Ипотечные проекты: от коммерческого банка до локомотива развития экономики

В последнее время возникают слухи о риске заморозки вкладов населения. Главный аргумент для паники – большой объем вкладов, собранных под высокий процент.

До конца года главный вопрос можно ли получить кредит по программе семейной ипотеки по ставке 6 % , первоначальным взносом 20 % и без дополнительных условий.

Для пользователей ипотечной бизнес-платформы Ipoteka.Global проводятся два раза в неделю групповые консультации, на которых даются ответы на практические примеры. Примеры бывают с ипотекой и не только.

Сделан очередной шаг, чтобы программа Семейной ипотеки непрерывно исполнялась до 2030 года. Посмотрим как это непрерывность будет реализована в ноябре и декабре 2024 года.

Практический разбор «Стандарта защиты прав и законных интересов ипотечных заемщиков». Этот документ разработан Комитетом по стандартам деятельности кредитных организаций, созданный Банком России с Положением, утверждённым в мае 2024 года.

Банк России в качестве одной из главных формы защиты заемщиков определил усиленное информирование. Отметим, что и сейчас информирование довольно развито.

По доброй традиции на Жилищном конгрессе прошла секция про цифровизацию ипотеки. Что было сказано. Тезисы и аудио запись

Ставки кредитования растут рекордными темпами. Куда растут и зачем?

Ипотечные кредиторы поддерживают тренд роста ставок вне зависимости от действий Банка России по борьбе с кредитованием и значением ключевой ставки.

В январе выдано 75 тысяч кредитов, в феврале 95,5 тысяч кредитов. В сумме это меньше, чем 197 тысяч в декабре 2023 года. Новостройки занимают 31 % от всех кредитов, выданных за два месяца.
Прогноз на год можно представить поквартальной формулой: суета- стабилизация- суета-стабилизация.

В декабре выдано 197 тысяч кредитов на 785 млрд рублей.
За 2023 год выдано свыше 2 млн кредитов (2 036 064) на сумму 7,8 трлн руб. (7 778 916 млн ).
Это - рекордный результат. Что за ним скрывается?
Декабрь в текущем году не стал лучшем относительно других месяцев. Это – впервые с 2012 года, когда ипотечное кредитование ежегодно выдает больше 1 трлн рублей.
Предыдущий рекордный год был в 2021 году. Количество выданных кредитов в 2023 году больше 2021 на 7 %. Другими словами, ипотечный бизнес вернулся на уровень позапрошлого года. В какой из предыдущих годов вернется ипотечное кредитование в 2024 году?

Настоящий «Пир во время чумы» будет по итогам декабря, а сейчас прелюдия, которую можно назвать так: за чей счёт праздник?

В ноябре прошло простое продолжение октябрьского спада. Формально результат ипотечного кредитования в ноябре очень достойный. Выдано 189 тысяч кредитов на 726 млрд рублей.
Неофициально известны итоги года. Интерес представляет иное, а именно, события, определяющие тренды на ближайшие три – шесть месяцев. Декабрь позволил прояснить. Через три месяца не рассосется. Падение продлится шесть месяцев.

5 декабря состоялись ожидаемые события: увеличение ключевой ставки и изменение льготных программ.
Главный вопрос – что дальше.
Предложим вниманию альтернативный сценарий на ближайшие три месяца.

Октябрь стал первым месяцем с полным совокупным давлением на ипотечное кредитованием рынок, осуществляемым мегарегулятором.
Количество выданных кредитов сократилось на 15 %. Начало положено.
200 364 кредита на сумму 769 637 млн рублей – достаточно весомый результат для рынка, но чрезмерный для мегарегулятора.
Давление продолжится.

Ключевая ставка определена в конце октября как промежуточные 15 %. Борьба с инфляцией будет продолжена. Рекордная выдача сентября только укрепит желание регулятора усилить давление на кредитование.
238 176 кредитов на сумму 955 157 млн рублей – лучший результат в ипотечном кредитовании.
В октябре продолжились «ножницы» сентября: подведение рекордных итогов и угрожающие рассказы про риски пузырей и борьбу с ними.

Ключевая ставка теперь 13 %. Угрозы беспощадного таргетирования инфляции продолжаются. Доброй ключевой ставки не ждем. А в августе случилась рекордная выдача 216 тысяч кредитов на суммы 850 млрд рублей. Получили ножницы сентября: подведение рекордных итогов августа и целый месяц угрожающие рассказы про риски пузырей и борьбу с ними.

Незадолго до увеличения ключевой ставки 12 % вна ютьюб канале Хочу Квартиру обсудили, что происходит и ожидается.

Ключевая ставка теперь 12 %. Угрозы воплотились в действие. Классический прием западного консалтера. Сначала придумать риски, потом ими запугать, затем продать задорого рецепт.
Какая цена этого наспех выписанного рецепта?

Несмотря на рекордную выдачу 626,7 млрд руб. июнь стал для аналитики самым неинтересным месяцем. Не спасает даже предварительная оценка июля , в котором формально всё еще хорошо.

Много чисел и собственных наблюдений Банк России приводит для обоснования повышения надбавки к коэффициентам риска по ипотечным кредитам под предлогом ограничения рисков заемщиков и банков.
С 1 октября эти соображения превращаются в прямое действие. Регулирование ужесточается. Доступное кредитование станет дороже для банков и граждан.

21 июля 22023 ключевая ставка была увеличена ради обуздания инфляции быстро и беспощадно с 7,5 % до 8,5 %.

По предварительным данным за первое полугодие выдано на 60 % больше ипотечных кредитов в денежном выражении. Ежемесячно выдается свыше 150 тысяч ипотечных кредитов. Можно проникнутся оптимизмом и строить прогнозы на второе полугодие.

На третей неделе июня появился большой информационный повод, вызвавший оживление, одобрение и возбуждение.
Речь идет о предложении субсидировать молодежи (35 лет) 50 % платежей за аренду жилья при условии одновременного накопления на будущий ипотечный кредит на квартиру в новостройке. Годовой ориентир по субсидированию – 310 тысяч человек.
Комментарии отмечали важность развития аренды, помощи молодежи, ценность свей квартиры и вообще комфортного жилья. Получился конструктор правильных не связанных между собой мыслей, точнее фраз или лозунгов.

Системный взгляд на проект не находит причин для восторга.

Два года было высказано предположение, что рост общего объема ипотечного кредитования, увеличение профессионализма ипотечных кредиторов должны приводить к скачкообразному росту выпуска ИЦБ. В то же время такой потенциал не реализуется за счет сложившейся структуры и особенностей ипотечного бизнеса. Нужно добавить и особенности рынка секьюритизации или почти рынка.

Как относиться к двум последним направлениям борьбы Банка России с развитием ипотечного рынка, которым относятся платные опции снижения ставки по кредиту и увеличение первоначального взноса до 30 %?

Официальные результаты марта (154 тысячи кредитов на сумму 570 млрд руб. ) и неофициальные итоги апреля (сравнимые величины) позволяют сделать вывод о спокойном состоянии ипотечного рынка. Другими словами, расти нечем, падать не дают.
Обострилась весенняя мифология ипотечного кредитования, к которой можно отнести рассказы о запредельных сроки ипотечного кредитования, распространение льготных программ на вторичный рынок и т.д.

Появилась возможность подвести официальные итоги года по льготному ипотечному кредитованию.
Льготные программы, контролируемые ДОМ.РФ, составили 30,37 % от общего количества выданных кредитов за год.

В декабре зафиксирована рекордная месячная выдача ипотечных кредитов на сумму 696 871 млн рублей.
Сумма выданных кредитов в декабре больше ноябрьской на 48 % и на 8 % больше декабря прошлого года.
За год выдано 4 813 198 руб., что составляет минус 15 % к прошлому году.

В ноябре ипотечное кредитование показало прирост относительно октября, Сумма выданных кредитов в ноябре (471,7 млрд руб.) больше октябрьской на 5 % и на 8 % меньше октября прошлого года.
Ставки предложения ипотечных кредитов практически не менялись. Средневзвешенная ставка выданных кредитов уменьшилась. Льготные и субсидированные программы делают свое дело.

Формальные итоги работы по льготным программам за ноябрь опубликованы. Программа льготной ипотеки будет продлена. Можно сделать предварительную оценку итогов года. Основной вывод – влияние льготных ипотечных программ на объемы ипотечного кредитования значительно, чтобы в одночасье свернуть хотя бы одну их таких программ.