Ипотечные проекты: от коммерческого банка до локомотива развития экономики
1Читайте блоги
специалистов
2Пишите
в собственный блог
3Комментируйте
интересный посты
  • Подписка на новые сообщения в блоге:
    Ипотечные проекты: от коммерческого банка до локомотива развития экономики
    09 сентября 201617:34
    поделитесь с друзьями

    Прощай здравый смысл. Тема номер 1. Ипотека на 75 лет.

    Рейтинг читателей
    3279
    3
    комментарии (3)

    Если так и дальше пойдет, то будет новая рубрика с триедиными составляющими: вредный популизм, бесполезный маркетинг, совет заемщику.

    СМИ добросовестно передают всё, что произносится политиками, участниками рынка. Эта информация обрушивается на действующих и потенциальных заемщиков. Похоже, что пора помочь согражданам разобраться, где польза, а где словесная интервенция.

    Тема ипотеки на 75 лет настолько смешна, что удивительно оказанное ей внимание. Ведущие каналы прошлись по этой теме и постарались аккуратно разобраться. Эксперты, работающие на ипотечном рынке, дали правильную оценку – бессмысленная инициатива. Есть небольшая оговорка, что при чисто символических ставках можно было бы на эту тему подумать, как об этом думают страны с отрицательными процентными ставками по кредиту. Конечно, в этих странах эта ставка не при выдаче, а при очередном пересчете, но тренд очевиден. Юридические комментарии некоторых экспертов не стоит рассматривать, как не имеющие отношения к реальной кредитной работе, а относящиеся исключительно к жонглированию юридическими терминами на тему наследства и т.д.
    Пример обсуждения на канале Россия 24 можно посмотреть по ссылке http://www.vesti.ru/videos/show/vid/691124/cid/6/


      ПОСТРОИМ ИПОТЕЧНЫЙ БИЗНЕС ЗАВТРАШНЕГО ДНЯ ВМЕСТЕ 


    Итак. В различных разговорах задавались два вопроса:

    • имеет ли смысл выдавать такие кредиты,
    • подходит ли 75 лет для реструктуризации валютной ипотеки.

    Начнем с вывода. Выдача такого кредита не имеет смысла, так как пользы не дает, а вред приносит.
    Для заемщика польза от параметров кредита проявляется в двух основных моментах:
    1. ежемесячный платеж или точнее доля этого платежа в семейных доходах или еще точнее, какая сумма остается в распоряжении семьи после выплат,
    2. размер кредита, который можно получить при текущих семейных доходах.
    На втором уровне интереса находится общая сумма выплат по кредиту.

    Сделаем простейший расчет зависимости условий ипотечного кредита от срока кредитования (табл.1). Условия: сумма кредита – 2 млн рублей, ставка - 12 % годовых, платеж/кредит – 40 %.

    Таблица 1. Параметры кредита при различных сроках выплат

    Параметры кредита

    Месяцы

    120

    180

    240

    360

    720

    900

    Чистый доход в для получения кредита в тыс рублей

    68

    57

    52

    48,8

    47,5

    47

    Ежемесячный платеж в тыс рублей

    27

    22,8

    20

    19,5

    19

    19

    Переплата (кратность относительно первоначальной суммы)

    1,6

    2

    2,5

    3,5

    6,8

    8,5

    Таблица 2. Параметры кредита при различных сроках выплат  при ставке 6%

    Параметры кредита

    Месяцы

    120

    180

    240

    360

    720

    900

    Чистый доход в для получения кредита в тыс рублей

    52,7

    40

    34

    28,5

    24,5

    24

    Ежемесячный платеж в тыс рублей

    21

    16

    13,6

    11,4

    9,8

    9,6

    Переплата (кратность относительно первоначальной суммы)

    1,26

    1,44

    1,63

    2

    3,5

    4,3

    Таблица 3. Параметры кредита при различных сроках выплат  при ставке 2 %

    Параметры кредита

    Месяцы

    120

    180

    240

    360

    720

    900

    Чистый доход в для получения кредита в тыс рублей

    43,7

    30,5

    24

    17,6

    11,33

    10,1

    Ежемесячный платеж в тыс рублей

    17,5

    12,2

    9,6

    7

    4,53

    4

    Переплата (кратность относительно первоначальной суммы)

    1,05

    1,1

    1,15

    1,26

    1,6

    1,8

     
    Наглядно видно, что оптимальным сроком кредита является 15 лет (180 месяцев). Приемлемо кредитование на 10 и 20 лет.
    Все остальные варианты сроков никаких выгод н дают, а переплата возрастает.

    Повторяем. При одинаковых доходах получить большую сумму нельзя. При одинаковой сумме кредита уменьшить размер ежемесячного платежа нельзя.

    Честное отношение к клиентам можно сформулировать следующим образом: цените своих клиентов, не предлагайте кредит сроком больше чем на 20 лет. Это мягко.

    Таким образом, ответили на вопрос о смысле брать кредит на 75 лет. Смысла нет.

    Немного любопытнее вопрос с реструктуризацией кредита в виде его продления на 75 лет или иной срок больше 20 лет. Можно посмотреть таблицу и остановиться. Реструктуризация близка по математике выдаче кредита.

    Немного порассуждаем без дополнительных утомительных и грустных для заемщика расчетов.

    Очевидно, что если такая реструктуризация валютного кредита предлагается, то к данному моменту проблема не решена и стороны не могут договориться. Стороны не хотят фиксировать понесенные убытки или выгоды. Стоимость залога не соответствует остатку долга и т.д. Каждый случай индивидуален, но общим является отсутствие желания чем-то поступиться. Просто зафиксировать убытки и жить дальше довольно тяжело, т.к. квартира и является тем местом, где жить. Не у всех заемщиков есть маневр. К тому же реализация квартиры на торгах долги не покрывает.


      ПОСТРОИМ ИПОТЕЧНЫЙ БИЗНЕС ЗАВТРАШНЕГО ДНЯ ВМЕСТЕ 


    Реструктуризация кредита на 75 лет это – откладывание решения проблемы на потом с благородным мотивом позволить заемщику жить в квартире. Смотрим на расчет и понимаем, что право проживания становится бриллиантовым, а долг не гасится. Можно предположить, что произойдет чудо и курс изменится или еще что-то произойдет. Теперь добавим затраты на страхование и задумаемся о честности такого подхода.

    Справедливости ради отметим, что не все заемщики готовы к конструктивным переговорам. А разумных выходов много, например:
    • исполнить процедуру взыскания и продать квартиру, а если долг останется, то списать, взяв кредитору на себя все хлопоты по линии бухгалтерии,
    • взять квартиру в качестве отступного и позволить заемщику жить в ней по срочному договору коммерческого найма,
    • провести реструктуризацию с десятилетним сроком погашения.
    Уточним, что требуется взаимное желание сторон найти компромисс.

    Вывод. 75 лет для реструктуризации не имеет практического значения по экономическим соображениям. Заемщику это банально не выгодно.

    Не хочется верить, что такие предложения на 75 лет реально существуют, а кредиторы настолько не ценят своих заемщиков, что позволяют предлагать им заведомо невыгодные условия.

    Сделаем допущение, что вся информация была вырвана из контекста, а изначальная мысль звучала так: «Если бы у нас ставка по кредиту была 1-2 %, то можно было бы когда-нибудь подумать о кредитовании на 75 лет».

    А заемщику стоит просто снисходительно улыбнуться. Ипотечный рынок сейчас дает множество разумных предложений и даже современных инновационных продуктов. Есть на что посмотреть серьезно.

    Обсуждения
    Авторизоваться
    Аватар
    14 сентября 201610:46
    Ирина Разумова

    Сразу видно выборы скоро. Перед предыдущими выборами банкам запретили взимать штрафы за досрочное погашение, в результате в некоторых банках досрочные платежи стали учитывать только в счет уменьшения ежемесячного платежа (многие заемщики лишились возможности снизить срок кредитования, что уменьшает переплату по кредиту). Тогда же банкам запретили требовать дополнительные виды страхования. В результате почти все банки повысили процентные ставки по кредитам для тех заемщиков, кто не заключает дополнительные договоры страхования. А выглядело это действенная помощь власти заемщикам. А что касается 75 лет.... Действительно было бы смешно, если бы не было так грустно. ВТБ 24 уже давно проводит акцию "Ипотека на полвека". Но, когда эта акция только начинала проводиться , кредитным инспекторам было сказано, если кто из заемщиков будет просить кредит сроком более 30 лет, такому заемщику кредит не выдавать. Так как он не понимает сути финансовой операции. Будем надеяться, что большинство избирателей улыбнуться на такую"помощь", а не воспримут это всерьез.

    Аватар
    15 сентября 201616:33
    Сергей Гордейко

    Относительно первоначального варианта записи добавлены примеры расчетов при ставке 2 и 6 %

    Аватар
    16 сентября 201611:58
    Альберт Ипполитов

    Мне кажется что это маркетинговый ход, рассчитанный на потребителя, но плохо посчитанный с профессиональной точки зрения.

    Для того чтобы оставлять комментарии вам нужно авторизоваться

    Авторизоваться