Данный вопрос прост и сложен одновременно. Проста идея, но сложна схема взаимодействия. Следовательно, необходимо обобщение для выделения главного, а не уход в частное.
Вспомним, что рассматриваемое взаимодействие родилось не вчера. Достаточно много лет назад такие совместные предложения делала крупнейшая строительная компания СУ-155 с банками - партнерами.
Схема взаиморасчетов довольно специфична и не требует рассмотрения в публичном поле. Это взаимодействие базируется на объединении юридических, финансовых механизмов с доверием сторон. Чем больше доверия, тем проще схема, а зачастую наоборот. Есть общие моменты, а есть и специфические для каждой схемы. При этом надо аккуратно учесть налоговые аспекты. Необходимо зафиксировать, что совместная работа банков и застройщиков подтверждает существование работающих схем.
Интереснее оценить цель таких предложений, как кредит под 8 %.
Для начала можно вспомнить государственную программу субсидирования, в которой Минфин компенсировал кредитору (первый год программы) 2,5 процентных пункта.
Эффект проявился в продажах квартир.
Из чего сложился эффект? Коротко от синергии.
Объединилось множество взаимоувязанных элементов:
• положительный PR и имидж государственной программы,
• ощущение надежности новостройки из-за участия банка,
• увеличение доступности приобретения из-за снижения ежемесячного платежа,
• сложение вместе первоначального взноса клиента (36 % в среднем), средств банка (кредит), бюджетных средств (идут банку в оплату снижения ставки).
При этом цены на квартиры никак не обсуждались.
Возвращаемся к схеме банк + застройщик = очень выгодный кредит.
Предположим, что застройщики руководствуются следующим.
Первый посыл – скидка дается всем, а кредит берет только часть клиентов застройщика.
Второй посыл – снижение ставки расширяет клиентскую базу больше чем скидка.
Третий посыл – оптически ставка 8, 9 % выглядит более эффектно по сравнению скидки в фиксированном или процентном размере. Процентная ставка по кредиту выглядит условно абсолютной ценностью и непререкаемой ценностью, а снижение цены с 75 до 73 тысяч рублей за квадратный метр выглядит относительной ценностью.
Это предположения с независимой стороны.
Чем руководствуются застройщики на самом деле известно только им.
23 сентября 2016, 9:23
Очень правильное замечание, что важные формы поддержки и налоговой оптимизации тратятся не самым эффективным образом при покупке молодой семьей однокомнатной квартиры. Сейчас еще пошла мода на малогабаритное жилье, апартаменты.
Молодая семья должна иметь возможность мгновенного улучшения жилищных условий. Для молодой пары это малогабаритное жилье в аренду. Первый ребенок появляется и можно арендовать двухкомнатную квартиру. А уже потом покупать квартиру в собственность.
Социальная ипотека подталкивает к приобретению ненужного жилья в ненужный момент. Дотировать надо аренду и переезд.
То есть, строить надо намного больше. Выбор форм улучшения жилищных условий нельзя сужать до приобретения квартиры с помощью ипотечного кредита.
19 сентября 2016, 9:55
Полезный обобщающий материал для повторения пройденного. Особо стоит обратить внимание на зависимости ставки кредитования от различных показателей.
Две небольших опечатки на суть не влияют.
В рис. 2 срок в месяцах, а не днях.
В рис. 3. ключевая ставка в 2016 году указана больше, чем была. А это сильно меняет логику сравнения. Указано 15 %.
08 июля 2016, 18:26
