечных кредитов может простимулировать уровень потенциального спроса, правда, в первую очередь в рамках краткосрочной перспективы.
Сложившаяся ситуация, когда объем собственных средств покупателей значительно сократился и/или остается довольно ограниченным, а уверенность в устойчивости собственного финансового положения продолжает сокращаться, не стоит ожидать увеличения потребительской активности на такой дорогой продукт, как недвижимость. Скорее всего, данная мера только подтолкнет потенциальных покупателей жилья, квартирный вопрос которых стоит наиболее остро.
Арсений Васильев, генеральный директор ГК «УНИСТО Петросталь»
Сейчас воспользоваться ипотечным кредитом с субсидированной процентной ставкой смогут преимущественно клиенты, которые ориентированы на приобретение жилья не выше класса комфорт. При повышении предельных сумм ипотечных кредитов может быть повышен спрос на более дорогие объекты, станет более активным спрос на большие квартиры, в т. ч. которые востребованы у семей с детьми. Правда, говорить о перспективе существенного увеличения покупательской активности все же не стоит – на рынке Санкт-Петербурга и Ленинградской области объектов стоимостью более 8 млн. рублей присутствует не более 3-5%.
Елена Валуева, директор по маркетингу Mirland Development Corporation
Безусловно, повышение предельной суммы ипотечного кредита – это плюс. В этом случае под действие программы попадут более дорогие квартиры. Особенно это будет актуально для Москвы, где стоимость квартир значительно выше, чем в Петербурге и регионах.
Что касается отказа от продления срока действия программы, так, полагаю, все еще может измениться. Не исключена вероятность, что ее продлят. Кроме того, сейчас рассматривают распространение госпрограммы субсидированной ипотеки на вторичное жилье. Не секрет, что часть денег на первичный рынок приходит со вторичного. А вторичка сейчас стагнирует. Связано это с несколькими факторами. Во-первых, влияют более высокие ипотечные ставки, чем на первичке. Во-вторых, владельцы не желают делать дисконт на свои объекты. Третий немаловажный фактор – появление на рынке проектов КОТ, где цены на квартиры более конкурентоспособны, а концепции - лучше. И в итоге получается, что человеку выгоднее приобрести жилье в новом доме по льготной ипотечной ставке. Распространение ипотеки на вторичный рынок значительно поддержит и сегмент первичного рынка.
Денис Бобков, руководитель Аналитического центра девелоперской группы ОПИН
Безусловно, увеличение суммы кредита позволит расширить круг ипотечных клиентов рынка новостроек. Прежде всего возрастет спрос на большие квартиры (3-х комнатные) в Подмосковье и Новой Москвы, а также на 2-х комнатные квартиры в пределах «старой» Москвы. Следовательно, это позволит охватить новых клиентов, которых как раз останавливала сумма кредита, ранее ограниченная 8 млн.
В настоящее время рынок новостроек испытывает недостаток покупателей, у которых уже есть квартиры. Дело в том, что человек захотев купить квартиру в новостройке банально сталкивается с проблемой продажи своей «старой» квартиры на вторичном рынке, поскольку программа госсубсидирования ипотеки не действует на приобретение квартир на вторичном рынке жилья. Из-за этого объем предложений здесь значительно сократился, а минимально доступная ипотека предлагается на условиях от 13,5%.
В правительстве обсуждалась возможность субсидирования ипотечных ставок по квартирам на вторичном рынке, однако, по последним данным Министерство финансов отказалось от этой идеи. Хотя данная мера может дополнительно помочь развитию рынка новостроек: улучшить жилищные условия, например, купить квартиру большей площади в новостройке, будет гораздо легче быстро реализовав «старую» жилплощадь. Мы не опасаемся, что предлагаемые поправки вызовут отток спроса на новостройки, для каждого сегмента рынка недвижимости сегодня есть свой покупатель и спрос на новые проекты будет только расти.
Изначально программа госсубсидирования была рассчитана до марта 2016г. Сделать выводы о необходимости ее продления можно будет в декабре 2015 г. или январе 2016 г. При этом необходимо учитывать возможные изменения ключевой ставки, ставки по ипотеке на вторичном рынке, которые сейчас рассматриваются в правительстве, результаты программы в целом и оценить потребность застройщиков в продлении этой программы.
Софья Лебедева, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки»
Если говорить об увеличении максимальной суммы кредита, то значимым этот фактор окажется не более чем для 5-10% потенциальных покупателей. Так как платежеспособный спрос продолжает падать, то и средний бюджет покупки снижается, следовательно все меньше тех, кто готов оформлять кредит размером более 8 млн рублей.
Скорее всего этот фактор в общей массе окажет большее влияние на регионы, где максимальная сумма кредита будет более 3 млн рублей, но только потому что охват населения окажется больше. При этом в регионах ситуация с платежеспособным спросом обстоит еще хуже.
Плюсом является то, что Ленинградскую область приравняют к Москве, Московской области и Санкт-Петербургу, потому что цены там ближе именно к указанным локациям, и суммы кредита в 3 млн рублей было для потенциальных заемщиков недостаточно.
Главным недостатком новости является то, что срок действия программы продлен не будет, так как сейчас, по данным нашей компании, около 80% ипотечных сделок на первичном рынке совершается по программе «Ипотека с господдержкой».