Реструктуризация ипотечных кредитов. Как организовать помощь ипотечным заемщикам. Есть ли правильный ответ?

20 апреля 2015 года было принято постановление Правительства РФ № 373 «Об основных условиях реализации программы помощи отдельным категориям заемщиков по ипотечным жилищным кредитам (займам), оказавшихся в сложной финансовой ситуации, и увеличении уставного капитала открытого акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию».

Принятый вариант принципиально отличается от проекта, опубликованного в марте 2015 года.

Современные программы характеризуются достаточно красивыми названиями, за которыми иногда трудно разглядеть практические цели, а в некоторых случаях цели и названия не совпадают. Посмотрим, как могла бы выглядеть системная постановка задачи для обсуждаемой программы помощи ипотечным заемщикам.

Вариант названия программы - поддержка рынка ипотечного кредитования  в части оказания помощи отдельным категориям заемщиков по ипотечным жилищным кредитам (займам).

Цели:

• уменьшить социальную напряженность за счет устранения пика дефолтов в острую фазу экономического кризиса и стагнации рынка недвижимости,
• снизить потери кредитов и заемщиков от дефолтов по ипотечным кредитам.

Задачи (критерии эффективности):

• максимизация количества заемщиков, получивших помощь (устранение пика дефолтов),
• отсутствие необходимости оказания повторной помощи за счет бюджета (однократность помо-щи),
• минимизация времени нахождения заемщика в состоянии отсутствия решения его проблем (кри-терий оценки снижения социальной напряженности),
• максимизация количества заемщиков, не потерявших недвижимость, после окончания периода помощи,
• уменьшение влияния на кредитора снижения цен на недвижимость (перенос процедур взыскания на более поздние сроки с уменьшением их общего количества).

Для оперативного управления программой указанные критерии с учетом их временного распределения достаточно сложны. Для текущей работы можно использовать критерий максимизации количества заемщиков, а остальные применить для полного анализа эффективности программы через 2-3 года.

Пример целей и критериев приведен с точки зрения внутреннего управления программой, а не публичных деклараций, которые требуют отдельного обсуждения.

Внутренняя логика управления принятой программы неизвестна. Поэтому, сравнение банковской и страховой программы можно проводить только на основании формального текста двух проектов.

Краткие выводы по результатам анализа.

1. Банковская программа.

• Программа помощи коммерческим банкам, получающим убытки от управления портфелем ипотечных кредитов.
• Программа распределительного типа для прямого финансирования кредиторов. Акцент на краткосрочные выплаты и борьба со снижением банковской прибыли (возрастанием убытков) в 2015 году. Подталкивание банков к выбору заемщиков для реструктуризации с максимальным размером помощи (дотации). Программа влияет на текущий денежный поток, что делает  логичным максимизацию этого потока.

2. Страховая компания.

• Программа развития ипотечного страхования посредством поддержки применения страховой за-щиты кредиторов и проблемных заемщиков от убытков при падении рынка недвижимости.
• Программа распределенного эффекта без непосредственного финансирования кредиторов. Финансируется страховая защита от будущих убытков. Поддержка самой сделки реструктуризации и финансирование страховой защиты от возможной неудачи сделки, что дает отложенный эффект для кредиторов и заемщиков. Подталкивание банков к проведению массовой реструктуризации с учетом стоимости недвижимости, что дает первый быстрый эффект для заемщиков. Подталкивание за счет выбора между текущими убытками от дефолта (взыскания) и проведением реструктуризации за свой счет (затраты), но полным снятием риска убытка при возможном дефолте.

Полный текст сравнительного анализа приведен в специальной статье на сайте аналитического Центра по ипотечному кредитованию и реструктуризации.

http://rusipoteka.ru/ipoteka_sekyuritizaciya/ipoteka_sekyuritizaciya_stati_2015/programmy_pomowi_ipotechnym_zaemwikam/