Существенное снижение ипотечных ставок возможно, однако опасно для рынка
Для большинства граждан России покупка собственного жилья – неразрешимая задача. На протяжении последних лет ситуация на рынке жилой недвижимости характеризовалась ростом цен, высокой коррупционной составляющей в строительстве, неподъемными процентными ставками по ипотеке. В результате, по разным данным, на одного человека в России в среднем приходится от 19 до 22 кв.м. жилья. Тогда как в Германии – 45-50 кв.м., в США – 75-80 кв.м.
Участники конференции, организованной Finam.ru, не ожидают существенного снижения ставок по ипотечным кредитам, т.к. их величина преимущественно определяется экономической конъюнктурой. Снижение стоимости ипотечных займов возможно только вследствие принятия соответствующих политических решений, что, в свою очередь, приведет к ужесточению требований к заемщикам.
Ипотека, традиционно выступающая основным инструментом покупки жилой недвижимости, недоступна подавляющему большинству россиян, отмечают участники организованной "ФИНАМом" конференции. "Ставки по ипотеке больше 10% годовых - это кабальная сделка, а у нас это - норма, - говорит генеральный директор Аналитического агентства RWAY Александр Крапин. - Конечно, можно выполнить указание первых лиц государства и сделать ставку по ипотеке меньше 8% (хоть завтра), но при этом размер первоначального взноса будет составлять не менее 80%".
Динамика ипотечных ставок определяется высоким уровнем инфляции, считает управляющий партнер IntermarkSavills Дмитрий Халин: "Нужно 3-4 года с низкой инфляцией (3-5%). Думаю, если ставку по ипотеке снизить до 5%, количество потенциальных покупателей вырастет в 3-4 раза. Если при этом резко не наращивать объемы нового строительства, цены могут повыситься, как минимум, раза в полтора".
В то же время, отмечает директор и управляющий партнер "Аналитический консалтинговый центр МИЭЛЬ" Владислав Луцков, "уровень инфляции и ставки рефинансирования в совокупности с нестабильной макроэкономической ситуацией не позволяют надеяться на существенное увеличение доступности ипотеки в ближайшей перспективе, а следственно, и на рост цен на жилье за счет этого фактора".
Ставки по ипотечным кредитам в настоящий момент находятся на рекордно низких уровнях, и потенциал их роста ограничен темпами инфляции и стоимостью рефинансирования, говорит аналитик УК "Финам Менеджмент" Максим Клягин: "Грубо говоря - дешевле кредиты сейчас финансовые институты давать не будут, так как в противном случае ничего не заработают. Тем не менее, мы ожидаем, что в 2012 году расширение ипотечного кредитования продолжится, в первую очередь, за счет общего улучшения ситуации в домохозяйствах, а также, вероятно, сохранения комфортных условий кредитования, что в очередной раз окажет сильную поддержку рынку недвижимости. Впрочем, динамика ставок может носить умеренно-повышательной характер, что будет оказывать давление на спрос на кредиты".
Экономических причин снижать ипотечные ставки нет - есть политические причины, если правительство окажет давление на крупные госбанки, считает главный редактор портала "Индикаторы рынка недвижимости" Сергей Жарков: "Но тогда банки резко повысят требования к качеству заемщиков, и не только путем увеличения минимального первоначального взноса". Эксперт отмечает, что "бесконтрольная раздача кредитов может вызвать как бурный неоправданный рост цен, так и будущую волну банкротств заемщиков, переоценивших свои возможности".
При этом реальным сценарием развития ситуации на рынке недвижимости является большая интеграция банков и застройщиков, считает руководитель центра аналитики и консалтинга компании "БЕСТ-Новострой" Сергей Лобжанидзе: "Застройщики будут создавать свой уникальный финансовый продукт при участии банков в конкретном объекте. В этом случае лояльные условия финансирования покупки будут более достижимы, потому что часть рисков возьмут на себя компании-агенты".