Спасательный круг
Строительство третий год играет роль спасательного круга для российской экономики в условиях невиданного внешнего давления. Как усилить этот мультипликативный эффект через девелоперов, власти и федеральные институты развития?
В 2020–2022 годах ключевые отрасли экономики страны хотя и выстояли, но не обошлись без потерь. Сократилось производство, розничная торговля, сфера услуг, лихорадило и финансовый сектор. По данным Росстата, в 2020-м объем работ в этой отрасли вырос на 2,1% к предыдущему году, в 2021-м — на 7%, а в 2022-м показатель достиг 12,9 трлн рублей, что на 5,2% больше, чем в 2021-м. То есть вместо сокращения активности, как это было в других отраслях, строители имели только замедление роста. Объем работ в этой области в прошлом году составил 8,5% от всего отечественного ВВП.
Также в 2022-м был обновлен исторический рекорд по вводу жилья. По данным Росстата, построили 102,7 млн кв. м, что на 11% больше, чем годом ранее. В 2021-м и 2022-м увеличивался суммарный объем текущего строительства — с 99 млн кв. м до 107 млн кв. м к концу прошлого года. То есть застройщики не поддались панике и продолжили работу.
Каждая купленная квартира — это инвестиции в производство стройматериалов: песок, щебень, строительный и облицовочный камень, цемент, плитка, железобетонные конструкции, асфальт, металлоконструкции, кровельные материалы, стекло, трубы. Список практически бесконечный.
Кстати, производства стройматериалов чаще всего есть почти в каждом регионе (заводы ЖБИ, кирпича, кровельных материалов и тому подобное). То есть мы поддерживаем экономику, усиливаем налоговую базу субъектов РФ, в чем заинтересованы местные власти, часто зависящие от федерального бюджета.
Помимо этого, каждая новая квартира создает спрос на ее начинку, а в нынешних условиях — и на импортозамещение. Так, российская мебель занимает уже 55% рынка, холодильники — 60%, стиральные машины — 70–80%. Иными словами, вкладываясь в стройку, мы стимулируем производство в одном из наиболее пострадавших от санкций секторе потребительских товаров.
Другой мощный эффект от строительства — ускорение внутренней трудовой миграции. Чем больше жилья в регионе, тем более гибок местный рынок недвижимости. Увеличивается предложение доступной аренды и вторичных квартир, ведь люди переезжают в новостройки, а старое жилье продают или сдают в аренду. Всё это привлекает в субъект рабочую силу, в том числе из депрессивных моногородов, что снижает социальную напряженность.
В итоге мы видим мощный мультипликативный эффект в экономике. По подсчетам Института народнохозяйственного прогнозирования (ИНП) РАН, на 1 рубль затрат на строительство многоквартирного дома мы получаем увеличение на 2,7 рубля валового выпуска продукции, 1,4 рубля — в ВВП и 38 копеек — в виде налогов в бюджет. Но это еще не предел.
Потенциал роста экономики через стимулирование строительства далеко не исчерпан. По прогнозам экспертов ИНП РАН, даже при сохранении текущих темпов ввода новых домов мы догоним Германию по обеспеченности жильем только через 25–30 лет.
Прежде всего, потенциал строительства поможет раскрыть программа реновации жилья. В Москве она успешно реализуется. Похожие инициативы, причем довольно масштабные, стартовали и в других регионах. Например, в Иркутской области планируется снос и расселение 1,3 тыс. домов. Местным властям нужно привлекать московских девелоперов, которые поделятся накопленным в столице опытом и предложат местным покупателям жилье высокого качества, что сделает процесс рентабельным.
Также строительство жилья ускорит вложения в инфраструктуру. Сейчас затраты на инженерные объекты в основном ложатся на застройщиков, что ограничивает их инвестиционные возможности и увеличивает цены на жилье. Решение — механизм инфраструктурных облигаций ДОМ.РФ. Для этого нужно интегрировать инфраструктурные облигации в девелоперские проекты еще на стадии их разработки, чтобы застройщики приходили в банк за проектным финансированием уже со средствами на строительство инженерных или социальных объектов.
Наконец, необходима увязка многочисленных отдельных федеральных и региональных проектов строительства с реальными практиками — застройщиками. Например, ВЭБ.РФ и «Сбер» реализуют масштабную программу строительства школ «ПроШкола». При этом во многих девелоперских проектах предусмотрены такие соцобъекты. Необходимо объединить такие усилия в одну программу. В результате мы ликвидируем нехватку образовательной инфраструктуры в новых районах.
Полагаю, стартовым шагом в этом направлении может стать, к примеру, создание федеральной биржи инициатив в области строительства и развития городов, где застройщики, местные власти и инвесторы смогут находить друг друга для совместной реализации многовекторных девелоперских проектов.