Вениамин Голубицкий: Все эти изменения на рынке жилья ведут к одному – к укрупнению игроков

Рынок первичного жилья в РФ переживает серьезные изменения: за ужесточением требований к застройщикам последовала перспектива отказа от долевого строительства. О том, как рынок готовится к наступающим переменам и что ожидать покупателям от новых правил игры рассказал "Интерфаксу" президент ГК "Кортрос" Вениамин Голубицкий.

- Как вы оцениваете настроения, которые есть сейчас в девелоперском сообществе?

На рынке разные настроения, у разных компаний разные. Для мелких компаний, наверное, это могут быть близкие к паническим состояния. Потому что для них изменения в 214-ФЗ это практически выход из бизнеса. У крупных компаний паники не вижу, они пытаются определить стратегию, исходя из новых условий.

В целом мы видим на рынке активный процесс слияний и поглощений. Ведь все эти изменения ведут к одному – к укрупнению игроков. И рынок, хоть и не монополизируется, но стал предметом внимания очень крупных компаний. Так что паники среди крупных игроков я не замечаю.

- Многие игроки хотят вывести новые проекты до вступления изменений в законодательстве в силу. Как, по вашему мнению, на это отреагирует спрос?

Вывод этих проектов связан с тем, что компании хотят успеть вслед за уходящим поездом 214-ФЗ. Ситуационно, на какой-то момент рынок перегрузится, но потом последует падение.

Проблема не в том, сколько выбросят к отмене 214-ФЗ, а в том, что будет, когда его отменят. Объем точно уменьшится, цена квадратного метра, скорее всего, вырастет. Все это произойдет неизбежно.

Насколько и как вырастет цена, зависит от того, какая схема будет принята по проектному финансированию. И будет ли это схема проектного финансирования. Но уменьшение объемов рынка опять же играет в пользу крупных игроков. Их объемы все равно останутся. У них есть проекты КОТ, и для них провал на год-два может быть не критичен по продажам. Но если у вас один объект недвижимости и он закредитован, то вы погибли.

- Как вы относитесь к директивным схемам регулирования рынка?

Задача бизнеса – жить и выживать в заданных условиях. Я не уполномочен обсуждать, насколько эффективно управляют те, кто управляет. И судить об их решениях могу только в той мере, в какой они привлекают меня в качестве эксперта.

- Насколько бизнес-сообщество должно участвовать в законодательных изменениях?

Должно участвовать. Попытки услышать нас есть. Существуют разные ступени экспертного сообщества – от общественного совета до властных структур, и всегда крупный бизнес привлекается к обсуждению.

Вопрос в другом: ни одна отрасль экономики не свободна от политических веяний и решений, более широких, чем судьба одной отрасли. Мы сейчас идем на сплочение с банковским сектором. А значит, судьба банковского сообщества будет проецироваться на развитие девелоперской отрасли.

В этом есть плюсы, но минусов я вижу гораздо больше. И не устаю повторять: нельзя делать отрасль заложницей банков. Если девелоперские структуры будут существовать при банках, это приведет к новым правилам конкуренции. Потому что не девелоперские компании будут конкурировать, а банки.

К тому же, неизбежна конкуренция между банками за близость к распределению этого ресурса. И это будет означать, что те, кто войдут в схему финансирования девелопмента, получат доступ к мощному ресурсу. Если банки получат некоторую ликвидность под нулевую ставку, а потом будут распределять это по неким ставкам, заработают банки.

Хотя, понятно, что существуют крупные группы, которые могут взаимодействовать с банками. В частности, у нас хорошие отношения с несколькими крупными банками и мы имеем возможность договариваться. Но я всегда предостерегал, и буду предостерегать от того, чтобы делать девелоперов заложниками банковского сектора. Это огромные риски для государства, прежде всего. И мы, уйдя от одной проблемы, придем к другой. Все мы видим, что с банками происходит. Как бы не оказалось, что судьба банка решающим образом влияет на судьбу стройки.

- Из этой схемы выпадают ПИФы. Как-то они смогут участвовать?

В будущем они должны участвовать. Другой вопрос, что сектор не развит. Будь он развит, сегодня можно было бы найти массу альтернативных вариантов проектному финансированию.

В будущем, безусловно, эта тема, как во всем мире, будет иметь самое непосредственное отношение к строительной сфере. Думаю, девелоперы заинтересованы в развитии этих структур. Это очень понятный ресурс.

- Крупные девелоперские компании в структуре больших финансовых групп за последние несколько дней стали объектом внимания в связи с неприятностями у головных структур. Какое влияние это окажет на девелоперов?

Естественно, любая компания зависит от судьбы основного акционера. Но я бы не стал связывать эти ситуации со всем девелоперским рынком. Рынок видел судьбы разных компаний и знал много структурных перемен. Но это вопрос не девелоперского рынка. Это крупные финансовые структуры, и кризис такого бизнеса влияет на все рынки, это неизбежно. Но если мы говорим с позиций девелопмента, это совсем другой подход.

Что касается самих девелоперов, то многие игроки ведут себя агрессивно, набирают активы, строят большие планы. Можно назвать многих, кто смотрит на стратегию слияния и поглощения. Но у нас свой путь — мы точно к последним не относимся.

- Одним из важнейших инструментов на рынке сейчас является ипотека. Насколько снижение ипотечной ставки может подстегнуть спрос?

Безусловно, подстегнет. И мы это уже наблюдаем. И эта тенденция будет сохраняться.

Мы видим, что объем ипотечного кредитования растет из года в год, мы видим, что доверие к механизму растет. Например, озвученная президентом инициатива предоставить ипотеку по ставке 6% даже для отдельных категорий заемщиков точно подстегнет спрос. Наша социология показывает, что для семей с детьми ипотека 6% может стать если не универсальным, то значимым средством финансирования нового жилья. Это мера эффективная, давно назревшая.

Более того, этот механизм подтверждал эффективность, даже когда была компенсация по ставкам. В острый период кризиса это (субсидирование государством ипотечной ставки – ИФ) спасло отрасль. Если б не это, мы б имели очень плачевные последствия.

- Но одной доступной ипотеки мало. Нужен спрос. Какой он сейчас?

Он локальный. Причем даже в Москве от района к району. И это ментальность. Будь у нас страна со свободной трудовой миграцией, это было бы связано с инвестиционным климатом и стратегией развития в тех или иных областях. В нашем случае, когда человек планирует жизнь в единой локации, это неизбежно.

При этом у государства есть и мобилизационные, сегментарные задачи. Они реализуются с помощью государственных программ. Где в стране будут реализовываться масштабные проекты, там и будет развиваться спрос.

- Давайте поговорим о регионах. Например, недавно вы анонсировали масштабный проект на территории бывшего аэропорта в Ростове-на-Дону.

Проект готов на уровне концепции. Мы презентовали ее властям региона и получили хороший отклик от губернатора. Он убежден в потенциале региона с точки зрения градостроительства в том числе. Теперь нам предстоит пройти ряд легитимных процедур, чтобы подойти к практической части проекта.

Что касается масштабных проектов в регионах в целом, то должен с сожалением констатировать, что они единичны. Если на заре КОТ мы обсуждали 22 перспективных проекта, то сейчас речь не идет и о половине. Так что вхождение в такой проект – это огромный вызов. Слава богу, акционеры готовы к таким вызовам.

- Деньги на жилье есть в регионах?

В России потребность в жилье первична, причем наши люди в отличие от европейцев предпочитают жилье собственное. Так что деньги находятся. Родители помогают детям, успешные люди направляют деньги на жилье, плюс ипотека. Если ипотечная программа будет развиваться, денег хватит.

- Вернемся к проектам в столице. Здесь пока деньги есть и вы работаете в очень плотной конкурентной среде. Как это влияет на продвижение?

Надо всегда позиционировать проект, и для девелоперов это становится чуть ли не основным занятием. Если раньше мы на аутсорсинге привлекали риелторские компании, то сейчас мы развиваем собственное подразделение продаж. Надо уделять внимание тому, в чем специфика именно твоего продукта, нужно продавать бренд.

Если говорить о конкретном проекте "Центр-Сити", то, несмотря на высокую конкуренцию, в этой локации мы вышли на второе место по продажам. Думаю, с точки зрения продвижения этого продукта, следующий год будет полон сюрпризов, связанных с тем, что это неординарный продукт, действительно высотное жилищное строительство в центре Москвы. Это город менеджеров, тех, кто находится в деловом квартале каждый день. Это качественный продукт с аналогичными характеристиками и даже видами как в Сити, но за другие деньги.

Чтобы позиционировать продукт, важно составить портрет покупателя. Понять, куда он идет, едет, гуляет ли во дворе и.т.д. Исходя из этих вещей и появляются предложения с разными характеристиками, и каждый может найти, что ему важно. Конкуренция действительно усиливается. Но пока есть такие локации в Москве, проекты в них будут вне конкуренции.

Интересные площадки могут появиться в Москве в ходе реновации. И вы участвуете в реализации проекта на одной из них. Расскажите об этом.

Объем по реновации сейчас будет почти по всем новым проектам, к этому надо привыкать. Мы управляем проектом на Бочкова в партнерстве с Capital Group. И это не первый наш совместный проект. Я думаю, что и этот должен быть успешным. Обязательства свои мы выполняем всегда. Москву мы не подведем.

- Жилье по программе реновации должно соответствовать определенным параметрам. Их наличие повлияло на проект?

Пока мы ничего не меняли, потому что в большинстве наших проектов требования нас к самим себе выше, чем те, которые предъявляет Москва. На самом деле, город никаких специфических требований не выставляет.

Что касается реновации в целом, то пока, на мой взгляд, обсуждать что-то более масштабное преждевременно.

- Каким вы видите 2018 года для компании?

В 2018-м мы будем наращивать объемы на рынке. Мы и в этом году удвоили объемы в Москве, на 20% приросли в целом по стройке.

Мы реализуем намерения акционеров по пополнению портфеля проектов, продолжим быть активными участниками процессов, идущих на рынке. Мы в будущем году, думаю, анонсируем один-два проекта в своих локациях.

- В Москве или регионах?

В Москве и в регионах. С высокой долей вероятности в Санкт-Петербурге.

- Каким вы видите рынок?

Это будет высококонкурентный рынок. Это будет рынок, где будут представлены крупнейшие финансовые группы России. Это будет рынок, где будут происходить слияния и поглощения. Это будет рынок с достаточно диверсифицированным интересным продуктом.

***

Открыта регистрация к доступу трансляции IV Российского ипотечного конгресса. Перейти к заказу билетов