Ипотека превращается в инструмент для заключения альтернативных сделок
Каждый год российские банки рапортуют об увеличении объема выданных ипотечных кредитов. При этом ипотека остается недоступной для четырех пятых населения страны, а ставки по таким кредитам постоянно растут. В таких условиях ипотека превращается в инструмент для заключения альтернативных сделок и роста имущественного расслоения в обществе.
Рынок жилья во всем мире является губкой для всех экономических процессов, не случайно в строительной отрасли максимальный мультипликатор — около 10. Если упростить, это означает, что каждый рубль инвестиции в стройки приносит еще огромный хвост вложений в соседние отрасли, а на каждого работника строительной отрасли приходится 9 связанных с ним работников смежных отраслей. Такое положение неизбежно приводит к тому, что все болезни экономики в строительстве проявляются особо остро, в том числе, например, гигантское расслоение спроса. Есть такое расхожее мнение, что все новые квартиры в России скупят просто потому что на нашем рынке не хватает огромного количества жилья, а желающих улучшить свои жилищные условия, наоборот, очень много. Однако это не совсем верно, необходимо учитывать еще один фактор, а именно — кто покупает жилье. На сегодняшний день в России сложилась такая ситуация, что подавляющее количество покупок на первичном рынке жилья являются следствием тех или иных сделок на вторичном рынке. Иными словами, чтобы что-то купить, надо что-то продать. С одной стороны это означает, что спрос надежно питается одной группой потребителей, но с другой стороны оказывается, что купить квартиру могут только те, у кого какая-то недвижимость уже есть. Откуда берется эта недвижимость? Чаще всего это объект, доставшийся по наследству от родителей, бабушек и дедушек. При этом группа потребителей без наследства остается такой возможности лишена. Более того, схема «что-то продать, а потом купить» оказывается очень затруднительной, если речь идет о продаже актива в каком-то регионе, а покупке — в столице. У такой ситуации есть два следствия. Во-первых, она является стартовой площадкой для серьезного расслоения в обществе: когда новые объекты недвижимости приобретаются владельцами других объектов, увеличивается концентрация недвижимости в одних руках. Как известно, серьезное имущественное расслоение является признаком неразвитого экономического общества. Во-вторых, общество начинает развиваться по модели семейных связей, и молодые семьи лишаются стимула для более активной экономической деятельности. В долгосрочной перспективе такая ситуация приводит к старению экономически активного населения.
В развитых экономических странах работает другая модель. Одним из показателей экономического развития общества является временной промежуток, в течение которого молодой специалист может накопить на первоначальный взнос по ипотеке. В разных странах он считается от 15 до 30% всей цены, но ни в одном из подобных исследований не учитывается фактор наследной квартиры или альтернативных сделок — два основных фактора, толкающихспрос на новостройки в России. Более того, во многих странах действуют механизмы, сознательно сокращающие такую ситуацию, например, серьезные налоги на наследство, довольно большой годовой налог на недвижимость, не позволяющий хранить в ней инвестиции и т.д. Если откинуть эти факторы, то единственным способом поддержки спроса в России останется ипотека, однако, как выясняется, она тоже работает в первую очередь на тех, у кого-то что-то уже есть.
Согласно опубликованным в апреле 2012 года результатам исследования Национального агентства финансовых исследований, 81% россиян не может позволить себе взять ипотечный кредит. При этом две трети опрошенных (67%) причиной этого положения назвали недостаточный уровень доходов. Для 39% респондентов основным препятствием являются высокие ставки по кредитам, для 29% — неуверенность в стабильном доходе. В качестве обстоятельств, мешающих оформить ипотечный кредит, россияне называют быстрые темпы роста цен на жилье, сложность оформления ипотеки, недоверие банкам, нестабильность рынка недвижимости, возможное падение цен, неудобные сроки выплат и невозможность официально подтвердить доходы. «Такие данные отражают основную проблему, которая сдерживает развитие отечественной ипотеки: уровень доходов населения не позволяет соответствовать условиям получения ипотечного кредита», — говорит Екатерина Кондрашова, аналитик Инвесткафе.
При этом все участники рынка констатируют рост объемов выданных ипотечных кредитов. По данным ЦБ, в феврале 2012 года было выдано 45,1 тысяч ипотечных кредитов на сумму 64,5 млрд рублей, что на 80% больше, чем в феврале прошлого года (последние опубликованные данные). По сравнению с январем текущего года рост составил 65,8 процента. Более того, по итогам 2011 года был поставлен абсолютный рекорд по объему выданных кредитов. По данным того же Центробанка, объем ипотечных кредитов, выданных в прошлом году, составил 713 миллиардов рублей, что на 8 процентов больше, чем в рекордном 2008 году. Бурный рост рынка ипотеки в 2011 году эксперты, в частности, связывали с прогнозами по повышению ставок из-за удорожания денежных средств. Точно также наращивает объемы работы локомотив развития ипотечного рынка — Сбербанк. За первый квартал 2012 года объем выданных Сбербанком ипотечных кредитов достиг около 86 млрд руб. Это на 40% больше, чем в аналогичном периоде 2011 года. Однако есть еще другая показательная статистика.
Например, по данным компании «Миэль-Брокеридж», основной срок выплат по ипотечным кредитам не превышает семи лет, хотя номинальный срок кредитования может быть существенно выше. При этом в Москве средняя сумма кредита, привлекаемая для покупки квартиры на вторичном рынке, составляет 3,5 миллиона рублей, а стоимость квартиры, приобретаемой с помощью ипотеки, в среднем колеблется от 7 до 9 миллионов рублей. Иными словами, от 3,5 до 5,5 млн рублей у такого заемщика обычно уже есть, и чаще всего это средства от продажи другого объекта. Иными словами, ипотека также превращается в инструмент для заключения альтернативных сделок, то есть сам продукт используется совсем не теми, для кого он предназначен.