Игорь Моисеев: Программа реновации жилья в Москве может существенно повлиять на рынок ипотеки
Московский митинг противников программы реновации прошел задорно и многолюдно, но и только. Стало окончательно понятно, что даже самые пассионарные жители пятиэтажек не смогут воспрепятствовать массовому сносу и последующему массовому же строительству. Им есть что терять, цепи достаточно длинны, чтобы не вызывать клаустрофобии, а мэрия на данном этапе с готовностью поступается малым и идет на поблажки, чтобы сохранить в неизменности общий вектор своих планов.
Дальше начнется постепенная реализация — утрясание сроков, очередность, выбор подрядчиков (открытый и конкурсный, конечно). Заодно будет решена проблема ипотечников, которые купили себе квартиры в сносимых хрущевках.
Как авторитетно и очень точно выразился президент ВТБ 24 Михаил Задорнов, «в обсуждении самого проекта реновации у проблемы ипотеки, поверьте, пятый или десятый приоритет». Лучше не скажешь. Но никто же не думает, что роль ипотеки в процессе реновации ограничится проблемой залоговых квартир в сносимом фонде?
Думаю, что если власти предоставят возможность за небольшую доплату улучшить свои жилищные условия, многие на это согласятся. Насколько многие — вопрос дискуссионный, но, главное, процесс будет массовый. Можно попробовать прикинуть открывающиеся перспективы.
Сперва московские власти говорили о необходимости сноса порядка 8 тыс. домов, в которых проживают около 1,8 млн москвичей. По после первых протестов список «усох» до 4,6 тыс. домов. Количество жителей в них пока не называется, но пусть это будет 1 млн — по пропорциональному принципу. После процесса голосования это количество будет сокращено еще больше — скажем, на 20%, до 800 тыс. человек. 60% москвичей трудоспособного возраста, из них половине до выхода на пенсию далеко, и они могут позволить себе взять ипотечный кредит.
В том, что каждая семья из реновационных квартир будет думать над возможностями увеличения получаемой площади, сомнений нет. 5—10% смогут это сделать за счет накоплений. Из оставшихся 20—30% попытаются взять ипотеку, остальные удовольствуются тем, что им дадут по закону, и не будут претендовать на большее. Учитывая, что в средней семье 3—4 человека, общее количество потенциальных кредитов может составить 40—60 тыс. единиц. Много брать не будут, но миллиона два-три осилят — по московским ценам (в среднем 168 тыс. рублей за квадратный метр, по данным ресурса IRN.ru) этого хватит на дополнительную комнату.
В рамках банковской системы открывающийся рынок сравним с жилищными кредитами, выданными в Москве за 2016 год, — 49,4 тыс. единиц объемом 1 138 млрд рублей. То есть речь может идти об удвоении московского рынка ипотеки — впрочем, следует помнить о том, что программа будет реализовываться несколько лет, а то и десятилетий.
Учитывая, что специалисты оценивают общую стоимость возведения новых домов в 2,5—3,5 трлн рублей, цифра представляется адекватной. Снижающаяся учетная ставка сделает кредиты доступными для более широкого круга москвичей. Заодно будет решена проблема вовлечения в оборот сбережений россиян, которые они не доверили банкам и еще не вложили в «народные» ОФЗ. Сплошные плюсы для экономики, которой так не хватало в последние годы позитивной инвестиционной идеи и драйвера роста.
Здесь уместно вспомнить о том, как в августе прошлого года Владимир Путин, принимая у себя Германа Грефа, призывал россиян брать ипотечные кредиты. И после не упускал случая поднять эту тему. В феврале 2017 года на очередной такой встрече Греф сам отметил, что Путин традиционно спрашивает его об ипотеке, — и рассказал об очередном новом продукте. Принимая это во внимание, становится понятнее и то, с какой легкостью Путин одобрил предложение Собянина.
Думаю, что в Сбербанке уже разработали или разрабатывают очередной инновационный пакет кредитных предложений для переселяющихся москвичей. Но этот пирог настолько велик, что хватит всем банкам. Главное — не тормозить на входе.