Савинов Александр

руководитель Программы «Жилищный шаг»

Развитие жилищного кредитования является одним из важнейших и наиболее перспективных направлений банковской деятельности. Несмотря на высокие темпы развития банковской системы за последние годы недостаток долгосрочных ресурсов для кредитования экономики и населения является одним из основных сдерживающих факторов для развития ипотечного кредитования. 

Запуск механизмов, предусмотренных Федеральным законом "Об ипотечных ценных бумагах", и принятие сопутствующих ему законодательных и нормативных актов пока не способствует значительному расширению объёмов выдаваемых кредитов и их доступности и посильности для граждан. Пока российские банки не в состоянии удовлетворить имеющуюся на рынке потребность в решении жилищной проблемы.

Ипотека качественно не развивается! И чтобы как-то сводить концы с концами ждет мощной государственной поддержки.

В этой связи не считаю перспективным изучение зарубежного опыта секьюритизации, который был и остаётся неподходящим для России и явно не самым эффективным и безопасным с учётом уроков кризиса и особенностей этапа развития Российской экономики. Этот опыт не позволит начать применять действительно правильные и эффективные решения работы механизмов кредитования на принципиально новых условиях современных кредитных технологий, работающих на краткосрочных финансовых средствах, привлекаемых преимущественно на внутреннем рынке. 

О такой возможности кредитования я заявил ещё в конце 2010 года и призываю экспертов обратить внимание на новую концепцию, которая предлагает создание для ипотеки нового источника финансирования.

Пришло время для пересмотра и изменения структуры механизма ипотечного жилищного кредитования!

Существует ли альтернатива зарубежному источнику фондирования для качественного развития рынка ипотеки в ближайшей перспективе?

В условиях полного отсутствия зарубежных каналов инвестирования в ипотеку, все внимание ипотечных кредиторов обращено на внутренние ресурсы. 

Одна из самых актуальных задач сегодня для российских банков, занятых в ипотечной сфере, – поиск инвесторов,  готовых вкладывать средства в ипотечные ценные бумаги. Чтобы инвесторы пришли на рынок, нужно создать привлекательные для них условия, уверен президент Европейского трастового банка, председатель комитета АРБ по ипотечному кредитованию Андрей КРЫСИН

Анализируя состояние ипотечного рынка в нашей стране, нужно констатировать, что качественно ипотека пока, к сожалению, не развивается. Количественно – да, мы уже превзошли уровень 2007-2008 годов, а в 2013 г., по предварительным оценкам,  кредитов может быть выдано еще чуть больше, чем в прошлом.

Для того чтобы рынок развивался качественно, необходим  не только рост количества выданных кредитов, но и их последующее рефинансирование. К сожалению, малые и средние банки не могут рефинансировать ипотеку. У них, как известно, нет «длинных» денег, которые  можно выдавать заемщикам на длительный период, скажем, на 30 лет. Малые и средние банки боятся кризиса ликвидности, и в случае форс-мажора они не защищены и могут рассчитывать только на себя, тогда как крупные банки,  в том числе с государственным участием, вполне обоснованно могут ожидать помощи от государства. Все эти факторы обосновывают острую необходимость рефинансирования кредитов для подавляющего большинства российских банков.

Сегодняшний ипотечный рынок в России выглядит так: несколько крупнейших игроков занимают три четверти его объема.

Крупные банки берут ипотечные кредиты на свои балансы, однако их депозитная база хотя и значительна, но все же не безгранична. В перспективе это может привести к тому, что вскоре будут исчерпаны возможности роста ипотечного рынка за счет привлечения новых заемщиков.

Что делать дальше? Ответ  таков: нам нужно, чтобы на рынок пришли деньги, чтобы снизились процентные ставки по кредитам и чтобы как можно больше людей могли воспользоваться ипотечным кредитованием.

Если сейчас средствами для предоставления ипотеки располагают, по сути, три крупнейших банка, то для дальнейшего развития ипотеки надо, чтобы деньги пришли на рынок и от российских инвесторов, и от граждан.

Изменение работы ипотечной технологии позволит всем банкам работать на краткосрочных ресурсах и держать кредиты на своих балансах более уверенно и наращивать объемы кредитования.  А при желании быстро и успешно рефинансировать пул кредитов внутри страны.

  Внутренние резервы

Перечень наших внутренних инвесторов в нынешних условиях работы ипотеки на долгосрочных ресурсах очень ограничен.  Достаточно ли этих средств для роста и даже для существования рынка ипотечных ценных бумаг?

Судите сами.

Стратегия развития ипотечного рынка в нашей стране предусматривает показатели по рефинансированию ипотечных кредитов в размере 45% от объема их выдачи. Прогноз по выдаче на этот год ориентирован на  1 трлн руб., следовательно, на рефинансирование должно быть привлечено 450 млрд рублей.

Реальная картина сегодня такова. Ипотечных ценных бумаг, включая и сделки вне рамок программ институтов развития, выпущено за все годы всего на  146 млрд руб. – менее 1/3  от количества, заявленного Стратегией на 2012 г. Это меньше – 2,5% от прогнозируемых объемов ипотеки за один год, а не 45%, которые заявлены в Стратегии.

Качественное изменение, как альтернатива простым, но не эффективным мерам.

Сегодня самая актуальная задача для российских банков, занятых в ипотечной сфере, – поиск инвесторов,  готовых вкладывать средства в ипотечные ценные бумаги. Чтобы инвесторы пришли на рынок, нужно создать привлекательные для них условия. Речь идет о  ряде показателей по ипотечным ценным бумагам.

Дело в том, что пока ипотечные ценные бумаги уступают долговым бумагам I эшелона: у них более длинный срок погашения, рынок РЕПО ограничен, да еще сильны посткризисные опасения инвесторов по поводу активной работы в ипотечной сфере.

Инвесторы, конечно, будут вкладывать в надежные бумаги под 12%, но под 8% они лучше купят ОФЗ. Таким образом, определенные изменения доходности для инвесторов актуальны, по крайней мере, до привлекательного для них уровня прибыли в 12 – 15% годовых.

Но создать такую доходность, просто повысив ставки – это значит уничтожить последнюю возможность для потребителя исправно рассчитаться по кредиту.  Это становится для граждан России неподъёмной ношей и просто пугающей ставкой.

Нужно учитывать, что доходы наших граждан не сопоставимы с доходом среднего класса на западе.  Стабильность доходов граждан России значительно менее устойчива.

Чтобы раскрутить механизм ипотеки, бесполезно идти по пути банального изменения процентной ставки.  Это поможет сделать только качественное изменение механизма ипотечной технологии.

Ставки по ипотеке не целесообразно повышать. Доходность  и привлекательность ИЦБ для инвестора можно обеспечить качественно и другим способом.

Изменив подход можно значительно снизить платёжную нагрузку с заемщика, и значительно повысить интерес инвесторов не повышая ставки.

Следует подчеркнуть, что банкам важна не процентная ставка сама по себе, а  маржа, которую они в итоге получают.  Да и людям правильно ориентироваться не на процентную ставку по кредиту, а на конечный размер ежемесячных выплат за жильё в соотношении к своему уровню доходов.

Инвестора же может заинтересовать и привлечь  изменение  трёх основных показателей: 1. сокращение сроков инвестиций  до 3-5лет, 2).доходность на уровне  15 -18% годовых и  3). значительно более надёжные и стабильные условия  выплат кредита.

Это и обеспечит новая технология  жилищного кредитования, созданная  в России.

 «Бесполезное издевательство» над процентными ставками по ипотеке не позволит банкам оставаться в ипотечном бизнесе и предложить инвестору доходную  и привлекательную ценную бумагу.

На существующих сегодня условиях российские и зарубежные инвесторы не выстроятся  в очередь на ипотечный рынок!

Для развития ипотечного кредитования в России нужно качественное , а не количественное решение, но такое решение сейчас не услышано и поэтому не популярно. Поэтому в этом направлении, рынок развивается очень медленно.  Но изменения неизбежны и мы их дождёмся.

Пока предлагаются примитивные и злокачественные решения – субсидирования процентной ставки, которые кажутся более простым и знакомым решением.

К примеру, как один из вариантов - субсидирование за счет инвестиций со стороны АИЖК. Говорят: Если бы АИЖК  направило часть своих  средств на субсидирование ставки купона по ипотечным ценным бумагам, то банкам было бы  проще рефинансировать кредиты. Для того чтобы заинтересовать инвестора вложением в  ипотечные ценные бумаги выплатой, к примеру,  премии в 2% над уровнем доходности государственных ценных бумаг. Для этого потребуется субсидия в 800 млн руб. из гос бюджета при объеме выпуска ИЦБ в 40 млрд руб. ежегодно.

Но это не рыночное решение.  Это попрошайничество и выкачивание денег из гос бюджета на абсолютно коммерческую инвестиционную технологию. И этого  в принципе быть не должно.

 Самостоятельно не справляясь коммерческие банки призывают к необходимости активного участия государства.

Государство должно вмешаться, но не для того - чтобы субсидировать процентную ставку или скупать проблемные активы обанкротившихся банков, а для того, чтобы предложить качественно новые условия работы ипотечной технологии, с которой смогут справиться большинство участников ипотечного рынка.

Государству необходимо задать качественные условия и выступать регулятором, но не нянькой и копилкой

.

В настоящее время по ипотечным схемам в России приобретается всего 15% жилья. Число ипотечных кредитов в общем количестве ссуд, выданных физическим лицам, не превышает 6%. Отношение объемов ипотечного кредитования к ВВП в России колеблется на уровне 1%- 2,4 % по сравнению с 85% в США и 39% в среднем в Европейском сообществе, а в развитых странах приближающегося к 80-90 % ВВП.

В силу того, что российская банковская система не имеет возможности полностью насытить рынок долгосрочными кредитными ресурсами.

Поэтому, без изменения технологии и подходов к применению механизмов ипотеки, крайне низкая насыщенность рынка долгосрочными ресурсами при существующих колоссальных объемах спроса и потребности со стороны населения и строительных компаний еще в течение долгого времени будет тормозить решение жилищной проблемы и роста объёмов жилищного кредитования.