«Надо создавать альтернативные механизмы жилищного кредитования»

 Владимир Лопатнин в своём интервью говорит почти пророческие слова. Через несколько лет так и будет.

Иван Гидаспов - Вряд ли я покривлю душой, если скажу, что положение дел на рынке ипотечного кредитования иначе как катастрофой назвать трудно. Я правильно понимаю ситуацию?

- Совершенно верно, сегодня можно смело говорить, что рынка ипотеки в прежнем виде уже не существует, мы имитируем жилищное кредитование. 

Более того, по моему глубокому убеждению, десять лет назад предпосылок для серьезного роста ипотеки не существовало, у нас не было собственных источников средств внутри страны, так называемых институциональных инвесторов, на деньги которых можно было развивать ипотеку, не было устойчивого фондового рынка, много чего не было. Нам показалось на одну минуточку, что это все мелкие проблемы. Мы живем в глобальном мире, а дешевые кредитные ресурсы можно получить на Западе. Вот и получили по полной программе. Выдали несколько сотен тысяч займов под западные деньги, а куда их девать в кризисной ситуации – непонятно. Так что вполне справедливым будет следующее утверждение: наша ипотека - преждевременно родившееся дитя, некий социальный эксперимент. В таком разрезе можно спокойно относиться к тому, что сейчас происходит. Поэкспериментировали немного - и временно приостановились. 

Вместе с тем на этом удручающем фоне происходят алогичные вещи. К ипотечным брокерам, не свернувшим свои операции на рынке, потянулись ««белые и пушистые»» заемщики, как мы их называем за глаза, на своем профессиональном сленге. Это, как правило, люди с белой зарплатой, хорошим стажем, отвечающие всем прежним представлениям об идеальном заемщике. Если раньше они нос воротили от ипотечных брокеров (типа, зачем вы нам нужны, нас банки и так с удовольствием возьмут), то сейчас поумерили пыл. А толку-то! Брокер, даже очень профессиональный, сегодня тоже гадает на кофейной гуще. Нет никакой гарантии, что даже с его помощью клиент получит кредит. Ведь он может быть «белым и пушистым», но при этом работать в рискованном секторе экономики. В нынешней ситуации соотношение официально поданных и официально одобренных заявок составляет 10 к 2. Это в лучшем случае, а в худшем одобряется один из десяти запросов. Есть ощущение, что даже те 10-15 банков, которые остались на рынке, вернулись в экспериментальную стадию…

- С каким временем можно сравнить нынешнее положение, далеко откатились?

- Я бы сравнил с 2004 годом - по условиям предоставления кредита, по ставкам, подходам.

- То есть у людей с «серым» доходом, предпринимателей нет шансов на получение кредита?

- Скажем так, заявки принимаются. Но гарантировать ничего нельзя и логику рассмотрения того или иного кредита понять невозможно. По рынку ходила грустная шутка, что смертную казнь в России заменили ипотекой под 25% годовых. Не успели мы пошутить, как один из банков поднял ставки по ипотеке до 27% плюс 5% за выдачу и 1,5% за обналичивание.

- Это такой хороший потребительский экспресс-кредит конца 90-х…
- Именно. Потом, правда, банкиры поняли, что переборщили, опустили ставку аж на 10 пунктов и снизили до 1,5% комиссию за выдачу. Причем речь идет о лучшем ипотечном банке страны – и тогда, и сейчас.

- Заштормило банки, плывут в ипотечном море без руля и ветрил…

- Да, риски очень высоки, невозможно держать такой кредит на балансе банка. Поэтому я никого не виню в данной ситуации, а всего лишь констатирую факты. Действительно сегодня есть реальные проблемы с рефинансированием ипотеки. При этом совершенно непонятно, достигнуто ли уже дно кризиса, среди экономистов и финансистов единства по этому вопросу нет. Тут я с банкирами солидарен. Но категорически не понимаю их в другом аспекте. Зачем говорить клиенту о реальной возможности получить средства и тут же отказывать ему в кредите!

- Выходит, потенциальный заемщик может попрощаться с мечтой о решении квартирного вопроса в условиях кризиса?

 - Давайте вернемся к проблемам наших банков. Дешево кредитные деньги сейчас не отдашь. Но даже если клиент вроде бы вписывается в жесткие нормативы кризисного андеррайтинга , банкиры понимают, что такую ношу - 19-20% годовых на протяжении 10-15 лет - выдержат единицы. Я не говорю о займе на три-четыре года… Двадцать процентов годовых для ипотеки - запредельно много! И возвращать такой кредит по аннуитетной схеме, по которой работают почти все банки, в этой стране очень сложно. Данная схема предполагает, что в первые три-четыре года приходится выплачивать в основном проценты, а сумма основного долга уменьшается незначительно.

- У нас же такая ипотека была лет пять-семь назад. Люди брали кредиты, и в период роста экономики это было необременительно... 

- Потому что деньги выдавались под залог дешевой (по нынешним, естественно меркам) недвижимости и, стало быть, суммы были относительно невелики. Заемщики тех лет получили существенную выгоду, взяв кредит по высоким ставкам на недорогое жилье. У них огромное преимущество перед заемщиками последних лет, которые получали ипотеку по низким ставкам на сверхдорогие столичные квартиры.

- Так что же делать? Не покупать жилье и пустить деньги на приобретение машины?

- Все зависит от конкретной ситуации. К примеру, человеку нужна комната в коммуналке, то есть небольшой кредит. В этом случае поход в банк за ипотекой имеет смысл. Присматриваясь к новостройке, надо серьезно взвесить шансы. Ответить на этот вопрос столь же сложно, как если бы вы меня прямо сейчас спросили, когда закончится кризис. Испортить себе кредитную историю, взяв непосильный кредит, очень легко.

- Это ж безысходность какая-то получается. Попробуем еще разок. Допустим, у человека есть две старенькие квартиры. Одну можно заложить и купить новую в современном доме.

- Таких кредитов (нецелевых) банки стараются в кризис не давать. Раздобыть справку о том, что квартире требуется капитальный ремонт нетрудно. А потом выбивай эти деньги у должника! Основная масса подобных программ (большинство из них предназначалось на развитие бизнеса) ушла с рынка в числе первых, сразу после кредитов под новостройки.

- Допустим, ипотека в глубоком нокауте. Что же людям делать? Может, пора возродить те самые жилищные кооперативы, или стройсберкассы - по немецкому образцу? В Правительстве такая идея находит поддержку…

- Так с самого начала надо было использовать положительные примеры наших соседей из Восточной Европы - Словакии, Чехии, Венгрии, Словении, Польши. Они как раз не торопились с запуском классической ипотечной системы, понимая, что для клиента она проще, но с институциональной точки зрения, чисто технологически, она безумно сложна. Механизмы рефинансирования и доставки денег в ипотечном кредитовании – это колоссальная индустрия, требующая очень высокого уровня финансового развития государства, это hi-fi уровень.

Наши соседи, прекрасно понимая, что не достигли таких высот, благоразумно начали со стройсберкасс. В 1992 г. стартовала Словакия, в 1993-м - Чехия, потом подключились Венгрия, Польша. В 1992 г. в Словакию ««пришли»» сразу три немецкие стройсберкассы, за тот год в систему вступило полмиллиона человек. И это в стране с пятимиллионным населением! В Чехии приток участников - 2,5 млн человек при 10-миллионном населении. И лишь потом в Восточной Европе потихонечку запустили классическую ипотеку. Я считаю, что тогда мы время упустили, но и сейчас вполне можно было бы вернуться к этой теме. В той же Германии никто не покупает жилье по стройсбережениям - они используются на другие цели. Дело в том, что в Германии ни один ипотечный кредит нельзя рефинансировать, если его сумма больше 60% от стоимости недвижимости. Тут же возникает вполне резонный вопрос: где взять 40% собственных средств на первоначальный взнос? Ответ готов - иди в стройсберкассу и накапливай свои 20%. Как накопишь - 20% дадут в качестве льготного кредита. Вот вам и первый взнос. Этот процесс называется комбинированным финансированием жилья. 

Да почитайте хотя бы наш закон об ипотечных ценных бумагах! Там сказано, что кредит нельзя рефинансировать, если соотношение кредит/залог больше 70%. Стало быть, и у нас надо где-то брать оставшиеся 30%! Вот и давайте запустим отработанный до мелочей на Западе механизм стройсберкасс. Но никто же не хочет этим всерьез заниматься! Закон о стройсберкассах как пылился, так и пылится. 

Вместо этого хотим вернуть кооперативы советского образца. Вспомните историю. У этих кооперативов были госкредиты, причем практически по нулевой ставке. Как вы с этим собираетесь справляться? Я, честно говоря, не увидел желающих кредитовать кооперативы. Но не дай бог, если желающие найдутся! Ничего более странного, чем использование бюджетных средств для прямого кредитования, нет. Когда денег на такие цели у государства немного, надо серьезно думать об их эффективности. Кредитование - способ абсолютно неэффективный.

- Понятно, что шансы на возвращение ипотеки как пафосного национального проекта равны нулю. В каком же виде ждать возрождения жилищного кредитования?

- К моему глубокому сожалению, у меня нет ощущения, что о возрождении ипотеки всерьез говорится на самом высоком уровне. Не приходится вести речь о взлете, скорее о неком оживлении. Надо понимать, что ипотека - как самый длинный, самый сложный и самый рискованный кредит, хотя и обеспеченный залогом, - она первая умерла и, наверное, последней возродится. Репутация подмочена, все знают, с чего начинался мировой финансовый кризис. Наверняка возрождение произойдет в той или иной форме, но, думаю, не раньше, чем через два-три года.

- Давайте завершим эту далеко не оптимистичную беседу традиционным пожеланием читателям. 

- Тем, кто рассчитывал купить квартиру в кредит, я бы порекомендовал набраться терпения, подавляющее большинство в нынешние требования банков не впишутся. Я искренне желаю, чтобы у наших властей (а здесь без них никак не обойтись) проснулось понимание того, что надо создавать альтернативные механизмы кредитования. И самыми эффективными будут накопительные схемы.

В заключении интерьвью Владимира Лопатина добавлю от себя:"Ипотека по западным образцам для России - это не совсем подходящий инструмент в решении жилищных проблем. России нужна собственная схема по применению института ипотеки. Западную бизнес-модель необходимо корректировать с учетом Российских условий. Прежде всего, преобразовав кредитные обязательства заемщиков в новый формат приемлемый для условий России. Появление новой бизнес – модели связано с экономической необходимостью. Нужны более надёжные механизмы кредитования, иная формула прибыли и операционная модель"