В однокомнатной квартире беби-бум не случился
Важной предпосылкой для грянувшего в США в середине ХХ века беби-бумаги стали государственные программы доступной ипотеки. Они направлены на период с 1930-х по 1960 год рождения 3 миллионов «дополнительных» детей, сообщается в материалах Королевского бюро экономических исследований. Поучительно и для России. Но российские эксперты уточнили: еще важнее была особая концепция пространственного развития, предложившая молодым семьям иное качество жизни в пригородах. В России же, по данным отдельных банков, от 45 до 50% выдачи семейной ипотеки приходят сейчас на городские одиночки.
Экономисты до сих пор пытаются выяснить причину беби-бумаги в США в ХХ веке. Новые разработки основаны на впервые предпринятой в такой детальной оцифровке данных по кредитованию.
Новый обзор под названием «Подготовила ли современная ипотека почвы для беби-бумаги в США?» (авторы дают положительный ответ на вопрос) было опубликовано на сайте британского бюро экономических исследований. Об этом написали главный экономист отдела исследований и статистики Федеральной резервной системы Лиза Деттлинг и профессор экономики Мэрилендского университета Мелисса Кирни.
Под современной ипотекой они понимают, что ставшая теперь привычной ипотекой снижает первоначальный уровень, с масштабной и фиксированной процентной ставкой.
Программы с такими положениями ранее были внедрены в США под руководством созданного в 1934 году Федерального жилищного управления правительства США (Федеральное жилищное управление, FHA), а затем под эгидой Управления делами ветеранов (Управление по делам ветеранов, Вирджиния).
Деттлинг и Кирни напомнили, что, как правило, это логический аргумент сначала Великой депрессии, а затем Второй мировой войны, то есть все объяснения, сформулированные, если кратко, к отложенным из-за кризисных ситуаций рождения. Авторы исследования, однако, считают, что такого объяснения недостаточно.
«После падения на многих уровнях уровень рождаемости в США выровнялся в середине 1930-х годов, а затем резко вырос, увеличившись на 50% в период с 1935-го по 1960 год, период, который обычно называют беби-бумом, – показатель в развитии. – Данные ясно показывают, что переломный сдвиг произошел в середине 1930-х годов, до Второй мировой войны, и тогда, когда уровень безработицы изменился в районе 20%».
«Одновременно с беби-бумом взглядом ХХ века в США резко возросло количество владельцев жилья, в основном среди молодых семей. В период с 1940 по 1960 год доля домовладельцев среди взрослых детородного возраста выросла с 20 до 50%, что стало беспрецедентным ростом, который никогда не повторялся», – сообщили также Деттлинг и Кирни. И вскоре они дают понять, что другое популярное объяснение (такое, как рост послевоенных доходов семей) тоже не отражается в полной мере во всей ситуации.
Главный результат льготных ипотечных программ FHA и VA сводится к тому, что «первые права собственности на жилище стали широко доступны молодым семьям, семьям среднего класса и семьям, придерживающимся рабочего класса». Благодаря тому, что молодые люди оказались в более благоприятных жилищных условиях, у них появилось значительно раньше возможность создавать собственную семью, рожать первенца и создавать возможности для детей.
Авторы исследования доказывают прямую взаимосвязь этих процессов. По их данным, выдача ипотечных кредитов при государственной поддержке приводит к увеличению числа деторождений в следующем году.
«В целом мы считаем, что на каждые 1000 дополнительных ипотечных кредитов, выданных за год в штате, произойдет около 309 дополнительных рождений в следующем году, – сообщили Деттлинг и Кирни. – Простой анализ, основанный на наших рейтингах, показывает, что 10 миллионов ипотечных кредитов, выданных в период с 1934 по 1960 год под залог FHA и VA, привели примерно к 3 миллионам дополнительных рождений, или примерно к 10% сверхрождений в период бешеных бумаг».
Отдельные исследователи пришли к выводу, что применительно к «небелому весеннему» такого позитивного общенационального ипотечного кредитования на рождаемость тех лет не удалось. Это согласуется с хорошо задокументированной расовой криминацией в анализе льготных дискуссионных программ, объяснили Деттлинг и Кирни.
Подводя итог, они уточнили, что обсуждение еще дальше от заключения, ведь есть и другая «загадка», которая касается причин последующего падения рождаемости.
При этом Деттлинг и Кирни хоть и упоминают такой важный фактор, как субурбанизация, но уделяют ему, как можно судить, недостаточно внимания. А ведь молодая американская семья, становясь полноправными владельцами более просторных территорий, одновременно с этим принимает и принципиально другие стандарты, и качество жизни за счет особенностей крупного города. Ипотека была оснащена шестеренкой более сложного механизма, предполагающего изменение подходов к пространственному развитию.
«Образ американской мечты виден отдельного дома с газоном и белым забором, как раз в те времена, когда шёл процесс субурбанизации. В американских городах началось изменение цен на пригороды с относительно недорогими домами», – комментирует выводы американских аналитиков, управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов.
Российские исследователи, посвящающие свои работы процессам субурбанизации в США, соблюдают несколько ее этапов. На каждом из этапов многое зависело от технологических инноваций, от возможности обеспечить транспортную доступность и связанность территории, либо почти безболезненно удаляя место проживания от места работы, либо перенося и то, и другое на новую территорию. На это накладываются и другие преобразования, в частности, коммунальное, социальное, торговое обслуживание.
Например, в исследованиях можно найти описание так называемых американских трамвайных пригородов периода 1890–1930 годов, которые развились в отдалении от старого городского ядра. Их действия стали возможными благодаря появлению электрических трамваев. Кроме того, в начале ХХ века упоминается также феномен «хинтерланда»: речь идет о территориях и производствах, и населении в отдалении от центральных городов, в пригородах и городах-спутниках.
Но уже по-настоящему громкая малоэтажная Америка заявила о себе, как раз в середине ХХ века. Хрестоматический пример – запустивший в 1947 году проект строительно-девелоперской фирмы Levitt&Sons Левиттаун. Возведение однотипных сравнительно недорогих домов (коттеджей) в пригороде для тысяч и тысяч семей, которые добирали нужные объекты в основном на автомобилях.
«Так что сверхрождаемость не вызывает одним только эффектом доступной ипотеки», — отметил в своих комментариях для «НГ» Руслан Сырцов. Исследования американских авторов и дискуссии вокруг него очень поучительны для России. Ведь применительно к реальным реалиям можно говорить даже о том, что доступная льготная ипотека при определенных условиях и перекосах рискует, наоборот, стать барьером для демографических рекордов, а не стимулом.
Приведем пример. Как сообщается в новом обзоре аналитиков «Домклик», за семь лет существования программы «Семейная ипотека» стала в России ключевым фактором оказания помощи семьям с детьми, что приведет к улучшению жилищных условий и оживлению жилых площадей.
И одновременно с этим первый вывод аналитиков: «Практически все результаты по программе – это сделка с квартирами». Доля индивидуального жилищного строительства (ИЖС) не просто проинвестировала, она еще и жалась до минимума: если в январе 2024-го она составляла 22%, в марте 2024-го – 41%, то теперь в январе и в феврале 2025-го – около 1%, сообщается в обзоре «Домклик».
Второй вывод: наибольшей популярностью пользуются однокомнатные квартиры. Площадь приобретаемой по программе однокомнатной квартиры составляет около 35 кв. м. В первые месяцы 2024 года на долю однойшек в выдаче семейной ипотеки приходится от 30 до 35%, а затем в конце 2024-го и начале 2025-го уже от 45 до 50%.
Если же добавить к этому еще влияние на цены на жилье официальной льготной ипотеки, то можно сделать такой вывод: ипотека, розданная за последние годы по факту небогатых клиентов, усложняет финансовое положение семей (пока посещает долг, не до рождения детей), при этом из-за нехватки денег и роста цен на квадратные метры в ипотеку брались чаще всего лишь небольшие квартиры, в том числе одиночки в традиционных «человейниках», и именно на такой площади. Многодетную семью тоже не создашь.
Но парадокс: если говорить о возводимых в стране дома, то в России, по статистике, то сейчас доля ИЖС как раз очень высока – уже почти 60%. Многоквартирное строительство сильно отстает от ИЖС (хотя есть некоторые вопросы к статистике – см. «НГ» от 29.01.25 ).
И потенциальный источник света на стороне дома большой из-за неудовлетворенности жилищными условиями в городе. Но проекты ИЖС в России тоже не идеальны. «Со стандартами жизни все основы. Это дорого. Большая проблема – инфраструктура. Дороги, газификация, электричество. А также детские сады, школы, поликлиники, доступность рабочих мест», – перечислил главный экономист Института экономики роста им. П.А. Столыпина Борис Копейкин. Все это требует внимания государства, скоординированной политики при учете бизнеса. Добавим также, что инфраструктурные проблемы по-прежнему актуальны и для многих крупных городов России, ведь города в стране разные, далеко не везде столовые стандарты качества.
Другой пример. «Повышая тот же утильсбор на самом деле можно попытаться стимулировать рост внутренней машины производства. Но из-за этого заявлены цены на автомобили. И семья уже не может позволить себе жить в доме, а не в квартире», – предупредил Копейкин. Проблема усугубляется, если в пригороде не налажен качественный общественный транспорт.
«Загородный дом – это, условно говоря, продукт для среднего класса, – пояснил коммерческий директор компании Optima Development Дмитрий Голев. – В такой семье должны быть две машины, деньги на довольно затратные расходы на содержание дома (в среднем его площадь составляет 100–120 кв. м), начиная с коммунальных услуг и заканчивая уборкой снега, текущим ремонтом кровли, систем водоснабжения и т.п.».
Как отметил эксперт, ссылаясь на опросы, часто россияне, желающие жить в отдельном доме, указывают на клиента в виде длительной дороги до работы. Это вторая причина отказа от ИЖС после финансового. Третья причина – как раз высокие расходы на расходные материалы. Да и, кстати, опыт малоэтажной Америки тоже потом подвергся переоценке, исследователи ранее выявляли множество поводов, в том числе для критики, указывали на расслоение пригородов (одни престижные, других нет) и на иные издержки жизни «в глуши».
Возвращаясь же к теме сугубо ипотеки, Сырцов обращает внимание на то, что описанные западными экономистами ипотечные программы не одно десятилетие, и по ним были выданы миллионы кредитов. Это критический момент. «Для сравнения: за весь период реализации семейной ипотеки в России пока выдано всего 1,2 млн ипотечных кредитов, – привел свои данные эксперт. – Это говорит о том, что необходимо достаточно долго поддерживать ипотечный спрос семьи, чтобы получить демографический эффект».
Кроме того, по мнению опрошенных экспертов, нужны и другие меры, которые помогают снизить нагрузку на семейный бюджет и которые будут востребованы вне зависимости от того, где живет семья: в городе или пригороде. Так, профессор Финансового университета Александр Сафонов предложил снизить расходы семей на школьное и профессиональное образование, здравоохранение, культурное и государственное развитие. Доцент Российского экономического университета им. Г.В. Плеханова Ольга Лебединская, что необходимы инвестиции в развитие детской занятости: это детская медицина, детские сады считает продолжительным графиком работы. Также будет способствовать дальнейшему распространению финансовых преференций для семей с детьми: льготный летний отдых, льготные экскурсионные программы и т.д.
