Хрустальный потолок
С 10 июня 1999 года по 23 января 2000 года ставка рефинансирования была 55%. Наметился тренд к этим далеким рубежам.
Очередное измерение средних ставок предложения выявило новые рекордные показатели:
- высокий еженедельный прирост с 22,04% до 23,17 %,
- рекордная ставка с начала измерений (2022) - 23,17 %,
- рекордная разница между ставкой предложения и ключевой ставкой – 4,17 процентных пункта.
Индексы могут рассчитываться по разной методологии и отличаться по абсолютному значению. Индекс Русипотеки определяется для заемщиков с официальной зарплатой и высоким первоначальным взносом. Это – условно лучшие заёмщики. Для оценки тенденций имеет значение динамика изменений.
Во время нового периода повышения ставок с 24 июля 2023 года временная стабильность ключевой ставки не останавливала непрерывный рост рыночных ставок.
Прирост ставок ускорился. А почему?
- банки заранее готовятся к повышению ключевой ставки и практически не рассматривают иные варианты.
- снято ограничение на значение полной стоимости кредита и можно ставки повышать без ограничений.
- доступность кредитов уже крайне низкая для 22 % и рост ставок до 24 % картину не меняет.
- доступное кредитование обеспечивается снижением ставки, в том числе на платной основе. Комиссии могут вырасти, что приведет к росту доходов банков.
- единицы, взявшие кредит по ставке 23-25%, через два года его рефинансируют и уйдут в другой банк. За это время дадут банку неплохой процентный доход. Другими словами, меньше, но дороже.
К чему приведет рост ставок?
Первое
К сокращению срока выдаваемого кредита до 10, в лучшем случае 15 лет . График платежей для аннуитетного платежа на высоких ставках и длительных сроках кредита трудно корректно сформировать. От этого хуже не будет.
При ставке 24 % доход 300 тыс руб. дает следующий ряд возможного кредита при изменении срока.
- 120 месяцев - 6,93 млн,
- 180 месяцев – 7,43 млн (сумма кредита прирастает на 7,12 %),
- 240 месяцев - 7,58 млн (прирост на 2,03 %,
- 300 месяцев – 7,63 млн (прирост на 0,61 %),
- 360 месяцев – 7,64 млн (прирост 0,18 %).
Второе
Сокращение объемов кредитования, которое ускорится после нового года после ввода Стандарта ипотечного кредитования. Преждевременно определять темп снижения. Возможно возникновение компенсирующих факторов, например:
предоставление застройщиками беспроцентной рассрочки на 2-3 года. Долг немного погасится, а потом и кредитование восстановится;
завершение дорогих депозитов и использование денег для покупки за наличный расчет или увеличенный первоначальный взнос, чтобы получить небольшой доступный кредит.
Есть и другие компенсирующие факторы, сохраняющие рынок недвижимости от падения.
Сокращение – это жизнь в отличие от падения.
Вместо заключения
Потолок ставок будет пробит, разбит и построен выше.
Telegram-канал Сергея Гордейко @sergeigordeyko
Telegram-канал компании «Русипотека» @rusipoteka и ипотечной платформы Ipoteka.Global @IpotekaGlobal.
Подписывайтесь, чтобы не упустить ничего важного!