Жизнь в займы

«Жизнь взаймы. Жизнь, когда не жаль ничего, потому что терять, в сущности, уже нечего. Это — любовь на грани обреченности. Это — роскошь на грани разорения. Это — веселье на грани горя и риск на грани гибели. Будущего — нет. Смерть — не слово, а реальность. Жизнь продолжается. Жизнь прекрасна!» 

Эрих Мария Ремарк. «Жизнь взаймы» 

Савинов Александр

руководитель Программы "Жилищный шаг"

Уважаемый Владимир Лопатин привожу ваши слова синим цветом:

"Для России секьюритизация даже важнее, чем для родоначальников-американцев. Столь необходимые для ипотеки "длинные деньги" и на Западе весьма дефицитны, а у нас и вовсе отсутствуют. Секьюритизация же как раз является механизмом, превращающим среднесрочные и краткосрочные деньги инвесторов в долгосрочные ресурсы для ипотечных кредиторов. "Наша ипотека без этого просто свернется, причем довольно скоро. Поэтому любое законодательное усовершенствование сикьюритизации в России нельзя не приветствовать".

По вашим словам, этот механизм секьюритизации отлично зарекомендовал себя на ипотечном рынке США, наполнив его долгосрочной ликвидностью. "Кризис, конечно, заставил профессионалов по-новому взглянуть на некоторые аспекты этого механизма, но отнюдь не обесценил его в принципе. Он же, кризис, полностью закрыв нашей ипотеке "окошко на Запад", заставил наших профессионалов повнимательнее взглянуть на секьюритизацию по-русски. До этого она практически не работала, несмотря на принятый закон. Сейчас постепенно оживает.

С этим я не согласен.

- Закон приближает нас, как сказал Владимир Лопатин к «передовой международной практике» регулирования сделок секьюритизации, устраняя целый ряд препятствий для их эффективной реализации.

Что скрывается за «передовой практикой»  -  в реальности мы уже видели. Для людей, кто интересуется причинами и ходом кризиса ипотеки рекомендую кто не видел посмотреть интересный документальный фильм «Инсайдеры» (англ. Inside Job) — документальный фильм о финансовом кризисе 2007-2010 года снятый режиссером Чарльзом Фергюсеном в 2010 году. 

http://ru.wikipedia.org/wiki/%C8%ED%F1%E0%E9%E4%E5%F0%FB

В нём объясняется, что нынешний кризис был обусловлен, прежде всего, моделью организации рынка ипотечных кредитов. 

В США сикьюритизацию по сути никто не регулировал. Нужно понимать истинные мотивы и цели, ради чего сикьюритизация создавалась, а не идти на поводу прогоревших и неработающих предположений которые наши специалисты слизывают под копирку с проблемного рынка США .

Западные эксперты уже 20 лет нам раздают гнилые советы, по развитию американской модели ипотеки, а России воз и ныне там.  А в США и того хуже.

Американская модель вторичного рефинансирования (секьюритизации) – умерла!

Именно из – за того, что  выданные  займы  перепродавались, банки выдавали их без оглядки на качество кредита  (и платёжеспособность заёмщика).   А ещё прикрывались страховками.

Повторюсь ещё раз: «Секьюритизация, сама по себе – совершенно «погоревший» механизм (что видно на примере США), позволяющий использовать в ипотечном кредитовании некачественные subprime кредиты для институциональных инвесторов.

Риск заключается в том, что решения по кредитованию конкретного заемщика и следовательно связанным с этим заемщикам кредитным рискам принимает та организация, которая их в последующем не несет.

Эта модель (получившая название секьюритизации) и позволяет заниматься ипотекой тем, кто в ней не сильно разбирается, а заработать хочется. Именно секьюритизация, в итоге, является причиной появлении высокорискованных ипотечных кредитов, ставших причиной кризиса в США».

Даже в Германии, где та же ипотека развита, но секьюритизация отсутствует, рынок не обвалился и не претендует на роль банкрота, как в США. В Германии, ипотечные банки сами несут полную ответственность за выданные займы. Поэтому и первый взнос в Германии по ипотеке близок к 40%. И поэтому, развиты накопительные системы, позволяющие этот взнос накопить.

Мы должны учитывать уроки. Один из них состоит в том, что качество ценной бумаги определяется платёжеспособностью заёмщика (а не залогом квартиры), который лежит в ее обеспечении. И доверие инвесторов, в конечном счете, зависит от их доверия не к первичному активу, т.е. объекту недвижимости, а к платёжным возможностям граждан, оплачивающих ипотечные кредиты. А они у нас в стране очень низкие. Что с этим делать кредитные организации пока не знают. На что, мы предлагаем продуманное и взвешенное системное решение.

У многих наших экспертов, так как и нет ответа на ключевые вопросы развития ипотеки в России. Где брать деньги?

Мы развиваем ипотеку только на иностранные займы (трансграничной секьюритизации) или из гос. бюджета.  Почему, мы  должны жить, только занимая доллар? И если на западе кризис, то и умирать вместе с ними?

Это в корне неверный подход! Мы должны применять – то, что основывается на нашем внутреннем потенциале.

Ипотека  это инвестиционный механизм, а кто в здравом уме будет инвестировать  деньги, когда доходность механизма не покрывает даже инфляцию в стране?

Как обеспечить рефинансирование ипотечных кредитов региональным комерческим банкам внутри страны? На которой, строят капитализацию коммерческие банки. Условия ипотеки в России этого не обеспечивают. На 10 - 30 лет под  8 -9 % инвесторы в России инвестировать не будут.  

Да и стабильность платежей залог не обеспечивает, как всем вдалбливают: «Ипотека обеспечена залогом квартиры». Залогом обеспечена возвратность, но не прибыльность. А это разные вещи!

Как обеспечить  конкурентные условия для всех банков, а не монополию, как сейчас двух, трёх  «государственных»?

Если механизм был адаптирован, то почему  ипотека доступна только – 3- 5 % граждан России, а не 70 % - 80% как на западе и в США.  Почему ставки  у нас – 12 -15%, а не, хотя бы 5 -6%? Людям всегда это объясняют неконтролируемой никем – инфляцией.   Это ерунда.

Если правильно адаптировать механизм, у нас тоже 70 -80 % населения смогут приступить к решению жилищной проблемы. Даже при существующих ставках. А со временем, в результате естественной конкуренции на рынке и ставки по кредитам опустятся до 6- 7%.

Вы считаете, что ипотека - это неизменяемый механизм и только для избранных  (обеспеченных)?  Это не так! Существует возможность адаптации механизмов кредитования под любой кошелёк и любой доход. И Программа «Жилищный шаг» это прекрасно демонстрирует.

Необходимо развитие ипотеки в двух направлениях - обычной ипотеки и механизма арендно накопительной ипотеки для бюджетников и людей с невысоким уровнем доходов.

Ипотека – это инвестиционный механизм с применением залога по кредиту.  Но это не значит, что возможно только одна форма его применения.

Владимир Лопатин, вы  совершенно правильно призываете нас «по одежке протягивать ножки». Но вы совершенно неправы, когда неудачи с управлением ипотечным  кредитованием в России  объясняете - средней производительность труда в России, которая по вашему мнению - в 6 раз меньше, чем в Америке.

По вашему ошибочному мнению (привожу цитату) «Это значит, что примерно такая же пропорция должна быть и в получении различных благ, включая важнейшее из них – жилье.

Средняя обеспеченность американцев этим благом, как известно, около 60 кв.м на человека. В России, по официальным данным, - около 20. То есть втрое меньше. Но если из российских  лукавых статданных вычесть все то, что жильем считать можно лишь условно, то пропорции сблизятся. А это значит, что заметно улучшить ситуацию с жильем и его доступностью в России, не повышая общей эффективности нашей работы.»

Владимир Лопатин, мне кажется, специалисты, должны знать, что труд делится на производительный и управленческий. И проблемы с жильём в России являются  результатом неэффективного управленческого труда, как раз наших ипотечных «гуру» специалистов. 

Вы же сами очень правильно и дальновидно говорите:

"Спору нет, одной лишь ипотекой жив не будешь. И в этом смысле было бы неплохо подправить мировоззрение некоторых высокопоставленных персон в российской политике, склонных отождествлять доступность ипотеки с доступностью жилья. Слава Всевышнему, самая высокая «голова» в российской политической иерархии в своем недавнем послании Федеральному собранию наконец предостерегла слушателей от  такого пагубного отождествления. И наряду с ипотекой призвала развивать и другие формы решения жилищной проблемы. В том числе и те, за которые ратуете Вы, г-н Савинов: накопления и аренду.

Однако, посвятив 10 лет своей жизни жилищным накоплениям (и не только в теории), я что-то не слышал, что они способны работать, как Вы говорите, на «краткосрочных финансовых ресурсах».  

Что же касается аренды, в том числе и социальной, то тема эта поистине замечательная и весьма перспективная. Но и здесь нас поджидают немалые сюрпризы, разбираться с которыми лучше на холодную голову, а не в кавалерийской атаке".

Многие извлекли из кризиса уроки на будущее  - стоит ли связываться с ипотекой. Ипотека - это не кредит на утюг. Это очень серьезно, дорого и надолго. А кризис наглядно показал: доходы не всегда растут, а бывает, и падают. Все риски многократно возрастают. 

Возник вопрос и о снижении рисков, как граждан, так и инвесторов и банков.

Пока в России в жилищном кредитовании и речи нет о снижения рисков неплатежей, и возникает кризис доверия. Люди не доверяют банкам, их отчетам и заявлениям руководства страны о доступности и привлекательности ипотечных кредитов.

Вы не заметили, что все плюсы американской модели ипотеки складываются из-за отсутствия на рынке  альтернативного механизма?

То есть все то жалкое подобие альтернатив ипотеке: долевое строительство, кооперативы, строй сберкассы, не идут ни в какое сравнение с ней. И ипотека по всем параметрам выигрывает перед этими механизмами, и по надежности, и по стабильности платежей, и по юридическим аспектам права собственности, и все-таки в ипотеки участвует банк, государственные институты в лице АИЖК. 

На моё предложение применять в России ипотечные механизмы, работающие на доступных краткосрочных ресурсах, которые есть внутри страны. Вы пишите:

Посвятив 10 лет своей жизни жилищным накоплениям (и не только в теории), я что-то не слышал, что они способны работать, как Вы говорите, на «краткосрочных финансовых ресурсах». Попытки это сделать были, в том числе ни на нашем географическом пространстве, однако это верный путь к финансовой «пирамиде». Сбалансированность ресурсов не только по суммам, но и по срочности, в системах такого рода, пожалуй, даже более критична, чем в ипотеке. 

Ваши выводы понятны. Раньше решений не было.

А я вам отвечу: Модель организации ипотеки позволяет реализовать в себе и другие модели кредитования.

В России разработан эффективный механизм арендно - накопительного кредитования, работающий на краткосрочных финансовых ресурсах. Дающий Россиянам возможность, которая очень им подходит: не влезать сразу в платежи на пределе возможностей, а поэтапно решать жилищный вопрос.

Теперь, у граждан России и специалистов, появилась возможность сравнить условия ипотеки с Программой «Жилищный шаг», которая предлагает доступное и посильное для граждан поэтапное решение.

В сравнении будет истина!

Я хочу сказать, что нам всем пора меняться. И начинать прислушиваться не только к своему старому и  не всегда эффективному мнению.

Время кризисов,  время поиска новых решений! И нам пора сменить вектор и стратегию развития жилищного кредитования в России.

Ещё раз уточню свою позицию: 

Нельзя сводить ипотечные кредиты лишь к предоставлению банками всеми правдами и неправдами денег под любые проценты: необходимо изначально увязывать эти кредиты с реальными возможностями их возврата. (Это касается и тех, кто их выдаёт, и тех, кто их получает). 

Единственный принципиальный момент работоспособности кредитного механизма  — это платёжеспособность заёмщика.

Существуют возможность разрабатывать системы кредитования,  под любой размер доходов. 

Большинство людей в России просто не догадываются о существовании схем спокойного, безболезненного, безопасного и комфортного кредитования, позволяющего решать жилищный вопрос здесь и сейчас, а не в фантазиях неопределённого будущего. Позволяющих не влезать в долговую кабалу на 10- 30 лет на пределе своих возможностей.

Водораздел между кредитом, превращающим жизнь в катастрофу, и кредитом, который оптимально задействует все доступные инструменты финансовой инфраструктуры общества, позволяющие улучшить личное потребление, задается условием:

Условия кредитования должны соответствовать доходам граждан!