Российский рынок ипотеки достиг потолка
На протяжении нынешнего года российский рынок ипотеки бил рекорд за рекордом и уже обогнал докризисные показатели. Однако к зиме наметилась обратная тенденция: госбанки, безусловные лидеры в этой сфере, повысили ставки по кредитам. По мнению аналитиков, рассматриваемый рынок достиг потолка.
На минувшей неделе Сбербанк, крупнейший игрок данной сферы, на 0,55-0,75% увеличил ставки по двум рублевым программам. Пока речь идет о не самых популярных продуктах, но тенденция налицо. Так, по проекту «Строительство жилого дома» ставки в зависимости от срока составляют теперь от 11,7% до 14,75% годовых. Срок - до 30 лет, первоначальный взнос начинается от 15%. По программе «Гараж» (приобретение или строительство гаража или машино-места под различное обеспечение) ставки составляют от 10,05% до 14,75%. При этом в банке особо подчеркивают, что по остальным продуктам ставки останутся без изменений: от 9,5% годовых в рублях, от 8,8% в валюте. Так, по программам «Приобретение готового жилья» и «Приобретение строящегося жилья» средства по-прежнему предоставляют под 9,5-14% в рублях и 8,8-12,1% в валюте. Однако наблюдателей не обманешь.
Дело в том, что Сбербанк уже стал безусловным лидером и основным драйером роста ипотечного рынка. На эту организацию приходится до половины выданных в России кредитов. Кроме того, обладая колоссальным объемом ликвидности, она может себе позволить устанавливать непредставимые для других проценты. Например, весной 2011 г. была запущена программа с фантастическими для нашей страны 8% годовых. Однако руководство кредитного учреждения уже неоднократно заявляло о намерении увеличивать ставки. Так, глава банка Герман Греф в начале декабря оценивал потенциал повышения в 0,5-1%. Более того, закрыты программы с теми самыми волшебными 8%. Затем о повышении заговорили в другом крупном госбанке, активно работающем с ипотекой, - ВТБ24. Как заявил председатель правления Михаил Задорнов, ставки по всем кредитам физическим лицам скоро начнут расти, и жилищное кредитование не исключение. Как объяснил банкир, в последнее время финансовые учреждения, работающие в России, снижали проценты, но этот процесс прекратился из-за удорожания денег. Более того, по его мнению, ставки достигли своего локального дна. Впрочем, до конца года ВТБ24 точно не будет ничего повышать, но в 2012-м все-таки, скорее всего, пойдет на это. Сегодня минимальная ставка составляет 9,5%, но при первоначальном взносе не менее 50% от стоимости жилья.
Излишне говорить о том, что поведение Сбербанка и ВТБ24 является сигналом к действию для остальных. Поэтому практически все участники рынка сразу заговорили о неизбежности повышения ставок. Многие из них до сих пор не понимают, за счет чего можно выдавать дешевые кредиты при высоком уровне инфляции, гигантской ставке рефинансирования и тотальной нестабильности на финансовом рынке. Единственным объяснением может быть поддержка государства, которой Сбербанк и ВТБ24 пользуются в полной мере. Более того, государство всегда может компенсировать свои расходы на поддержку этих банков, продав или сократив свою долю в их акционерном капитале. Таким образом, получается, Сбербанк и ВТБ могут выступать как полноценные институты развития, подстегивая активность других кредитных учреждений в сфере ипотеки. Но у этого процесса есть свои опасности. С одной стороны, гарантированная поддержка максимально расслабляет банкиров, то есть позволяет им играть на рынке за пределами возможной доходности. А с другой, изменение политики кредитования этими самыми банками приводит к аналогичным изменениям в других финансовых организациях. То есть повышение ставок в Сбербанке и ВТБ24 неизменно приведет к удорожанию ипотеки на всем российском рынке. В последнее время эксперты не раз отмечали, что из-за тенденции удорожания денег банки вынуждены страховаться от недостаточной ликвидности и повышают доходность по депозитам, чтобы привлечь средства граждан. Теперь появилось точное подтверждение.
В принципе, не исключено, что размер ипотечного рынка в России, как это ни печально, достиг своего потолка. По данным Минрегионразвития, около 15% сделок по приобретению жилья в стране осуществляется с помощью кредитов - это примерно вдвое больше, чем пять лет назад. По предварительным данным, их общий объем за 11 месяцев 2011 года приблизился к 540 млрд рублей. Однако рынок упирается в верхнюю границу. Во-первых, высокая ставка рефинансирования и чуть менее высокий уровень инфляции не позволяют выдавать по-настоящему дешевые кредиты, например, под 2-4% годовых. Во-вторых, далеко не у всех граждан имеется необходимый первоначальный взнос. А при совпадении этих двух факторов, то есть при покупке квартиры с низким взносом и под высокий процент, придется в итоге выплатить две-три стоимости жилья, что просто неприемлемо для большинства потенциальных клиентов. Поэтому некоторые банки предпочитают привлекать заемщиков улучшением других условий кредитования, например отменой комиссий. Несмотря на это, в правительстве надеются, что объем ипотечных кредитов будет еще расти. Впрочем, многие банкиры в частных беседах признаются, что расти ему некуда. При нынешнем положении финансового рынка потенциал ипотеки в 2011 году уже полностью исчерпан, желающих взять кредиты на таких условиях больше не станет. А чтобы ситуация изменилась, нужно пересматривать основные макроэкономические показатели в стране. Или развивать другие инструменты покупки жилья, помимо ипотеки.