К чему стремится рынок ипотеки
Из статьи Сергея Голубицкого я взял факт продажи и смены акционеров Нью- Йоркской фондовой биржи как пример и тренд изменений мировой конъюнктуры.
Цель моих статей в том, чтобы показать истину: инвестор заинтересован в уменьшении сроков инвестиций, в повышении доходности, надёжности и ликвидности (в том числе и по ипотечным ценным бумагам).
Вы делаете ссылки и советуете, чтобы я прочитал две статьи Геннадия Суворова.
Я давно изучал Г. Суворова, прочитал, множество его статей. Если наберёте его фамилию в поисковой строке сайта Программы, то выйдет больше 10 его статей.
Я сам в своих статьях, которые публикую на вашем сайте, на него ссылаюсь. Он предлагал кондуит для укорачивания кредитных денег. Мы же с коллегами изменили структуру системы другим образом. И теперь кондуит не нужен. Система, которую мы создали и так работает на коротких деньгах.
Геннадий Суворов предлагает во многом правильные вещи, но кое - где ошибается. Я бы с удовольствием побеседовал с ним на эту тему. Специалист он высокого уровня. Таких в России мало.
Согласен с выводами Геннадия Суворова. И он во многом говорит тоже, что и я.
С вашего позволения опубликую несколько его статей в своём блоге.
Вот цитаты из его статей:
http://www.trustpeople.ru/index/mnenija_specialistov_stranica_5/0-174
Геннадий Суворов
Assistant Director, UBS Warburg, New York.
Как нам организовать рынок жилищного кредитования.
Почему ипотека не может и не должна решать жилищную проблему. Если не преодолеть сложившуюся негативную тенденцию в обеспечении граждан жильем, более 60 процентов населения страны никогда не смогут даже в отдаленной перспективе реализовать свое конституционное право на жилище.
По мнению экспертов, процентную ставку можно было снизить с помощью госгарантий.
Государственные гарантии не снижают финансовую нагрузку по выплатам с заёмщика и поэтому не избавляют ипотечные ценные бумаги от риска дефолта. Нигде в мире государство не гарантирует инвестору получения процентных платежей или прибыли. Каким образом низкая процентная ставка и столь ненадёжные условия погашения заёмщиком кредита может привлечь институциональных инвесторов или коммерческие банки? Ипотека предлагается такие инвестиции на 20 лет! При такой неустойчивой валюте как рубль и такой нестабильной экономике, как российская, вкладывать в длинные рублевые финансовые инструменты с фиксированным купоном очень рискованно. И институциональные инвесторы прекрасно это понимают и потребуют высокой доходности от таких бумаг. Поэтому продать ипотечные ценные бумаги, которые с самого начала были с доходностью ниже краткосрочной рыночной не удастся. На такие условия инвесторы не пойдут.
А чем определяется доходность ипотечных ценных бумаг? Доходностью ипотечных кредитов, обеспечивающих эти бумаги. Но именно ставки по этим кредитам «эксперты» и предлагают снизить ниже ставки заимствования на межбанке! Ипотечные облигации, в этом случае, вряд ли кто купит.
Налицо явное недопонимание сути ипотеки и того, как она связана с рынком.
Помимо состояния экономики (инфляции), ее долгосрочных перспектив, ставка по ипотечному кредиту существенно зависит от способности заемщика выплачивать кредит в течение всего срока. Нестабильный и не совсем «белый» доход россиян не позволяет выплачивать столь значительные суммы на протяжении 10 -30лет. Совершенно не факт, что в России найдется достаточное количество «хороших» заемщиков, готовых брать ипотечные кредиты на столь сложных для выплат условиях. А те кто возьмут, смогут выплатить.
Какой институциональный инвестор или коммерческий банк в здравом уме будет инвестировать в такие финансовые инструменты известно только «экспертам». Таким образом, можно заключить, что мифы о развитии ипотечного кредитования не соответсвуют действительности.
Жилищное кредитование может способствовать притоку капитала в сектор вторичного рынка жилья, только при правильной организации. Под него должна работать финансовая бизнес модель соответствующая экономическому развитию страны. Поэтому ипотека не может и не должна рассматриваться как единственное решение жилищных проблем в России.
Другие статьи Генидия Суворова:
1. Без грамотных финансовых идей жилье никогда не станет доступным!
2. А нужно ли ломиться в открытые ипотечные ворота?
3. Что такое социальная ипотека?
4. Искусственное снижение ставок по ипотечным кредитам.
5. Посмотрим на ситуацию с доступным жильем комплексно.
6. Ипотечные ценные бумаги - частный случай секьюритизации активов.
7. Обеспечение надежности ипотечных ценных бумаг.
8. Как нам организовать рынок ипотечных ценных бумаг.
Продолжаем разговор:
Фраза: « Каждый факт неплатежей по включенным в ипотечное покрытие кредитам уменьшает рентабельность выпуска ипотечных ценных бумаг. Инвесторы не готовы покупать ненадёжные ценные бумаги и выступают за увеличение качества программ ипотечного рынка».
Автор: А.В.Крысин Президент Европейского трастового банка, Председатель Комитета АРБ по ипотечному кредитованию.
(Обе фразы принадлежат ему).
Вы опрометчиво пишите, что этот тезис говорит о полной профнепригодности автора, который видимо никогда не слышал о таких понятиях как "субординированный транш", "структурированные ИЦБ".
Вы считаете, что он проф. непригоден? Тогда почему он публиковал эти слова на вашем сайте? Вот ссылки:
http://cs308519.userapi.com/v308519491/6749/uI_dKOCpo2g.jpg
http://www.rusipoteka.ru/lenta/arb/razvitie_rynka_ipotechnyh_cennyh_bumag/
Вывод: Я на вашем сайте новичок, но, не нужно так резко критиковать, кого бы то ни было, тем более, если не все об этом человеке знаете и не проверяете все факты. Этой ошибкой грешат многие специалисты.
Вот ссылка на моё понимание проблем отрасли ипотечного кредитования.
http://www.trustpeople.ru/index/problemy_otrasli_zhilishhnogo_kreditovanija/0-249
Вы не против если я на сайте их со временем опубликую?
Далее - мои слова и комментарии ниже чёрным цветом. Ваши - красным.
Новая инвестиционная парадигма указывает на приоритетное развитие краткосрочных и деривативных рынков.
Банки, пытаются найти компромисс между своими рисками и интересами клиента и инвестора. Но пока большинство предлагаемых альтернатив, не делают дешевле и доступнее кредитование, а с другой стороны не привлекают надёжностью и доходностью инвестора.
Банк размещает средства по рыночным ставкам, сложившимся на текущий момент. Какие еще альтернативы могут ее уменьшить? Что за бред.
Ответ:
По секрету скажу, что меры, которые мы предлагаем, позволяют региональным комерческим банкам уже сегодня установить ставку на уровне 7% годовых.
Для всех специалистов по ипотеке это кажется сказкой. Я знаю, заранее, что они скажут. (Уже слышал). Например: «Есть ставка центрального банка и кредиты, тем более ипотечные не могут быть ниже 8. 25%» Это закон экономики, который никто не может игнорировать. Поэтому мы ничего не понимаем и считаем вас дураком или мошенником».
Но я не шучу. Мы выставили на сайте ставку в 10 % годовых в 2010 году (в кризис). И только по причине того, что сейчас пытаемся повышенной доходностью (21- 24%) привлечь к проекту Программы коммерческие банки.
Как только Программа полноценно заработает в нескольких банках, мы понизим ставку и сделаем её для потребителей ещё ниже.
Нужно учитывать, что ставкой процента определяют разные показатели. И в нашем случае, на сайте указана ставка для расчётов платежей потребителей. Но размер доходности на вложенный капитал в механизме (эффективная ставка) для банка выше - 21 -24% (при сроке кредита до 5 лет). Вот и подумайте, что выгодней инвестору: ипотека ( 8 % на 10 - 30 лет) или то, что мы предлагаем.
В механизме Программы ставка значительно меньше связана со ставкой центрального банка. И от конъюнктуры на финансовом рынке зависит меньше, так как большая часть средств имеет внутреннее происхождение. А остальные привлекаются с рынка на короткий срок – 3-4 года.
Что касается, привлекают или не привлекают данные бумаги инвестора, прошу предоставить цифры инвестиций в ABS/MBS в динамике за последние 10 лет. Эти данные открыты и не составит труда их найти.
Ответ: Специалисты знают что рефинансирование (выпуск ИЦБ) в России очень проблемное занятие. По целому ряду причин. И не только непривлекательности ценных бумаг для инвестора и отсутствия в России достаточного количества «длинных денег». Это вообще очень затратная процедура и привлекательна только в достаточно крупных объёмах, которых у региональных банков нет.
Залог роста ипотечного рынка – в привлекательности финансовых инструментов для инвесторов, но не путём увеличения сроков кредитования.
Как известно, среднее время жизни ипотечного кредита 5-8 лет, поэтому ИЦБ гасятся досрочно. Инвестор рад бы получать доход как можно дольше, но такой возможности у него нет.
То есть выдаются кредиты на 10 – 30 лет, а наши "богатые" граждане России их гасят в 5 раз быстрее? Это совсем не так. Есть данные Центрального Банка. И хотя там за весь период подсчитана средняя. 12 – 15 лет ( средний срок) А это не правильно, так как цены были до 98 года совсем другие. И первым, кто взял ипотеку немного с этим повезло. Но это было временной ситуацией. Сейчас таких цен уже нет. И поэтому отдать кредит досрочно не получится.
Или вы считаете, что также выросли доходы граждан? Что позволяет, по вашему, им гасить кредит за 5-8 лет???
В заключение хочу привести немного цифр:
В России ипотечные кредиты взяли всего лишь 1% населения. В целом, всего 1% населения России, по данным рейтингового агентства «Эксперт РА», смогли воспользоваться ипотечным кредитом.
http://ahml.bank.ru/publication/id/7622/
По скромным данным АРИЖК, от 9 до 11% из 1,36 млн заемщиков испытывали проблемы с выплатой кредитов по ипотеке. Как отметил А. Языков, платежеспособность ипотечных заемщиков восстановилась на уровне на 20-30% ниже докризисного. Многие граждане, прошедшие реструктуризацию, все равно не справляются с долговой нагрузкой.
Каждый факт неплатежей по включенным в ипотечное покрытие кредитам уменьшает рентабельность выпуска ипотечных ценных бумаг. Инвесторы не готовы покупать ненадёжные ценные бумаги и выступают за увеличение качества программ ипотечного рынка.
Российские ценные бумаги, выпущенные для обеспечения ипотечных кредитов, даже в отсутствие кризиса являются довольно неустойчивыми. И поэтому не существует спроса на ипотечные ценные бумаги. Без изменения надёжности и доходности ипотечного механизма ипотечные облигации не найдут своих покупателей на рынке.
Инвесторов больше не привлекают инвестиции на 30 лет. Уменьшение сроков кредитования и надёжности платежей по ипотечным программам, позволит снизить процентную ставку, но повысить интерес инвесторов к таким ценным бумага. Приблизив конкурентоспособность ИЦБ по ставкам, доходности и надёжности к рынку РЕПО.
Притча "Про банкира и равина"
> Цель моих статей в том, чтобы показать истину: инвестор заинтересован в уменьшении сроков инвестиций... Есть разные категории инвесторов. Значительная доля инвесторов заинтересована в инвестировании в первую очередь в высоконадежный инструмент с целью сохранения своих средств. Ваша "истина" весьма спорная. Истиной вы называете личное мнение Александра Савинова или экспертную оценку, основанная на анализе личного общения с порфельными менеджерами инвестиционных фондов? > Другие статьи Геннадия Суворова: Ни одна ссылка не открылась. Надеюсь, источник там стоит корректно. > Вы опрометчиво пишите, что этот тезис говорит о полной профнепригодности автора, который видимо никогда не слышал о таких понятиях как "субординированный транш", "структурированные ИЦБ". Забавно, вы под своим именем публикуете компиляцию высказываний различных авторов. Это называется плагиатом, к слову. > но, не нужно так резко критиковать, кого бы то ни было, тем более, если не все об этом человеке знаете и не проверяете все факты. Этой ошибкой грешат многие специалисты. Я прокомментировал фразу из вашего поста. Кому она принадлежит вопрос вторичный. А вот выдавать чужие мысли за свои некрасиво.
Мысли мои, а слова были взяты для убедительности авторитетного для вас человека. Никто из людей не опирается на пустоту. Мы все стоим на "плечах гигантов". (так говорят). Да и в авторском праве допускается определённый объём копирования. Я и не претендую на авторство. Важен смысл. Андрей Крысин очень грамотный специалист в области ипотеки. И я во многом с ним согласен. Он говорит о нереализованном потенциале рынка ипотеки в России. А не тех жалких потугах, которые сегодня существуют и выдаются за хорошие показатели роста. (этот рост как я уже говорил всегда от нуля отталкивается и к нулю стремится, не превышая 1- 1.5 % населения). Нам нужно развивать механизмы способные помочь подавляющему большинству граждан решать жилищную проблему. И способные создать массовый рынок жилищного кредитования. Но без изменений условий западной бизнес-модели ипотеки это сделать в России не удастся. Надеюсь скоро смогу вам продемонстрировать как это сделать.
Для того чтобы оставлять комментарии вам нужно авторизоваться
Авторизоваться