«Семейная ипотека» привела к рекордам продаж
Продажи нового жилья по итогам прошлого года превзошли показатели предыдущего, 2024-го. Несмотря на, казалось бы, сложную ситуацию у застройщиков из-за высокой ключевой ставки и запредельных ставок по ипотеке.
За год, по подсчетам Аналитического центра ДОМ.РФ, было продано 25,6 млн кв. м новых квартир. Это на 1% больше, чем годом ранее (было 25,3 млн кв. м).
При этом застройщики сделали кассу, в основном, за счет декабря. Последний месяц года побил рекорды - было реализовано на четверть больше квартир, чем в ноябре, и на 71% больше, чем в декабре 2024 года. В стройку пришли рекордные за все время сбора данных суммы - 752 млрд руб. за месяц (14% от всего годового объема).
Отчасти, конечно, тут сыграла роль инфляция, отчасти - низкая база второго полугодия 2024 года (когда рынок затих и перестраивался после отмены общей льготной ипотеки). Но основным драйвером рекордов стал очередной "дедлайн" по льготным программам. С января снизилось возмещение банкам за выдачи льготной ипотеки (что подстегивало их раздавать льготные кредиты побыстрее), а с февраля вводится правило "одна ипотека на семью" (а не на заемщика, как сейчас). Кроме того, родителей заставляют оперативнее решать жилищные вопросы циркулирующие слухи о возможном повышении ставки по "Семейной ипотеке" до 10-12% для семей с одним ребенком. В результате выдачи именно "Семейной ипотеки" в декабре стали рекордными за все время ее существования - 104 тыс. кредитов за месяц (на 70% больше, чем в ноябре) на 605 млрд руб. По этой программе в декабре было выдано три четверти от количества ипотечных кредитов в целом.
В течение 2025 года на фоне высоких рыночных ставок "Семейная ипотека" фактически стала основным доступным инструментом покупки жилья для широкой аудитории, отмечает исполнительный директор финансового маркетплейса "Выберу.ру" Ярослав Баджурак. На этом фоне изменения ее условий с февраля стали важным триггером для принятия решений: покупатели стремились зафиксировать прежние, более предсказуемые условия. Переход к принципу "одна семья - одна льготная ипотека" существенно меняет модель поведения заемщиков: если раньше у семьи сохранялась гибкость в использовании программы, то теперь речь идет фактически об одном ключевом решении на длительный период. В результате декабрь стал месяцем концентрации спроса: часть сделок была осознанно перенесена с начала 2026 года на конец 2025-го. Рынок заранее выработал часть будущего спроса, прежде всего в сегменте новостроек.
В январе спрос на жилье, как правило, крайне низкий (много выходных дней, и люди не приступают к серьезным делам сразу же после праздников). Однако в нынешнем январе продажи пока не особенно сдают позиции - февральские изменения "Семейной ипотеки" все еще подстегивают спрос. У ряда девелоперов продажи новых квартир в январе 2026 года заметно превышают типичный для этого месяца уровень и сезонную норму, говорит директор сегмента "Недвижимость" Т-Банка Вадим Мамонов.
"По итогам января мы, вероятно, увидим сохранение нетипичной для месяца повышенной активности. Кроме того, сами девелоперы, как правило, стремятся стимулировать январский спрос за счет спецпредложений", - говорит управляющий эксперт центра аналитики и экспертизы ПСБ Лаура Кузнецова.
"Декабрь 2025 года, как и весь прошлый год в целом, был очень активным с точки зрения покупательской активности. В январе спрос традиционно снизился, однако по запросам от потенциальных покупателей мы видим, что после каникул люди постепенно возвращаются на рынок недвижимости, рассчитывая закрыть вопрос к весне. Мы ожидаем, что в течение февраля−марта спрос восстановится до привычного уровня, хотя не исключено, что он будет на 15−20% ниже, чем год назад, когда показатели были высокими", - говорит директор по продажам UNIQ Development Валерий Ручий.
В основном, эксперты сходятся во мнении, что интерес к льготным программам в ближайшие месяцы снизится: декабрь и отчасти январь использовали опережающий спрос.
"В первом квартале 2026 года мы ожидаем снижение спроса примерно на 10% в кв. м и п на 15% в денежном выражении по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Основная причина - охлаждение спроса после декабрьского ажиотажа 2025 года", - говорит директор группы рейтингов финансовых институтов агентства НКР Александр Диваков. Цены за квартал могут подрасти на 1-3%, считает он.
Однако на смену опережающему спросу идет спрос отложенный - по мере снижения ключевой ставки на рынок будут приходить те, кто не решался на покупку жилья из-за дорогой ипотеки.
"В ближайшие месяцы рынок, вероятнее всего, перейдет к фазе коррекции, и продажи замедлятся, - рассуждает Мамонов. - Это связано эффектом опережающего спроса. Подобная динамика характерна для периодов, когда меняются параметры ипотечных программ и условия господдержки. При этом дополнительным фактором поддержки спроса в течение года может стать снижение ставок по кредитным программам. Оно способно частично заместить сегмент покупателей, для которых "Семейная ипотека" стала менее выгодной или менее доступной".
"В последующие месяцы 2026 года изменения льготной программы будут сдерживать спрос на первичное жилье, который, впрочем, будет хорошо компенсироваться восстановлением рыночных сделок в условиях ожидаемого снижения ключевой ставки. Ждем рост спроса в среднем на 3-7% год к году ежемесячно", - говорит Кузнецова.
После вступления в силу новых ограничений по льготной ипотеке ожидается естественное снижение покупательской активности в феврале-марте, соглашается директор блока продаж жилой недвижимости ГК "А101" Владимир Колесников. Дальнейшая же динамика весной и летом будет зависеть от денежно-кредитной политики ЦБ. Снижение ключевой ставки может оживить рынок, что в итоге способно привести к умеренному росту объемов сделок в течение года.
Рынок рассчитывает на постепенное смягчение денежно-кредитной политики к концу года, говорит Баджурак.
"Ожидания по снижению ключевой ставки, пусть и умеренному, формируют у части покупателей ощущение "окна возможностей", но пока не становятся достаточным стимулом для немедленного входа в сделку. Устойчивый интерес к рыночной ипотеке возможен при предложениях банков на уровне 15-16% годовых (что соответствует ключевой ставке примерно 12-13%), а по-настоящему массовым спрос станет лишь при ипотечных ставках около 10-11%, что пока остается сценарием более отдаленной перспективы", - считает эксперт.
В условиях дефицита нового предложения и высоких издержек застройщиков неизбежен рост цен на первичное жилье - на 10-15% за 2026 год, считает Колесников. Для частных инвесторов наиболее надежной стратегией остается приобретение объектов по льготным программам, что обеспечивает покрытие платежей арендой и дает потенциал для капитализации стоимости актива.