Российские банки предоставлять ипотеку на заграничное жилье в качестве отдельного продукта не собираются
Цены на недвижимость в Москве уже перешли отметку в 6 тысячевро за кв. метр, в то время как купить небольшую комнату-студию в Риме можно за 200 тысяч евро, а цены на "квадрат" в Париже колеблются от 5 до 11 тысяч в той же валюте. Россияне всерьез задумываются о продаже квартиры в Москве и приобретении недвижимости за рубежом. Однако для тех, кто решил приобрести заграничное жилье, российские банки предоставлять ипотеку в качестве отдельного кредитного продукта пока не собираются.
Покупка недвижимости за рубежом перестала казаться россиянам несбыточной мечтой. При этом россияне все чаще начинают видеть в подобных сделках инструмент долгосрочного инвестирования, приобретая недвижимость за границей для перепродажи и дальнейшего выхода в прибыль. Другой вариант использования актива - предоставление купленных «квадратов» в аренду: например, для недвижимости в Греции доходность сезонной арендной платы от многочисленных туристов, приезжающих в страну отдохнуть, составит до 500 евро в неделю. С другой стороны, собственное жилье за границей — отличная возможность не тратить каждый год средства на отпуск, а воспользоваться приобретенным иностранным «вторым домом».
«Сегодня россияне весьма активно приобретают недвижимость за рубежом, часть этих приобретений, безусловно, инвестиции, но немалая доля приходится и на покупки с целью проживания или места постоянного отдыха», - отмечает Роман Слободян, начальник управления продаж ипотечных продуктов «Нордеа Банка». «В частности, значительную долю рынков Болгарии, Испании, Греции, Турции, Хорватии и др. занимают покупатели из России. Эти страны были и остаются излюбленным местом отдыха наших туристов, кроме того, они находятся недалеко от России, что делает их привлекательными еще и с точки зрения транспортной доступности», - поясняет он.
Схожую точку зрения высказывает специалист аналитического департамента Ассоциации Российских Банков Сергей Пенкин: «Инвестиции россиян в зарубежную недвижимость традиционно значительны по объёму; география вложений в основном ограничена Европой. Среди мотивов покупки преобладают, в основном, неинвестиционные».
Однако возможность расплатиться за иностранное жилье сразу полностью все же есть не у всех. В таких ситуациях и становятся необходимы услуги банков, которые могут помочь приобрести объект за границей. Наиболее выгодный вариант — прийти за ипотекой в банк на территории того государства, где планируется приобретение недвижимости. Ставки по кредитам, конечно, варьируются в разных государствах, однако, в целом, они ниже, чем в рамках предложений отечественных банков. Так, например, жилье по ипотеке в Испании можно купить под под 4-5% годовых, в большинстве штатов Америки недвижимость можно приобрести под 6%, а в Израиле годовой рост задолженности часто не превышает 1,5%.
Чаще всего срок погашения ипотеки в иностранных банках составляет 10-15 лет, некоторые из них кредитуют россиян и на 20-30 лет. При этом сумма ссуды может достигать 70% от цены приобретаемого объекта — все зависит от надежности российского заемщика. «По информации компаний, занимающихся продажей недвижимости за рубежом, чаще заемщики обращаются в банки, находящиеся в регионе приобретения недвижимости», - говорит Роман Слободян и связывает такой выбор россиян именно с разницей ставок по российским и иностранным ипотечным программам.
Единственный недостаток зарубежной ипотеки — сложность ее получения: в посткризисное время банки боятся невозврата кредитов и ужесточают отбор заемщиков, отсеивая, в первую очередь, нерезидентов. Связана такая настороженность банков еще и с отсутствием в бюро кредитных историй иностранного государства сведений о прошлых отношениях российских граждан с банками.
Поэтому россиянам, имеющим пусть и недолгую кредитную историю на Западе, иностранные кредиторы дает ссуды чаще. Для большинства же желающих получить займ за рубежом свою «добропорядочность» доказывать будет сложнее. В частности, предоставление только справок о доходах, 2-НДФЛ и копии трудового договора, будет недостаточно: зарубежные банки часто проверяют наличие у заемщика недвижимости и автомобиля в России, его историю путешествий по миру, а иногда могут обратиться и в отечественные бюро кредитных историй, попросив выдать информацию о потенциальном клиенте.
«Надёжной статистики по покупке россиянами недвижимости за рубежом с помощью ипотечного кредитования не имеется, так как сделки проходят в правовом поле иных государств», - отмечает Роман Слободян. «Скорее всего, россияне, желающие получить такой кредит в иной стране сталкиваются с тем, что далеко не все банки кредитуют нерезидентов. Только получив гражданство или, по крайней мере, вид на жительство, можно претендовать на выбор банка из достаточно большого числа потенциальных кредиторов», - резюмирует он.
Большинство российских граждан, не добившихся кредитования за рубежом, пробуют получить ипотеку специально для покупки жилья за рубежом в российских банках. Однако, так как в отдельный продукт в линейке такие услуги не выделены, они могут лишь получить залоговой кредит в собственных «жилищных» целях. Для этого необходимо заложить квартиру, дом или земельный участок в России, получить менее 85% оценочной стоимости объекта и на эти средства приобрести жилье за границей. Такие услуги предоставляют практически все российские кредитные организации, и получить такой кредит будет просто. Однако за возможность потратить деньги на сделку в другом государстве, полученные в рамках нецелевых программ, придется существенно переплатить.
«В настоящее время возможно получить кредит под залог имеющейся в собственности недвижимости почти во всех банках, занимающихся розничным кредитованием», - рассказывает Альберт Звездочкин, начальник управления банковских продуктов Росгосстрахбанка. «В основном, условия идентичны. Так, например, стандартным является кредит в размере 70-80% от стоимости жилой недвижимости, максимальная сумма кредита - от 5 млн рублей до 18 млн рублей или в валюте до 600 тысяч долларов. Ставки варьируются от 14% до 17% в рублях и от 11% до 13% в валюте», - характеризует он условия кредитования.
Российские банки предоставляют возможность получить нецелевой кредит и без залога, но в этом случае ставки будут еще выше, а сумма кредита не превысит 1,2 млн рублей, которые, так или иначе, не покроют расходов по приобретению недвижимости. «Нецелевой кредит под залог недвижимости с последующим приобретением недвижимости за рубежом наиболее предпочтителен и позволяет минимизировать валютный риск при получении кредита зарубежом», - считает Альберт Звездочкин.
Таким образом, россиянам, решившим приобрести недвижимость за рубежом, придется делать выбор: сложная процедура выдачи кредита за границей под низкие проценты или простой механизм утверждения заявки при невыгодных условиях самого займа. О том, что стоит учесть, говорит Ирина Градович, заместитель директора департамента розничных продуктов и технологий Промсвязьбанка: «Все зависит от того, в какой стране клиент хочет приобрести недвижимость: если процедура приобретения проста и не требует выполнения дополнительных условий (например, таких как получение гражданства в этой стране, внесение депозита), то можно попробовать оформить кредит в данном государстве. Если клиент принял решение покупки квартиры с помощью кредита, полученного в России, то при выборе банка все будет зависеть от того, на каких условиях клиент хочет получить этот кредит: срок, ставка, сумма, наличие обеспечения по кредиту», - резюмирует она.