Что им стоит: в регионах России начались банкротства застройщиков
В регионах России начались банкротства застройщиков. Так, в Екатеринбурге на грани разорения оказался бывший генподрядчик группы ПИК — «Стройпроект Групп», в Ростове-на Дону признан банкротом СК «Донстрой», который не смог отдать долг «Сберу». Фиксируются похожие случаи и в ряде других регионов. Представители бизнеса проблему признают, однако считают, что пока рано считать банкротство трендом этого года. Эксперты полагают, что с трудностями могут столкнуться субъекты, где больше всего нераспроданного жилья.
Почему застройщики становятся банкротами
С начала года целый ряд строительных компаний в регионах России стали банкротами или оказались на грани такой процедуры, выяснили «Известия», ознакомившись с решениями Единого федерального реестра сведений о банкротствах и с данными региональных контролирующих органов. Так, в Ростове-на Дону из-за долгов Сбербанку признана банкротом СК «Донстрой». Компания не смогла отдать проценты по кредиту на 11 млн рублей. В итоге 13 февраля в отношении нее было введено конкурсное производство.
11 февраля также в этом же регионе банкротом была признана строительная компания ООО «СТЭК», которая занималась возведением жилых и нежилых домов. Она не смогла вернуть кредиторам 39 млн рублей.
Также в феврале стало известно, что в Екатеринбурге на грани банкротства оказался ранее считающийся близким к группе ПИК застройщик «Стройпроект Групп». Компания может сорвать проект комплексного развития территории с инвестициями по меньшей мере в 850 млн рублей. До сих пор она выступала в качестве партнера федеральной группы, однако в самом ПИК «Известиям» заявили, что уже более полугода не сотрудничают с ней.
— Компания «Стройпроект Групп» не была аффилированной и не входила в структуру ПИК. Девелопер тщательно подходит к выбору подрядчиков, что позволяет обеспечить стабильность и устойчивость работы над проектами на всех площадках, как в Екатеринбурге, так и в других регионах присутствия, — пояснили в пресс-службе ПИК.
В Чувашии 22 января банкротом была признана компания «Регионстрой», которая не смогла отдать долг в 42,6 млн рублей ипотечной корпорации республики, для которой вела многоэтажное строительство. А во Владимирской области 25 января суд признал банкротом ЖК «Поколение», которое не смогло сдать 18-этажный дом, оставив без квартир почти 600 дольщиков.
«Известия» направили запросы в указанные компании, а также крупнейшим российским застройщикам. Редакция обратилась и в Минстрой с просьбой прокомментировать ситуацию с банкротствами.
В январе этого года замглавы строительства и ЖКХ Никита Стасишин в кулуарах всероссийского муниципального форума «Малая родина — сила России» заявил, что вместе с главами регионов Минстрой ведет работу, чтобы не допустить ни одного банкротства застройщика. По его словам, главы муниципалитетов должны контролировать сроки строительства жилья, чтобы граждане получали квартиры в срок.
О банкротствах среди застройщиков в этом году ранее предупреждали в ДОМ.РФ, где указывали на высокие объемы нераспроданного жилья. Как сказали «Известиям» в организации, ссылаясь на оценку Аналитического центра ДОМ.РФ, массовых банкротств девелоперов на рынке не будет. А вот отдельные неэффективные компании, использовавшие не до конца продуманную финансово-экономическую модель, могут столкнуться с трудностями.
Там также отметили, что о состоянии рынка можно судить по ключевому показателю — соотношению спроса и предложения. Объекты с вводом в этом году уже распроданы более чем наполовину, а в следующем году — более чем на четверть. Показатели ежемесячно растут и характеризуют рыночную ситуацию в целом по России как сбалансированную, пояснили в ДОМ.РФ.
При этом там отметили, что в региональном разрезе уровни продаж разнятся. Так, например, в Нижнем Новгороде показатель распроданности объектов с вводом в этом году составляет 75%, в Москве — 70%, в Омске — 66%. Этот показатель по новостройкам с вводом в этому году ниже, чем в среднем по стране, в таких городах, как Ростов-на-Дону (41%), Воронеж (40%), Краснодар (38%).
Этот год будет для строительной отрасли критическим, так как продажи квартир из-за отмены льготной ипотеки серьезно упали, а кредиты дорогие, объяснила «Известиям» появление банкротств в субъектах зампред комитета Госдумы по строительству и ЖКК Светлана Разворотнева.
— Застройщики в регионах и так работали на грани рентабельности. Маржинальность их проектов едва превышала 15%, поэтому они с трудом получали банковское финансирование. Всё это влияет на ситуацию, особенно в тех субъектах, где жилье строилось в кредит, — пояснила она.
При этом Светлана Разворотнева допускает, что девелоперы могут и умышленно создавать ситуации с банкротствами, когда они продали квартиры, и уходят таким образом от претензий покупателей и от штрафов. Поэтому по первым случаям лучше выводов не делать и понаблюдать за ситуацией, полагает депутат.
Какие меры могут помочь строительному рынку
Сами представители рынка недвижимости существование проблем не отрицают, но считают, что делать выводы о том, станет ли банкротство трендом этого года, пока преждевременно.
— Действительно, после отмены большинства программ субсидированной ипотеки под наиболее сильным давлением оказались именно региональные девелоперы и проекты. К такой ситуации привели два основных фактора. Во-первых, отсутствие ипотечных займов, из-за чего наблюдается значительное падение спроса: в каких-то субъектах Федерации активность покупателей сократилась вдвое, а где-то — до 70–80%. Вторая причина: региональные проекты гораздо менее маржинальны, чем, скажем, в Москве или Петербурге, — сказал «Известиям» гендиректор и управляющий партнер «Intermark Городская недвижимость» Дмитрий Халин.
По его словам, при нынешних значениях ключевой ставки ситуация с банкротствами будет продолжаться, особенно если речь идет о регионах, где спрос последние годы поддерживался за счет льготной ипотеки. При этом он подчеркнул, что, как правило, банкротятся не самые крупные региональные застройщики.
Управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов заявил «Известиям», что отдельные эпизоды банкротства застройщиков в этом году пока не стали трендом.
— Во всяком случае еще нет данных, которые свидетельствовали бы об обратном. Сейчас в РФ, по данным Единого ресурса застройщиков, реализуют свои проекты порядка 2,8 тыс. девелоперов, и по сравнению с февралем 2024 года этот показатель не изменился. Число компаний с рейтингом ниже трех (рейтинг складывается из своевременности выполнения обязательств) сократилось только на 4%, — отметил представитель бизнеса.
По его словам, банкротства юрлиц-застройщиков происходят постоянно, но, как правило, речь идет о небольших компаниях, и на общую картину это не влияет. При этом он считает, что государству необходимо снижать нагрузку растущей себестоимости реализации проектов для девелоперов. Поскольку инструмент ипотеки в ближайшие годы едва ли может использоваться для поддержания рынка, необходимо рассмотреть другие возможности финансирования строительства, в том числе путем прямого госзаказа на возведение социального или арендного жилья, считает представитель отрасли.
По словам коммерческого директора Optima Development Дмитрия Голева, в России сейчас действует свыше 4,5 тыс. застройщиков, в том числе порядка 2,6 тыс. девелоперов многоквартирного жилья, а банкротство затрагивает лишь единичные компании, причем отнюдь не масштабные.
— Было очевидно, что, если власти так и не введут мораторий на банкротство застройщиков, подобных прецедентов не избежать. Всё же условия в финансовом секторе непростые, так что ошибки в расчете собственного кредитного потенциала не исключены. Однако они носят единичный характер, — считает девелопер.
По его мнению, большинство застройщиков накопило значительный запас прочности, а продажи просели некритично и в наиболее ликвидных проектах даже выросли.
— От властей в первую очередь ожидаем начала снижения ключевой ставки, что немедленно приведет к оживлению в отрасли. Кроме того, хотелось бы избежать избытка ограничительных мер, например попыток запретить рассрочки, которые сегодня очень помогают как девелоперам, так и клиентам, — заявил он «Известиям».
Для понимания ситуации в отрасли важны доли нераспроданных остатков построенного жилья и темпы их реализации в каждом конкретном регионе, отметила основатель сервиса анализа рынка новостроек bnMAP.pro Ирина Доброхотова.
— Именно темп реализации позволяет понять, как быстро застройщикам конкретной локации удастся распродать проектные остатки. С учетом среднемесячных темпов продаж за 2024 год, по нашим данным, быстрее всего будут распроданы проектные объемы новостроек в Петербурге — за 1,7 года, Москве — за 2,1 года, Нижнем Новгороде — за 2,5 года. Максимальные сроки реализации остатков объемов новостроек с учетом среднемесячных темпов продаж за 2024 год — в Краснодаре и Красноярске (4,9 года), Новосибирске (4,8 года), — пояснила она «Известиям».
При этом, по данным bnMAP.pro, на 2024 год в большинстве городов-миллионников нераспроданные остатки составляют больше 60%. Так, в Челябинске — 67,8%, Красноярске — 67,4%, Краснодаре — 67,3%, Казани — 66,2%, Ростове-на-Дону и Волгограде — по 65,4%, Уфе — 67,3%, Воронеже — 63,4%, Новосибирске — 63,%, Перми и Самаре — по 62,3%, Нижнем Новгороде — 60,4%, Екатеринбурге — 60,1%
По мнению Ирины Доброхотовой, застройщикам в том числе могло бы помочь субсидирование ставки по проектному финансированию для проектов, которые были запущены в прошлом и в этом году и не успели набрать доли распроданных остатков.
