Обратная ипотека пока имеет больше отрицательных, чем положительных моментов
Как мы уже сообщали, Минфин РФ обсуждает возможность введения обратной ипотеки – программы, при которой переставший зарабатывать человек (прежде всего, речь идёт о пенсионерах) может передать государству своё имущество взамен на выплаты, которые будут продолжаться в течение всей его жизни. «Разумная Недвижимость» попросила экспертов Петербурга и Москвы поделиться своим мнением о плюсах и минусах данной инициативы, а также о возможных последствиях для заёмщиков, в случае если она будет реализована.
Неэффективный механизм
Ряд экспертов прямо назвали обратную ипотеку в России неэффективным механизмом и в качестве подтверждения своих слов привели примеры того, как человек, утративший возможность погашать ипотеку, может решить свою проблему другими способами.
— На наш взгляд, программа обратной ипотеки неэффективна. Основные аргументы в пользу этого таковы: в случае возникающих проблем с обслуживанием кредита у заёмщика есть достаточно мощный инструмент реструктуризации задолженности. При этом он не должен освобождать свою квартиру, лишаться права распоряжаться ей в пользу третьих лиц и т.д. Если наступившие временные трудности заёмщика действительно решаемы, и это не дефолт по каким-то совсем непреодолимым причинам, то перспектива реструктуризировать свою задолженность в новом графике погашения кредита – это вполне рациональный и даже оптимальный шаг, – комментирует управляющий партнёр Rezidential group Эмиль Захаряев.
По его мнению, пользоваться программой обратной ипотеки, возможно, будут люди в особенно отчаянных ситуациях, и вовсе не массово.
Мария Елова из пресс-службы компании «НДВ-Недвижимость» согласна с коллегой:
— Если рассматривать данный инструмент с точки зрения социальной поддержки, то для граждан найдутся более эффективные способы распорядиться своим имуществом. В качестве примера приведу размен имеющегося жилья на две квартиры – за счёт уменьшения жилплощади или переезда в другой район. В одной квартире можно жить, а другую – сдавать.
Главным минусом обратной ипотеки эксперт считает потерю актива (предполагается, что наследники смогут получить квартиру только при уплате необходимой суммы). Нужно понимать, как будут отбирать претендентов на обратную ипотеку, а также оценивать закладываемое имущество, размер и сроки получения выплат с учётом рисков и нюансов. Кроме того, обратная ипотека бессмысленна в том случае, если у собственника есть две квартиры. Второе жильё можно использовать для получения стабильного дохода за счёт аренды, и закладывать его в рамках этой программы нет никакой необходимости.
Руководитель проекта «Рамблер/недвижимость» Rambler&Co Евгения Владимирова отмечает ещё пару негативных нюансов обратной ипотеки:
— Понятно, что такой выкуп нацелен на малообеспеченных граждан. Однако, они часто проживают в неприватизированных квартирах, собственниками которых не являются. Если же недвижимость находится во владении, то нужно оценить её стоимость, малоимущие граждане проживают в шикарных апартаментах крайне редко. Например, в небольших городах даже многокомнатная квартира может стоить всего 1-1,5 млн рублей.
Получается, что участник такой программы останется без жилья, но кардинально уровень его жизни не изменится.
Наконец, ряд экспертов указывают на то, что обратная ипотека связана с высокими рисками, а потому подобный вид кредитования имеет небольшие шансы на успех.
— Данный вид ипотеки рассчитан на заёмщиков преклонного возраста – пенсионеров, которые слабо разбираются в деталях этой процедуры, а тем более в юридических тонкостях. Поэтому многие из них подписывают кредитные договоры почти не глядя, что приводит к серьёзным последствиям, например, потере собственного жилья. Некоторые кредиторы добиваются получения права собственности на предмет обеспечения ещё при жизни пенсионера, несмотря на то, что это не предусмотрено договором. Подобная ситуация возможна только при каких-либо нарушениях правил пользования заложенным имуществом. Например, если пенсионер длительное время не оплачивает коммунальные услуги, – рассказывает управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая.
Кроме того, получение любого ипотечного кредита – процедура затратная для заёмщика, подчёркивает эксперт. Чтобы оформить обратную ипотеку, необходимо иметь определённую сумму собственных средств. Расходы предполагает и оценка закладываемого ликвидного имущества – заёмщик оплачивает соответствующие услуги оценщика. Кроме того, предмет обеспечения всегда подлежит обязательному страхованию в соответствии с требованиями банка.
Таким образом, можно сделать вывод о том, что доходы от обратной ипотеки уже априори ограничены.
Возможные плюсы
Среди потенциально возможных плюсов обратной ипотеки эксперты выделяют, по сути, один – большую надёжность данной программы по сравнению с договором ренты.
— Физическое лицо, получающее деньги за счёт закладываемого имущества, будет своевременно получать средства, без различных рисков (неуплаты суммы, угрозы здоровью). В то же время в рамках ренты плательщик заинтересован в как можно скорейшем получении квартиры и прекращении договора, в чём и заключается один из подводных камней данного инструмента, – говорит Мария Елова из «НДВ-Недвижимость».
— Обратная ипотека – это, по сути, пожизненная рента на государственном уровне. Таким образом, основные её участники – это пожилые люди. Выплаты участнику такой программы планируется делать до конца жизни, а после смерти человека его недвижимость перейдёт в государственную собственность, – разъясняет представитель Rambler&Co Евгения Владимирова.
По словам эксперта, власти уже несколько лет периодически обсуждают данный вопрос, так как в настоящее время заключение договора пожизненной ренты зачастую сопряженно с нарушением закона, мошенники ущемляют права стариков. С этой точки зрения программа нужная, государственный подход к пожизненной ренте ликвидирует «чёрных риэлторов», промышляющих в этой сфере.
Мария Литинецкая из «Метриум Групп» также не исключает, что в нашей стране найдутся желающие воспользоваться программой. Прежде всего, это пожилые люди, не имеющие близких родственников. Материальная поддержка от государства пришлась бы им кстати и стала бы дополнительной финансовой поддержкой. Однако, учитывая злободневность жилищного вопроса, скорее всего, всё это закончится многочисленными судебными тяжбами со стороны дальних родственников заёмщиков, добавляет ложку дёгтя эксперт. Эти родственники наверняка будут настаивать на том, что пенсионер подписал договор обратной ипотеки, будучи недееспособным.
Обратная ипотека – это весьма рискованный и низкорентабельный продукт для банков, но данная программа вполне может заинтересовать потребителей, особенно пенсионеров, полагает заместитель начальника отдела по ипотеке «Пересвет-Инвест» Наталья Парфёнова.
— Благодаря данной программе пенсионеры получают ренту от надёжного банка, и ничем не рискуют. Кроме того, и банкам проще кредитовать такую категорию клиентов, поскольку в данном случае кредиторам не составит труда рассчитать свои риски и будущую прибыль, – говорит она.
В качестве резюме отметим: большинство экспертов склоняются к тому, что программа обратной ипотеки (по крайней мере, в нынешней её стадии) имеет больше отрицательных, чем положительных моментов. Что, впрочем, не лишает её права на существование.