12 декабря 201213:07
поделитесь с друзьями
Не стоит, рассматривать западную модель ипотеки в качестве единственно возможной
3540
0
Зная уровень доступности ипотечного кредитования, мы утверждаем, что ипотека не может выступить локомотивом жилищного кредитования, потому что она не обеспечивает платежеспособный спрос. Система Жилищного Кредитования создает базу для устойчивого развития государства. Именно поэтому, при построении системы жилищного кредитования, необходимо избежать соблазна создания организационно-финансовой модели, ориентированной лишь на некоторых обеспеченных групп граждан, которая может оказаться тупиковой с точки зрения стратегических целей создания массового рынка жилья.
Ипотечная модель кредитования без изменений была заимствована с развитых западных рынков, на которых финансовые институты находятся на высоком уровне развития, где высокие доходы населения и низкая ставка рефинансирования делают такие кредиты приемлемыми для большей части населения. Она хороша для западного среднего класса с его уровнем платежеспособности. В России же обеспечить себя жильем с помощью "ипотеки" в состоянии лишь очень небольшой слой населения.
Ответьте себе на вопрос, о каких месячных платежах пойдет речь при стандартных ипотечных кредитах учитывая все скрытые и официальные расходы. Заметим, что, исходя из сложившихся цен на рынках жилья такое бремя, действительно, могут выдержать очень немногие, тем более, что месячные платежи по кредиту не должны превышать 35% общих доходов семьи. Из всего, сказанного выше, следует вывод, что хотя именно ПОТРЕБНОСТЬ в жилье на сегодня существенно превосходит предложения на рынке жилья – это ещё не значит, что существует СПРОС. Так как спрос – это не только желание, но и возможность приобрести товар. А у большинства Россиян такой возможности нет. Что касается ипотечного кредитования, то оно, как правило, представляет интерес только для граждан с высокими доходами, принадлежащих к категории богатых.
Доходы населения не позволяют воспользоваться ипотечным кредитованием и вынуждают граждан массово участвовать в долевом строительстве или толкают на другие серые схемы. При этом, как правило, они выкладывают не менее 50% стоимости жилья еще до завершения строительства.
В банки за ипотекой обращаются немногочисленные заемщики. Соотношение официально поданных и официально одобренных заявок составляет 10 к 1. У людей с «серым» доходом, предпринимателей нет шансов на получение кредита. Скажем так, заявки принимаются. Но логику рассмотрения того или иного кредита понять невозможно. Есть ощущение, что даже те 10-15 банков, которые остались на рынке, вернулись в экспериментальную стадию. Можно сравнить нынешнее положение с 2004 годом - по условиям предоставления кредита, по ставкам, подходам.Даже если клиент вроде бы вписывается в жесткие нормативы, нужно понимать что такую ношу 12-15% годовых на протяжении 10 -30 лет - выдержат единицы. И возвращать такой кредит по аннуитетной схеме, по которой работают почти все банки, в нашей стране очень сложно.
Так что вполне справедливым будет следующее утверждение: наша ипотека - преждевременно родившееся дитя, некий социальный эксперимент.
По оценкам Минэкономразвития России даже при самых "либеральных", практически несуществующих параметрах ипотечного кредита, максимальная граница доступности ипотеки для России составит не более 10% населения. Потенциальный рынок ипотеки очень маленький (3-5%), Основная же часть граждан при нынешнем положении дел вообще не способна обзавестись квартирами ни сразу, ни через несколько лет.
Те формы жилищного кредитования, которые существуют у нас, не способны сделать жилье широкодоступным.
Для наглядности обратимся к Схеме:
Ипотечная модель кредитования без изменений была заимствована с развитых западных рынков, на которых финансовые институты находятся на высоком уровне развития, где высокие доходы населения и низкая ставка рефинансирования делают такие кредиты приемлемыми для большей части населения. Она хороша для западного среднего класса с его уровнем платежеспособности. В России же обеспечить себя жильем с помощью "ипотеки" в состоянии лишь очень небольшой слой населения.
Ответьте себе на вопрос, о каких месячных платежах пойдет речь при стандартных ипотечных кредитах учитывая все скрытые и официальные расходы. Заметим, что, исходя из сложившихся цен на рынках жилья такое бремя, действительно, могут выдержать очень немногие, тем более, что месячные платежи по кредиту не должны превышать 35% общих доходов семьи. Из всего, сказанного выше, следует вывод, что хотя именно ПОТРЕБНОСТЬ в жилье на сегодня существенно превосходит предложения на рынке жилья – это ещё не значит, что существует СПРОС. Так как спрос – это не только желание, но и возможность приобрести товар. А у большинства Россиян такой возможности нет. Что касается ипотечного кредитования, то оно, как правило, представляет интерес только для граждан с высокими доходами, принадлежащих к категории богатых.
Доходы населения не позволяют воспользоваться ипотечным кредитованием и вынуждают граждан массово участвовать в долевом строительстве или толкают на другие серые схемы. При этом, как правило, они выкладывают не менее 50% стоимости жилья еще до завершения строительства.
В банки за ипотекой обращаются немногочисленные заемщики. Соотношение официально поданных и официально одобренных заявок составляет 10 к 1. У людей с «серым» доходом, предпринимателей нет шансов на получение кредита. Скажем так, заявки принимаются. Но логику рассмотрения того или иного кредита понять невозможно. Есть ощущение, что даже те 10-15 банков, которые остались на рынке, вернулись в экспериментальную стадию. Можно сравнить нынешнее положение с 2004 годом - по условиям предоставления кредита, по ставкам, подходам.Даже если клиент вроде бы вписывается в жесткие нормативы, нужно понимать что такую ношу 12-15% годовых на протяжении 10 -30 лет - выдержат единицы. И возвращать такой кредит по аннуитетной схеме, по которой работают почти все банки, в нашей стране очень сложно.
Так что вполне справедливым будет следующее утверждение: наша ипотека - преждевременно родившееся дитя, некий социальный эксперимент.
По оценкам Минэкономразвития России даже при самых "либеральных", практически несуществующих параметрах ипотечного кредита, максимальная граница доступности ипотеки для России составит не более 10% населения. Потенциальный рынок ипотеки очень маленький (3-5%), Основная же часть граждан при нынешнем положении дел вообще не способна обзавестись квартирами ни сразу, ни через несколько лет.
Те формы жилищного кредитования, которые существуют у нас, не способны сделать жилье широкодоступным.
Для наглядности обратимся к Схеме:
Экономическая система №1 (ипотека) превосходит коридор спроса. Уровень и стоимость получаемых кредитных услуг на много превосходит то, что реально может позволить клиент, на лицо избыток. Большая часть людей, ни сегодня, ни в ближайшие годы не способны улучшить свое положение — ипотека явно превосходит то, что они могут себе позволить.
Ипотечное кредитование - это "третьеэтапная" экономическая система, разработанная в западном обществе, в котором все привыкли к определенному уровню комфорта, где сочетаются высокие доходы населения с низкой ставкой кредитования и рефинансирования.
Ипотечное кредитование - это "третьеэтапная" экономическая система, разработанная в западном обществе, в котором все привыкли к определенному уровню комфорта, где сочетаются высокие доходы населения с низкой ставкой кредитования и рефинансирования.
Приведём пример на автомобиле. Автомобиль – это тоже "третьеэтапная" техническая система. Большинство удобств современного автомобиля для западного человека есть свойства ожидаемые. Но являются ли они ожидаемыми во всех странах? Конечно, нет. Даже внутри западного мира различия велики. А где-нибудь в Африке?
В результате, если бы мы были автомобильным концерном с выходом на индийский или африканский рынок, то мы бы целенаправленно поставили себе задачу - какие блоки автомобиля можно ухудшить или даже убрать, не нарушив при этом требования местного неэлитарного рынка? Разумеется, отказ от многих блоков удешевит товар, резко расширив круг потенциальных покупателей. Да, вновь созданный продукт не будет предназначен для местных богачей. Но он даст вам доступ к карману большинства.
Комфорт определяется уровнем достатка. В странах, где в силу исторических причин большинство населения только выходит из бедности, излишним комфортом можно пренебречь, чтобы выйти на массовый рынок.
В России на почти свободном рынке (95 % непотребителей) ипотечные банки борются за одного и того же клиента. На Западе же компании находят новые ниши и новые потребности, не тратя время на конкурентную борьбу.
Мы предлагаем быть разборчивым в применяемых способах завоевания рынка. Что касается жилищного кредитования, то у нас еще много неосвоенных клиентских ниш. Большая часть населения нуждается в жилье, что открывает возможности для массового рынка.
Программа «Жилищный шаг» разработана для населения с невысоким уровнем доходов.
Не стоит, рассматривать западную модель ипотеки в качестве единственно возможной. Жилье является доступным не только благодаря высоким зарплатам и низким процентным ставкам. Огромную роль играет удобная для рядовых граждан система кредитования. Доступность кредита на приобретение жилья и разнообразие кредитных программ определяют, какое количество семей примут решение обратиться в банк за кредитом. У заемщиков увеличивается количество вариантов кредитования, что дает дополнительную свободу выбора и новых клиентов.
Ипотечные кредитные продукты не есть что-то законсервированное, условия кредитных продуктов могут видоизменяться, все зависит от конъюнктуры рынка и возможностей финансовых организаций.
Ипотека по западным образцам для России - это не совсем подходящий инструмент в решении жилищных проблем. России нужна собственная схема по применению института ипотеки. Западную бизнес-модель необходимо корректировать с учетом Российских условий. Прежде всего, преобразовывав кредитные обязательства заемщиков в новый формат приемлемый для условий России. Появление новой бизнес – модели связано с экономической необходимостью. Нужны более надёжные механизмы кредитования, иная формула прибыли и операционная модель.
ВЫВОДЫ
Слепо копировать технологии жилищного кредитования не следует, прежде всего, из-за различия в экономических условиях Запада и РФ. В развитых капиталистических странах (западная Европа США ) и странах с развивающейся экономикой рынки ипотечных ценных бумаг имеют разную природу, обусловленную различием рыночных условий. Россия пока не готова к принятию европейской или американской модели ипотеки из-за слабости национальной финансовой системы. Буквальное следование по американской модели не целесообразно и связано с дальнейшим прозябанием жилищного кредитования. Шансы на возвращение ипотеки как пафосного национального проекта равны нулю. Надо понимать, что ипотека - самый длинный, самый сложный и самый рискованный кредит, хотя и обеспеченный залогом, - она первая умерла и, наверное, последней возродится. Репутация подмочена, все знают, с чего начинался мировой финансовый кризис.
В России появление новой бизнес - модели жилищного финансирования связано с экономической необходимостью. Надо создавать альтернативные технологии кредитования, который откроет банкам доступ к ресурсам внутреннего финансового рынка и решит задачу снижения стоимости заимствования.
Существует сдвиг в решении задачи, который обеспечивает наибольшую производительность системы жилищного кредитования.
Организаторы Программы "Жилищный шаг" с целью создания массового рынка, разработали бизнес модель, адаптированную к экономическим условиям России. Качество кредитного продукта остается таким же, но он станет приемлем в применении для большого числа людей.
Стабильность системы в Программе «Жилищный шаг» обеспечивается за счет разделения выплат.
Структура доходов по ипотечным ценным бумагам состоит из двух составляющих: выплаты основного долга и процентов. Эти правила могут применяться как по отдельности, так и в сочетании друг с другом. В Программе «Жилищный шаг» правила процентных выплат согласованы с правилами выплат основного долга иначе. Они разбиты на двух участников.
В отличие от привычных схем кредитования (ипотека) механизм Программы «Жилищный шаг» предусматривает разделение выплат основной суммы займа и процентов по нему (обеспеченных арендой) между разными участниками Программы:Покупателем и Арендатором. Это позволяет достичь стабильности системы, при которой разделяются риски и финансовая нагрузка по выплатам, а в случае финансовых затруднений одного из участников, механизм продолжает работать без ущерба и убытков. Что приводит к повышению надёжности по платежам и снимает значительную часть финансовой нагрузки с заёмщика.
При тех условиях кредитования, которые реализует Программа "Жилищный шаг" дефолты (неплатежи) практически исключены.
Новая бизнес – модель дополняет существующую (ипотека), расширяя рынок, создавая условия кредитования нижнего ценового сегмента потребителей, рынка для которых пока не было. Государственная концепция развития системы жилищного кредитования и законодательство дает огромный простор инициативе на выбор схемы, по которой будет развиваться рынок кредитования жилья. Мы предлагаем Программу разработанную для населения с невысоким уровнем доходов.
Любая модель жилищного кредитования граждан приемлема, если она удовлетворяет требованию юридической чистоты и финансовой прозрачности и в ней заложен механизм рефинансирования.
На центральной странице сайта изложен текст для ознакомления с одним из механизмов лежащих в основе работы Программы.При изучении нужно учитывать, что материал изложенный на сайте ориентирован на обычных пользователей и не содержит экономических моделей.
Программа "Жилищный шаг" разработана и адаптирована специально для экономики России и других развивающихся стран. Механизм Программы полностью соответствует Российскому законодательству и не содержит никаких законодательных ограничений.
Обсуждения
Авторизоваться
Комментарии отсутствуют
Для того чтобы оставлять комментарии вам нужно авторизоваться
Авторизоваться