От ипотеки к доступному жилью: уроки Китая и новые пути для России

В Китае и России за последние несколько лет произошел стремительный рост в сфере недвижимости, что связано с интенсивным строительством новых жилых объектов, особенно в крупных городах. Однако эта политика не была сбалансированной и привела к нескольким важным проблемам, которые влияют на жилищный рынок и жизнь граждан.

Основная причина, по которой мы упоминаем Китай, заключается в схожести ситуации с российским рынком жилья. В обоих случаях правительства пытались решить жилищный вопрос с помощью одного инструмента — это массовое строительство жилья, ориентированное на большой спрос только через ипотеку и покупку сразу в собственность. Однако в результате обе эти стратегии не смогли учесть потребности всех категорий граждан.

В Китае огромное количество жилья оказалось невостребованным, а цены на недвижимость упали на 20-40%. Множество застройщиков обанкротились, и множество недостроенных многоэтажек пришлось сносить, так как они не имели покупателей. При этом значительная часть китайских граждан, несмотря на наличие жилья в стране, все равно живет в условиях крайней нужды — например, в землянках или других временных укрытиях.

Ситуация в России тоже имеет схожие черты. Государство и крупные застройщики концентрируют усилия на ипотеке и новых жилых комплексах, в то время как большая часть населения не имеет доступа к ипотечным кредитам ни при каких ставках из за низких и нестабильных доходов 70-85% населения России. Это оставляет большинство наших людей, особенно из среднего и низшего классов, без реальной жилищной перспективы и возможности улучшить жилищные условия. Никакая семейная ипотека,  даже  под  ноль процентов  этого не изменит.

Таким образом, Китай и Россия сталкиваются с одной из главных проблем жилищного рынка: использование одного инструмента для решения всех жилищных вопросов, игнорируя альтернативные подходы и возможности для граждан с низким доходом.

В России и Китае наблюдается схожая проблема на рынке жилья: попытка решить жилищный вопрос для всех категорий населения с помощью единственного инструмента — ипотеки. Такой подход не учитывает потребности граждан, находящихся за чертой доступности ипотечного кредитования, и приводит к серьезным социально-экономическим последствиям.

Ситуация в Китае

Избыточное строительство ориентированного на продажу в собственность и ипотечное кредитование вызвали кризис на рынке недвижимости. Цены на новое жилье в крупных городах упали на 20-25%, а в более мелких — на 30-40%.

Многие застройщики оказались на грани банкротства, что привело к замораживанию или сносу недостроенных объектов.

Но в Китае 30-40 миллионов людей живут при этом в землянках и копают в земле ямы, чтобы жить в них.

Для небогатых людей государство в Китае и России не смогло придумать системных массовых решений. Чтобы хоть как-то улучшить их жилищные условия. В большинстве стран таким людям предлагают различные формы промежуточной дисконтной аренды жилья с разным размером субсидий от государства, в зависимости от уровня их доходов. Но придумать, как на такой аренде можно построить бизнес и заработать, в России в правительстве пока не сумели. Такое решение создало бы огромный рынок жилья и оживило спрос, переводя огромную потребность в реальную возможность улучшить жилищные условия.

Параллели с Россией

В России также наблюдается ставка на ипотеку как единственный финансовый массовый инструмент решения жилищной проблемы. Однако доступность ипотеки ограничена 5-7% населения из которых собственниками станут далеко не все. А многие, если не большинство по дороге к выкупу потеряют жильё из - за финансовых трудностей и будут вынуждены перепродать жильё другим таким же ипотечным мечтателям.

Это приводит к тому, что значительная часть населения использует ипотеку, как очень дорогое, но временное и по сути арендованное у банка жильё. Из взявших ипотеку граждан очень мало доходит до полного выкупа и становятся собственниками. "Старт" показывают всем, а вот сколько реально финишировало, для всех остаётся скрытым.

Необходимость альтернативных решений.

Ориентация исключительно на ипотеку игнорирует потребности граждан с низкими доходами, для которых даже аренда жилья может быть недоступной. В Китае, например, несмотря на высокие показатели обеспеченности жильем, существуют слои населения, живущие в крайне стесненных условиях. В России ситуация аналогична: многие семьи не могут позволить себе даже достойное арендное жилье.

Заключение

Решение жилищной проблемы требует комплексного подхода и использования разнообразных инструментов, учитывающих потребности всех слоев населения. Опыт Китая и России показывает, что ставка на единственный инструмент — ипотеку — может привести к кризису на рынке недвижимости. Для России важно учесть эти уроки и внедрить технологию обеспечения граждан доступным дисконтным арендным жильем на промежуточном этапе накоплений и формирование большого первоначального взноса для будущей покупки. Жильём доступным и стоящем между рыночной арендой и покупкой в собственность.

Жилищную проблему страны невозможно решить исключительно механизмами рыночного финансирования строительства жилья в собственность, пусть и поддержанных государственными субсидиями, - речь должна идти о хорошо проработанной комплексной жилищной политике, включающей все имеющиеся инструменты и решающей государственные задачи. А это и технологии промежуточных доступных форм дисконтного найма жилья  и программы эффективных  жилищных накоплений для увеличения первоначального взноса  и покупки.

О  необходимых  и предлагаемых нами решениях читайте в  других статьях  нашего  блога !