Просроченная ипотека на стройку: рывок в пропасть
Объём проблемных ипотечных кредитов на покупку строящегося жилья в январе-апреле 2024 года вырос в целом по стране на 15% против 18% за весь 2023 год. Двукратная разница в ставках между субсидируемыми программами (до 8% годовых) и базовыми рыночными (до 20% годовых) привела к всплеску проблемных ипотек среди инвестиционных покупателей. Высокие ставки делают невозможным быструю продажу данных квартир на свободном рынке. К таким выводам пришли аналитиками коллекторского агентства «Долговой Консультант» на основе данных ЦБ РФ.
За 12 месяцев 2023 года объём просроченных платежей по ипотеке на покупку строящегося жилья (неплатежи более 90 дней) вырос на 18,3%, превысив 5,88 млрд рублей. Годовой прирост портфеля составил 1,13 млрд рублей. В январе-апреле 2024 года объём неплатежей вырос на 15% и превысил 6,48 млрд рублей (+840 млн рублей).
«Просроченная ипотека на первичном рынке показательна тем, что после окончания цикла строительства жилья она переводится в сегмент вторичной и «растворяется» в просроченном портфеле, залогом по которому выступает построенное жилье, — поясняет Денис Аксёнов, генеральный директор коллекторского агентства «Долговой Консультант». — Ускорение роста просроченной задолженности по ипотеке на «первичке» началось во втором полугодии 2023 года, сразу после августовского повышения рыночных ипотечных ставок, полагаю, что далее ситуация будет усугубляться, так как в ближайшем будущем снижения ставок ожидать не приходится».
Как ранее писал «Долговой Консультант», по итогам первого полугодия 2023 года прирост просроченной задолженности по кредитам на строящееся жилье составил 7% или 1,2% в ежемесячном среднем выражении. По итогам 2023 года рост составил 18% или в среднем по 1,5% ежемесячно.
«Первые четыре месяца 2024 года показали среднемесячный прирост в 3,75%, что более чем в два раза выше среднемесячного прошлогоднего прироста. При пересмотре условий программ субсидирования выдача новых ипотечных кредитов на приобретение строящегося жилья может снизиться, а проблемные кредиты будут накапливаться, и доля просроченных кредитов будет расти, — полагает Денис Аксёнов, генеральный директор коллекторского агентства «Долговой Консультант». — В настоящий момент доля проблемных кредитов на «первичке» (6,48 млрд руб. в абсолютном выражении) от совокупной задолженности по ипотеке на строящееся жилье (4,78 трлн руб.) составляет всего 0,14%, это крайне низкий показатель».
По оценке эксперта, совокупная накопленная просроченная ипотека на первичном рынке жилья формируется из локальных трудностей конкретных заёмщиков. После ввода дома в эксплуатацию и оформления прав собственности кредит переклассифицируется в категорию «вторичного» рынка, снижая показатель проблемности в сегменте «на стройку» и увеличивая на «вторичке».
«И здесь как раз заложен фундамент проблем: текущие рыночные ставки делают невозможным продажу проблемной стройки новым покупателям с одобренной льготной ипотекой, равно как нет и очереди из покупателей при переходе данной квартиры во вторичный сегмент, на нём ставки ещё выше, — рассуждает Денис Аксёнов. — Отсутствие спроса порождает накапливание проблем на рынке общего ипотечного кредитования».
Полная версия доступна по ссылке