.jpg)
03 ноября 202510:06
поделитесь с друзьями
Финансовая модель Программы "Жилищный Шаг"
Финансовая модель программы "Жилищный Шаг"
Комплексный анализ денежных показателей с учётом налоговых льгот РИД
Базовые допущения для расчёта (на примере одного объекта):
• Объект: Многоквартирный дом на 20 квартир
• Рыночная стоимость 1 кв.м.: 90 000 руб./кв.м
• Средняя площадь квартиры: 50 кв.м.
• Рыночная стоимость одной квартиры: 4.5 млн руб.
1. Себестоимость создания арендного фонда (с учётом РИД)
| Статья затрат | Рыночная стоимость | "Жилищный Шаг" | Экономия |
|---|---|---|---|
| 1. Земля | 27 млн руб. (30%) | 0 руб. (бесплатная аренда) | 30% |
| 2. Строительство + Отделка "под ключ" | 45 млн руб. (50%) | 36 млн руб. | 20% |
| 3. Накрутка застройщика | 18 млн руб. (20%) | 4.5 млн руб. (10% от стр-ва) | 15% |
| 4. Налог на имущество (годовой) | ~900 тыс. руб. (2%) | 0 руб. (льгота по РИД) | 100% |
| 5. Налог на прибыль (с аренды) | 13% (с чистого дохода) | 3% (льгота по РИД) | 77% |
| ИТОГО полная стоимость владения (год 1) | ~91 млн руб. | ~40.5 млн руб. | > 55% |
Вывод: Базовая себестоимость объекта для программы снижена более чем в 2 раза — до ~40.5 млн руб. за счёт устранения ключевых статей затрат и применения налоговых льгот РИД.
2. Финансирование (Формула "Трёх Китов")
Общая сумма финансирования
40.5 млн руб.
Вклад Арендаторов (20 квартир)
20.25 млн руб.
Гарантийный взнос: 1.01 млн руб./квартира
Вклад Инвесторов-Накопителей
20.25 млн руб.
Роль государства: Обеспечивает 30% стоимости (27 млн руб.) в неденежной форме через предоставление земли.
3. Доходность и выгода для участников
А. Доход Инвестора-Накопителя
| Капитал инвестора (общий пул) | 20.25 млн руб. |
| Доход с 20 квартир (брутто): 20 × 30 000 руб./мес. × 12 мес. | 7.2 млн руб./год |
| Минус дисконт 30% для арендаторов: 7.2 млн × 0.7 | 5.04 млн руб./год |
| Минус операционные расходы (~15%): 5.04 млн × 0.85 | 4.28 млн руб./год |
| Налог на прибыль (по РИД, 3%): 4.28 млн × 0.03 | ~128 тыс. руб. |
| Чистый арендный доход для распределения инвесторам | ~4.15 млн руб./год |
| Доходность инвестора на общий капитал: (4.15 млн / 20.25 млн) × 100% | 20.5% годовых |
Финальный вывод
«Жилищный Шаг» с использованием льгот РИД демонстрирует уникальное сочетание параметров: высокая, защищённая доходность для инвестора (20%+) и значительное снижение расходов для арендатора (30%).
Обсуждения
Авторизоваться
Комментарии отсутствуют
Для того чтобы оставлять комментарии вам нужно авторизоваться
Авторизоваться