Ипотека встала: как купить квартиру без помощи дорогого кредита
В январе 2024 года столичное управление Росреестра зарегистрировало 7,85 тыс. договоров ипотечного кредитования, падение к августу — последнему месяцу перед началом цикла повышения ключевой ставки ЦБ — оказалось почти двукратным.
Поговорили с экспертами о том, как застройщики реагируют на упавший спрос и какие спецпредложения готовят для потенциальных покупателей.
Ипотека теряет спрос
И это объяснимо: расходы на обслуживание ипотечного кредита в Москве за год существенно выросли, подчеркивает управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов. «Рассмотрим квартиру стоимостью 12 млн руб. В качестве рыночной ставки на текущий момент примем 18%, на февраль 2023 года — 11%. Первоначальный взнос повысился с 20% до 30%. Срок действия кредита — 30 лет. Тип ежемесячных платежей — аннуитетные, — объясняет эксперт. — Если в феврале прошлого года ежемесячный платеж на таких условиях составил бы порядка 91,4 тыс. руб., то в феврале 2024-го — уже 126,6 тыс. руб. в месяц».
Изменившиеся условия госпрограмм также сказались на интересе потенциальных заемщиков. Речь не только о снижении лимита по госпрограмме на новостройки, которое фактически сделало ее неинтересной столичным заемщикам, — квартир, подходящих под лимит льготной ипотеки, практически нет в старых границах столицы, в основном такие предложения есть в Новой Москве.
«В рамках льготных продуктов, из-за того что многие банки перешли на обязательное субсидирование ставки, застройщикам, чтобы войти в льготные программы, пришлось поднимать цены. В среднем повышение прошло на уровне 10–15%», — поясняет директор департамента ипотечного кредитования Est-a-Tet Алексей Новиков. По оценке ЦБ, ипотечный спрос в целом по стране снизился год к году примерно на четверть, а выдачи по льготным программам в феврале были вдвое ниже усредненного ежемесячного показателя второго полугодия 2023-го.
По словам Руслана Сырцова, снижение доступности ипотеки стало причиной в том числе и перехода примерно 20% спроса с рынка покупки жилья на рынок аренды. «Если ранее при низких процентах по ипотеке цены на аренду были почти сравнимы с ипотечным ежемесячным платежом, то после повышения ипотечных ставок вариант аренды для некоторых участников рынка стал более привлекательным для решения жилищного вопроса», — говорит и руководитель направления «Ипотека и страхование» в «Авито» Артур Ахметов.
Рассрочка вместо ипотеки
«На фоне ограничений по госпрограммам, дополнительных комиссий, которые ведут к удорожанию лотов, и снижения темпов продаж хорошей альтернативой ипотеке становится рассрочка, — рассказывает директор ипотечного центра ГК «Миэль» Юлия Ибрагимова. — Доля предложений с рассрочками за последний месяц подросла. Мы проанализировали данные одного из крупнейших застройщиков и можем отметить, что с декабря в целом ряде его московских ЖК доля лотов, предлагаемых в рассрочку, выросла сразу на треть — примерно с 70% до 100%».
В компании «Инком-Недвижимость» отмечают, что сделок с рассрочкой в практике компании в феврале 2024 года было на 60% больше, чем в феврале 2023-го.
Руководитель департамента городской недвижимости Point Estate Наиля Абайдулина отмечает, что в высокобюджетном сегменте рассрочки всегда были распространены, но сейчас их параметры изменились. «Сейчас рассрочку до конца строительства предоставляют все застройщики премиального сегмента, зачастую это бесплатная опция, в отличие от того, как это было ранее: рассрочки были либо небольшие, либо платные, либо вообще отсутствовали», — поясняет эксперт.
Траншевая ипотека
«Вернулась программа траншевой оплаты, когда достаточно внести 15% первоначального взноса, далее по 10% ежемесячно, а остаток можно выплатить после ввода дома в эксплуатацию или перейти на ипотеку», — отмечает и директор направления «Новостройки» компании «Инком-Недвижимость» Валерий Кочетков. Эксперт отмечает, что последний вариант востребован у покупателей, которые рассчитывают таким образом переждать период высоких рыночных ставок.
Аккредитивная ипотека
По словам Алексея Новикова, в тех или иных вариантах аккредитивы при продаже по ДДУ в среднем по рынку сейчас могут задействоваться в 20–25% сделок.
Трейд-ин, аренда в счет покупки, скидки
«Наряду с траншевой и аккредитивной ипотекой, а также различными видами рассрочки девелоперы для привлечения клиентов предлагают трейд-ин, в том числе с проживанием», — говорит и управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов.
На вторичном рынке обмен одной квартиры на другую в условиях заградительных ипотечных ставок тоже набирает популярность. «Те, кто не готов отказаться от покупки, рассматривают альтернативные сделки, то есть, по сути, обмен квартирами с доплатой или без с другими собственниками. И несмотря на то что альтернативы часто бывают запутаны, а поиск участников занимает долгое время, спрос на них достаточно высокий: порядка 60% сделок с готовой недвижимостью в нашей компании проходят именно в этом формате», — говорит Татьяна Подкидышева.
Эксперт добавляет, что этот формат сделок способен лишь отчасти компенсировать падение спроса. «По данным нашей компании, порядка 15% собственников, которые планировали реализовать недвижимость, переориентировались на сдачу объекта, чтобы получать хоть какой-то доход в период затишья на рынке, а после нормализации ситуации уже продать», — говорит Татьяна Подкидышева. Также, по ее словам, на вторичке выросла доля продавцов, готовых к торгу. «Те собственники, которые хотят поскорее продать, снижают цену и предлагают большие дисконты, так как боятся в будущем реализовать квартиру еще дешевле», — поясняет она.
Скидки для поддержания спроса дают и застройщики, отмечает управляющий партнер bnMAP.pro, основатель компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова. «Многие застройщики возвращаются к субсидированным программам, а также работают над увеличением дисконтов», — говорит она.