Минфин против господдержки ипотеки
Программа господдержки ипотеки подходит к концу. С начала 2017 г. российские власти не планируют продолжать субсидировать процентные ставки по кредитам на приобретение недвижимости.
Чиновники считают, что это не приведет к значимым изменениям: падение инфляции само толкнет ставки ипотечных кредитов вниз. А эксперты рынка уверены, что без помощи государства ипотечные кредиты заметно подорожают, и люди совсем перестанут интересоваться ипотекой.
«Программа в нынешнем ее виде выполнила свою роль. Она была антикризисной, поэтому сейчас, на наш взгляд, ее смысл исчерпан. По нашим расчетам, проценты по ипотеке в банках после прекращения работы программы вырасти не должны», — считает замминистра финансов РФ Алексей Моисеев, слова которого приводит агентство РИА Новости.
Исходя из этого заявления можно сделать вывод, что, по данным чиновников, экономический кризис в нашей стране уже закончился. А ведь еще в начале года ситуация представлялась им совершенно иной. Госпрограмма по субсидированию ипотеки, запущенная в кризисном 2015 г., должна была завершиться весной 2016 г. Однако было принято решение продлить льготный период до конца текущего года. Участники ипотечного рынка рассчитывали, что и на этом господдержка не закончится, но представители Министерства финансов однозначно заявили о том, что на этот раз их ведомство не планирует продлевать действие программы.
Чиновники считают, что теперь дело за банками, которым даже после окончания действия госпрограммы следует «сохранять высокие стандарты по выдаче ипотеки». Да и вообще россиянам хорошо бы уже начать жить по средствам: «Люди, у которых нет финансовой возможности взять жилищный кредит, не должны его брать. Ведь в конечном итоге будет хуже всем: и банк деньги потеряет, и у человека квартиру отнимут», — добавил Моисеев.
Работники властных структур уверены, что число желающих взять ипотечный кредит в нашей стране в будущем году будет только расти. Причем правительство даже рассчитывает увидеть на этом рынке новые рекорды. К примеру, по мнению первоговице-премьераРФ Игоря Шувалова, число заемщиков, которые возьмут ипотечные кредиты в 2017 г., будет «рекордным». Об этом он заявил на инвестиционном форуме в Сочи. «В 2017 г. мы ожидаем, что у нас будет рекордное число заемщиков по ипотеке, — цитирует его агентство РИА Новости. — И нужно ответить на этот запрос предоставляемыми новыми площадками под строительство. В противном случае у нас это все выльется в более высокую цену».
Программа выполнена
По данным Агентства по ипотечному жилищному кредитованию, в России в рамках программы в 2016 г. выдается каждый третий ипотечный кредит, а в отдельных регионах страны, например в Москве, Московской области и в Санкт-Петербурге, — каждый второй. Из общего лимита выдачи кредитов в 1 трлн руб. банки уже выдали 720 млрд руб. С учетом собственных средств населения, идущих на оплату первого взноса, в строительную отрасль уже привлечено более 1,1 трлн руб. и профинансировано строительство более 20 млн кв. м жилья.
Как сообщает Аналитический центр Национального агентства финансовых исследований (НАФИ), по итогам 2016 г. объем выданных ипотечных кредитов составит 1,5 трлн руб., что на 30% превысит прошлогодние результаты. Программа субсидирования обеспечит чуть менее 40% всех выдач кредитов и к концу года будет выполнена почти на 100%. По итогам 2016 г. в рамках программы может быть выдано ипотечных кредитов на общую сумму в 550 млрд руб., а всего с начала ее действия,т. е.с апреля 2015 г., — около 950 млрд руб.
По прогнозу экспертов Аналитического центра, по итогам 2016 г. вырастет и общий объем задолженности, который достигнет 4,6 трлн руб., увеличившись на 15% по отношению к 2015 г. Треть всех выданных кредитов (порядка 500 млрд руб.) придется на IV квартал. Причиной тому станет как повышенный спрос на ипотеку по льготной ставке в преддверии окончания программы господдержки, так и ожидаемое снижение ставок по собственным программам банков. Но даже в случае возникновения ажиотажного спроса в последние месяцы действия программы, в ноябре—декабре текущего года, дополнительно банки смогут выдать льготных кредитов не более чем на 50 млрд руб., отмечают в НАФИ.
Виноват средний класс
Большинство экспертов сходятся во мнении, что говорить о каком-либоросте ипотечного рынка можно будет только тогда, когда ставки по этому виду кредитов снизятся до уровня 8–9%. А сейчас даже при наличии господдержки этот показатель составляет в среднем 12%. В отличие от чиновников, аналитики рынка уверены, что отказ от субсидирования приведет к резкому росту процентных ставок и, как следствие, к снижению интереса россиян к ипотечным займам.
В НАФИ считают, что к концу 2016 г. средняя ставка рублевой ипотеки (с учетом господдержки) может достигнуть 12,5%, а по собственным программам банков она вплотную приблизится к 13%. На текущий момент средние ставки по собственным программам банков заметно превышают средние ставки по программе господдержки: 13,4% против 11,9%. Понижение ключевой ставки позволит сократить данный разрыв, что дополнительно простимулирует рост спроса на собственные программы банков на первичном рынке жилья. Вместе с тем резерв по снижению ставок ограничен — большинство банков уже заложили недавнее решение Банка России в текущих ставках. В результате завершение господдержки приведет к росту средней стоимости ипотечных кредитов на рынке и охлаждению спроса на ипотеку на первичном рынке жилья, считают в НАФИ.
О росте ставок по ипотечным кредитам эксперты говорят, как о решенном деле. По их мнению, окончание программы господдержки однозначно приведет к росту средней ставки в I квартале, и главный вопрос теперь — насколько длительной и глубокой будет «просадка» рынка.
Уже по итогам января средняя ставка по ипотеке может вернуться к уровню лета 2016 г., когда она находилась на уровне 13%. Отложенный спрос, сохранявшийся еще с 2014—2015 гг., по мнению аналитиков, скорее всего, будет почти полностью удовлетворен также к I кварталу следующего года,т. е.получится, что уже как минимум два фактора, обеспечивавших в 2016 г. хорошую динамику ипотечного рынка, в начале 2017 г. перестанут работать. В итоге часть потенциальных заемщиков на время отложит решение о покупке, что приведет к снижению доли ипотеки на покупку квартир в новостройках.
Правда, согласно прогнозам, существенного сокращения рынка, скорее всего, удастся избежать — за счет возросшего спроса на вторичное жилье. Однако динамика выдач новых кредитов, скорее всего, будет стагнировать. Ряд банков для недопущения «просадки» спроса уже к концу 2016 г. может предложить заемщикам «скидки» на ставку по собственным программам на покупку жилья в новостройках. Ну, а дальше все будет зависеть от изменений в структуре доходов населения и динамики уровня покупательной способности российских граждан.
Президент Национального агентства малоэтажного и коттеджного строительства Елена Николаева рассказала в интервью РИА Новости, что рассматривает ставку по ипотеке в 12% как потолок приемлемой для населения ставки: «Понятно, что 12% по ипотеке, это, наверное, та оценка сверху, выше которой граждане не готовы брать ипотеку». По ее словам, рынку «очень важно дойти до ставки по ипотеке в 7–9% годовых», и тогда число людей, которые могут позволить себе такой кредит, вырастет в несколько раз. Но пока об этом можно только мечтать.
Примерно такого же мнения придерживаются и представители ГК «Гранель». «Размер ключевой ставки должен быть на уровне 8%. Тогда среднерыночная ставка по ипотечным продуктам не превысит 10%, а по специальным продуктам, возможно, будет и ниже. Только при таком условии ипотека станет доступной широкому кругу населения, а количество потенциальных ипотечных заемщиков увеличится в три раза», — рассказали агентству в пресс-службекомпании.
В НАФИ считают, что многие заемщики, купившие в этом году жилье в сегментеэконом-классас привлечением заемных средств от банков, на самом деле изначально ориентировались на приобретение более дорогойнедвижимости-либоболее высокого класса, либо большей площади. Однако «события 2014 г.», о которых аналитики агентства не говорят подробно, спровоцировали ухудшение благосостояния этих людей, и поэтому потребителям в итоге пришлось скорректировать свои планы. Правда, как поясняют эксперты, такие россияне тем не менее уже накопили как минимум стартовую сумму на первоначальный взнос и поэтому решили не отступать от плана приобретения жилья. Именно эта категория и обеспечила в значительной степени краткосрочный бум спроса на эконом-жильеи на ипотеку в 2016 г.
Для дальнейшего поддержания спроса рынку понадобится «положительная динамика реальных доходов населения». В условиях, когда все больше людей теряют либо работу, либо зарплаты, вряд ли можно рассчитывать на всплеск интереса к столь дорогим приобретениям, как квартиры. Тем более что спрос на жилье формируют в основном представители среднего класса — как раз те люди, которые и оказались под ударом в условиях нынешнего экономического спада.