По итогам 2011 года рынок жилищного кредитования РФ перешел из фазы восстановления в фазу роста

Не успели потенциальные новоселы обрадоваться прошлогоднему, пусть и незначительному снижению стоимости ипотечного кредита, как нестабильная финансовая ситуация в стране и мире вновь вынуждает банкиров постепенно повышать процентные ставки, делая и так довольно дорогой ипотечный кредит еще менее доступным. На каких условиях пока можно получить заем на покупку жилья, выяснили "Новые Известия".

В прошлом году банки, а вместе с ними и их потенциальные заемщики вздохнули с облегчением – рынок ипотеки продемонстрировал неожиданный рост. «Уровень продаж ипотеки в нашей стране превзошел рекордные показатели выдачи 2008 года, а ставка выдачи жилищных кредитов показала исторические минимумы, – подтверждает вице-президент ВТБ24 Георгий Тер-Аристокесянц. – Таким образом, можно констатировать, что по итогам 2011 года рынок жилищного кредитования РФ перешел из фазы восстановления в фазу роста».

Положительная динамика сохраняется и по сей день. Так, по словам директора департамента частного и корпоративного кредитования Penny Lane Realty Романа Строилова, объемы выдачи кредитов на покупку жилья продолжают расти: «Пока что на руку банкирам играет большое число заемщиков, которые успели получить одобрение в 2011 году на прежних условиях. Такие заемщики еще будут оформляться в течение первых 3–4 месяцев 2012 года. Думаю, в случае отсутствия глобальных экономических потрясений объем выдачи ипотеки может даже превысить объем 2011 года на действующих на сегодняшний день условиях кредитования».

Однако подобные успехи, судя по всему, можно будет объяснить разве что эффектом инерции. Уже с конца осени наметилась тревожная тенденция: ряд банков пересмотрели действующие у них условия кредитования и начали потихоньку повышать ставки. По словам члена правления ЗАО «Райффайзенбанк», руководителя дирекции обслуживания физических лиц Андрея Степаненко, всему виной непростая ситуация на фондовых рынках, которая вынуждает кредитные организации платить за привлечение ресурсов для выдачи кредитов физическим лицам более высокую стоимость и как результат – увеличивать процентные ставки по своим программам. Поэтому говорить о дальнейшей либерализации условий пока не приходится.

Популярность растет

Если же говорить о востребованности ипотеки, то по данным руководителя департамента ипотеки компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Кристины Хмель, сегодня доля подобных сделок от общего числа таких операций на первичном рынке Москвы составляет порядка 36%. А это значит, что каждый третий покупатель квартиры в новостройке привлекает ипотечный кредит.

При этом, несмотря на некоторое повышение ставок отдельными банками, средний уровень ставок по кредиту в рублях на рынке новостроек составляет 13–13,5% до оформления прав собственности. Для сравнения: год назад средние ставки по рублевым кредитам составляли 13,5–14,5%. То есть за год средняя ставка по кредиту снизилась на один процентный пункт.

Доля валютных кредитов в выдачах ипотечных кредитов не превышает 3–5%. По мнению г-на Степаненко, это объясняется тем, что клиенты предпочитают брать кредит в той валюте, в которой получают зарплату. В этом случае заемщик не будет зависеть от колебания курсов и сможет на протяжении всего срока кредита более четко планировать свою финансовую нагрузку.

Стремление к лучшему

Что касается предпочтений покупателей жилья, которые решились обратиться в банк за займом, то в последнее время они несколько изменились. Потенциальные новоселы выбирают качественные квартиры с улучшенной планировкой и готовы при необходимости переехать в соответствующий дом, расположенный за МКАД, нежели соглашаться на пятиэтажку в черте города с маленькой кухней и без балкона. Из чего эксперты делают вывод, что сейчас заемщики предпочитают взять чуть большую сумму, но жилье купить получше. «В большинстве случаев, – уточняет генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Брокеридж» Алексей Шленов, – заемщики с помощью ипотеки хотят приобрести двух- или трехкомнатную квартиру улучшенной планировки в современном панельном доме в «спальном районе» с развитой инфраструктурой или в ближайшем Подмосковье. В основном это объекты средней стоимостью 7–9 млн рублей».

Впрочем, по словам управляющего директора агентства эксклюзивнойнедвижимости «Усадьба» Натальи Кац, в сегменте дорогого жилья ипотечное кредитование также востребовано. «В свое время, перед кризисом, люди брали кредиты в надежде на то, что жилье будет расти в цене, – поясняет специалист. – В кризис все изменилось – цены и спрос упали, многие поняли свои ошибки, поэтому сегодня прибегают к этому инструменту очень взвешенно. Состоятельные люди этим инструментом пользуются, однако берут кредиты только в доверенных банках, под индивидуальные ставки и индивидуальные договоренности».

А вот на рынке загородной недвижимости многие банкиры, в том числе и из ТОП-20, разворачивать активную деятельность по-прежнему не спешат. «Основная проблема глазами кредитора – повышенные риски при данном виде кредитования, по сравнению с квартирами, – комментирует г-н Строилов. – Дело в том, что загородное жилье в 90% случаев не является для человека единственным, и в случае возникновения затруднительной ситуации заемщик не имеет достаточной мотивации для принятия всех необходимых мер к погашению задолженности».

Строги, но справедливы

 Как признают эксперты, ипотека по-прежнему остается практически единственным инструментом для решения жилищных вопросов для большинства людей. «За последние два года можно наблюдать тенденцию к изменению типа ипотечного клиента: все больший процент их использует ипотеку в целях улучшения жилищных условий, а не в инвестиционных целях, – резюмирует г-н Степаненко. – Ипотечные кредиты предоставляются на срок от 1 года до 25 лет, однако в итоге средний срок жизни кредита, как правило, составляет 5–7 лет. Размер первоначального взноса – от 15%. Средняя сумма кредита в Москве – 3,5 млн. рублей, при такой сумме кредита размер ежемесячного платежа составит 38 тысяч рублей».

Если же обратиться к статистике, то специалисты утверждают, что в столице минимальный объем собственных средств на момент оформления кредита в среднем составляет 30–50%. Это позволяет заемщикам снизить долговую нагрузку, а также получить наиболее выгодные условия процентной ставки. Это, кстати, указывает на большое количество альтернативных сделок на рынке недвижимости. Покупатели продают имеющееся жилье, и деньги от продажи рассматриваются как собственные средства, а кредит служит необходимой доплатой.

Требования банков к потенциальным заемщикам строги, но справедливы: среди своих клиентов они хотят видеть финансово грамотных 27–40-летних сотрудников крупных или средних российских и международных компаний, со стабильным официальным подтвержденным доходом и активной жизненной позицией. Предпочтение отдается клиентам со стабильным заработком, хорошей кредитной историей и достаточной суммой накоплений. А минимальный доход для получения ипотечного кредита должен составлять не менее 20 тысяч рублей.

Что касается количества ипотечных банков, готовых предоставлять населению соответствующие кредиты, то на сегодняшний день на рынке существует 5–7 основных игроков, работающих как по своим программам, так и по стандартам АИЖК. При этом общее количество банков, выдающих займы на покупку жилья, доросло до 50.