-
Ипотечный прорыв 1998-2003 гг.(Иркутская история. Продолжение)
ИПОТЕКА (Иркутская история. Продолжение)
Ипотечный прорыв 1998-2003 гг.
Недавно мне попалась на глаза статья Владимира Александровича Щербакова «Доступное жильё с точки зрения органов власти» и на меня нахлынули воспитания о годах «ипотечного прорыва» (1998-2003 гг).
.jpg)
Единственное условие развития ипотеки в России – качественное изменения ипотечной технологии (Жилищное кредитование для всех)
Для того чтобы рынок развивался качественно, необходим не только рост количества выданных кредитов, но и их последующее рефинансирование. К сожалению, малые и средние банки не могут рефинансировать ипотеку. У них, как известно, нет «длинных» денег, которые можно выдавать заемщикам на длительный период, скажем, на 30 лет. Малые и средние банки боятся кризиса ликвидности, и в случае форс-мажора они не защищены и могут рассчитывать только на себя, тогда как крупные банки, в том числе с государственным участием, вполне обоснованно могут ожидать помощи от государства. Все эти факторы обосновывают острую необходимость рефинансирования кредитов для подавляющего большинства российских банков. Чтобы раскрутить механизм ипотеки, бесполезно идти по пути банального изменения процентной ставки. Это поможет сделать только качественное изменение механизма ипотечной технологии.Ставки по ипотеке не целесообразно повышать. Доходность и привлекательность ИЦБ для инвестора можно обеспечить качественно и другим способом.Изменение работы ипотечной технологии позволит всем банкам работать на краткосрочных ресурсах и держать кредиты на своих балансах более уверенно и наращивать объемы кредитования. А при желании быстро и успешно рефинансировать пул кредитов внутри страны.
Инфраструктурное финансирование и модернизация ЖКХ
Инфраструктурное финансирование и модернизация ЖКХ
С каждым днем наша страна все более напоминает Советский Союз. Все больший вес приобретает государственный сектор. Все меньше рыночных механизмов.
Еще о женщинах-политиках
Ирина яровая рассказала правду об однопартийцах
Арендное жилье
«Массовая приватизация жилья в странах с переходной экономикой в Регионе Европы и Центральной Азии привела к значительному сокращению объемов жилья, предоставляемого на условиях «Массовая приватизация жилья в странах с переходной экономикой в Регионе Европы и Центральной Азии привела к значительному сокращению объемов жилья, предоставляемого на условиях аренды, создавая тем самым препятствия для поддержания мобильности населения»
Детальный анализ составляющих "теневого банкинка": фонды денежного рынка
Цель моего блога - поделиться с читателями моим многолетним опытом в области анализа фондов денежного рынка. Первая запись - это ссылка на мою докторскую диссертицию, котору я защитила летом 2012 года на юридическом отделении Университета Вестминстера (г. Лондон). Большинство моих записей будет производиться на английском языке без перевода.
Ренегаты в Думе
Не мог не пройти мимо поста Ильи Яшина «Депутат Баталина — сеанс саморазоблачения». Пост иллюстрирует какие люди принимают законы, по которым мы должны жить. Кто-то назовет это ренегатством, а кому-то больше понравится определение "политическая проститутка".
Обработка персональных данных без согласия
В последнее время становится актуальным вопрос об обработке персональных данных, например, когда речь заходит о передаче портфеля кредитов на обслуживание (по дефолтным кредитам, при продаже портфелей или при секьюритизации).
Альберт, дорогой!
Ипотека - важнейший рыночный механизм.
К чему стремится рынок ипотеки
Помимо состояния экономики (инфляции), ее долгосрочных перспектив, ставка по ипотечному кредиту существенно зависит от способности заемщика выплачивать кредит в течение всего срока. Нестабильный и не совсем «белый» доход россиян не позволяет выплачивать столь значительные суммы на протяжении 10 -30лет. Совершенно не факт, что в России найдется достаточное количество «хороших» заемщиков, готовых брать ипотечные кредиты на столь сложных для выплат условиях. А те кто возьмут, смогут выплатить.
Какой институциональный инвестор или коммерческий банк в здравом уме будет инвестировать в такие финансовые инструменты известно только «экспертам». Таким образом, можно заключить, что мифы о развитии ипотечного кредитования не соответсвуют действительности.
Жилищное кредитование может способствовать притоку капитала в сектор вторичного рынка жилья, только при правильной организации. Под него должна работать финансовая бизнес модель соответствующая экономическому развитию страны. Поэтому ипотека не может и не должна рассматриваться как единственное решение жилищных проблем в России.
ответ на комментарий Альберта
Дорогой Альберт!
Я очень огорчён твоим комментарием.
Новая концепция жилищного кредитования. ( ответ Владимиру Лопатину)
Ипотечный кредит в США обладает платёжеспособными условиями для граждан. Там оплата по кредиту не превышает 30- 40% от доходов семьи. А как с платёжеспособностью обстоят дела в России? Как ИЦБ изменяют платёжеспособность заёмщика в России? Условия ипотеки в России позволяют стабильно и без рисков платить?
Ответ: Перепродажа друг другу ИЦБ никак не снижает финансовую нагрузку по выплатам с заёмщика и поэтому не избавляют ипотечные ценные бумаги от риска дефолта.
Наша страна имеет избыточную финансовую ликвидность, но при этом длинных денег нет. Не правильнее ли, не искать несуществующие пока в стране длинные деньги, а изменив технологию осуществлять выгодное всем и прибыльное для банков кредитование основываясь на краткосрочных, доступных, а следовательно и более дешёвых деньгах.
Опять?
Последние пару недель мне жилось, что называется, «с чувством глубокого удовлетворения». Еще бы! Неутомимый борец за чистоту идеалов Александр Савинов молчал все это время. Казалось, наши совместные усилия, направленные на то, чтобы заткнуть этот фонтан с не очень свежей водой, увенчались-таки успехом. И вот опять! Юбилейная, сороковая по счету, филиппика этого плодовитого «эксперта», пожалуй, рекордно безграмотна - как по форме (невероятное количество грубейших грамматических ошибок), так и по существу. Форму комментировать не стану, а вот существо…
« …. Подкрался незаметно» или «Длинные деньги, короткие деньги»
Банки, пытаются найти компромисс между своими рисками и интересами клиента и инвестора. Но пока большинство предлагаемых альтернатив, не делают дешевле и доступнее кредитование, а с другой стороны не привлекают надёжностью и доходностью инвестора.
Залог роста ипотечного рынка – в привлекательности финансовых инструментов для инвесторов, но не путём увеличения сроков кредитования. И не привлечением, так называемых длинных денег, а наоборот переходом на механизмы краткосрочного цикла и с более надёжной формулой обеспечения платежей.
Не уже ли, не виден тренд?
Сегодня уже никто не инвестирует деньги в акции на 30-40 лет. Средний срок владения акциями – не более 4 лет. Центр давно сместился к краткосрочной торговле. Инвесторов больше не привлекают инвестиции на 30 лет,
Умерла не только долгосрочная ипотека, но и рынок обыкновенных акций, а вместе с ним и символ мирового фондового рынка - Нью-Йоркская фондовая биржа.
Новая инвестиционная парадигма указывает на приоритетное развитие краткосрочных и деривативных рынков.
Искусственное снижение ставок обрекает ипотечную систему на бюджетную иглу
Понятие "доступное жилье" часто связывают с доступностью ипотечных кредитов. Но кредитование растет, а доступность жилья остается сомнительной
Обращение к В.А.Лопатину!
Уважаемый Владимир Андреевич!
Меня, как и Вас, беспокоит то, что все специалисты, которые дискуссируют с Александром Савиновым, невольно служат рекламой тому сомнительному «продукту», который навязывает потребителям ее автор.
О том, как не нужно продвигать свои проекты
Как редактор сайта ЛюдиИпотеки.рф постараюсь по-возможности объективно дать оценку высказываниям Александра Савинова, его стилистике ведения дискуссии и прокомментировать некоторые тезисы.
Опасность ипотеки заключается в отсутствии альтернативы
Сегодня в России весь спрос ориентирован на покупку собственного жилья. Самый неимущий гражданин по какой-то неведомой причине должен стать собственником жилья. Нет никакой необходимости в том, чтобы все имели жилье в собственности сразу. Во многих европейских странах на долю арендного жилья приходится более половины жилого фонда. Нет необходимости навязывать представление, что каждый должен купить жилье с помощью западной модели ипотечного кредита. Потому что в таком случае в России не человек владеет квартирой, а квартира — человеком. Слишком много сил тратится на то, чтобы выплатить кредит. Механизм арендно - накопительного кредитования и поэтапного решения жилищной проблемы позволит помочь решить проблему с жильём тем, кто не может купить жилье по ипотеке.
Владимиру Лопатину: Предлагаю провести тест драйв на эффективность
Вот бы публично провести тестовое сравнение Ипотеки и предложеной нами Программы. Взять по десять любых первых обратившихся за решением жилищной проблемы людей и первым десяти предложить ипотеку, а другим механизм Программы и посмотреть, какое из решений окажется эффективней. Сравнивать по любым возможным параметрам ( в том числе и прибыльности для банка). Программа по всем параметром выигрывает у ипотеки по американской модели. И в безопасности и в доходности, и в доступности и в сроках. В общем по всем.
Я предлагаю вам открыто провести 3- 4 сделки и в этом легко убедится.
Прежние решения в сфере жилищной политики надо радикально пересматривать
Для успешной реализации в России жилищного кредитования мы должны сломать стереотипы.
Высокие цены на квартиры, низкие доходы населения и высокие процентные ставки являются рыночным барьером, который делает ипотеку в России недоступной и невыгодной. Ипотечное кредитование на пределе возможностей для граждан является ложным подходом в обеспечении доступности. Поэтому такой подход, в целом, является ошибочным.
В развитых капиталистических странах (западная Европа США ) и странах с развивающейся экономикой рынки жилищного кредитования имеют разную природу, обусловленную различием рыночных условий. Россия пока не готова к принятию европейской или американской модели ипотеки из-за слабости национальной финансовой системы. Буквальное следование по американской модели не целесообразно и связано с дальнейшим прозябанием жилищного кредитования. Шансы на возвращение ипотеки как пафосного национального проекта равны нулю.
А теперь вопросы к Ипполитову
Уважаемый Альберт, скоро уже десять лет как мы дружим и сотрудничаем с Вами. Я совершенно искренне преклоняюсь перед Вашей целеустремленностью и настойчивостью в создании самого популярного и самого интересного (я глубоко в этом убежден) информационного ресурса в сфере ипотеки. Это действительно достойно уважения. Репутация трудно завоевывается и дорого стоит, а она у вас есть.
Жилищное кредитование в России ждут перемены
Время кризисов — время поисков новых решений. Кризис выявил, что потребуется принципиально новое решение жилищной проблемы. Вопрос стоит в том, какими путями следует идти, чтобы быстрее и дешевле достичь результатов по решению жилищной ситуации для граждан России.
У многих наших экспертов, так как и нет ответа на ключевые вопросы развития ипотеки в России. Где брать деньги?
Мы развиваем ипотеку только на иностранные займы (трансграничной секьюритизации) или из гос. бюджета. Почему, мы должны жить, только занимая доллар? И если на западе кризис, то и умирать вместе с ними?
Это в корне неверный подход! Мы должны применять – то, что основывается на нашем внутреннем потенциале.
«В России фактически отсутствует рынок ипотечных ценных бумаг как действующий механизм рефинансирования. И это – одно из главных препятствий для развития ипотеки».
Несколько вопросов г-ну Савинову
На сей раз буду краток. Просто задам г-ну Савинову несколько деликатных вопросов.
Жизнь в займы
У многих наших экспертов, так как и нет ответа на ключевые вопросы развития ипотеки в России. Где брать деньги?
Мы развиваем ипотеку только на иностранные займы (трансграничной секьюритизации) или из гос. бюджета. Почему, мы должны жить, только занимая доллар? И если на западе кризис, то и умирать вместе с ними?
Это в корне неверный подход! Мы должны применять – то, что основывается на нашем внутреннем потенциале.
Цена доступности жилья для населения
Данные исследований показывают, что люди хотят обеспечить себя жильем, по ценам адекватным их доходам. Однако им предлагают либо не подъёмную ипотеку, либо покупку путем участия в стройке. Люди боятся стройки, глядя на проблемы обманутых дольщиков и риски недостроя.
Рынок не предлагает сегодня для людей со средними доходами жилья по адекватной цене. Именно в этом причина того, что люди, влезают в ипотеку и купив жилье, которое им дорого, т.е. не по доходам, как одежда не по размеру, да еще и по высоким ставкам, допускают просрочки.
Сегодня в России весь спрос ориентирован на покупку собственного жилья. В России общественному мнению навязывать представление, что каждый должен купить жилье с помощью западной модели ипотечного кредита. Мы считаем это ошибкой, потому что в таком случае в России не человек владеет квартирой, а квартира — человеком. Слишком много сил тратится на то, чтобы выплатить кредит.
Каковы уроки кризиса в сфере ипотечного жилищного кредитования
Итог ипотечного кризиса - знаковый для всех участников Рынка. Создана новая модель арендно - накопительного кредитования, предполагающая поэтапное решение жилищной проблемы. Заемщики получают возможность не только реструктуризации, но и выбора модели жилищного кредитования, государство снижает социальную напряженность, а банки, в свою очередь, продолжают работать на ипотечном сегменте рынка, расширяя линейку своих кредитных продуктов на людей с невысоким и средним уровнем доходов.
Механизм Программы "Жилищный шаг" позволяет уйти от примитивного способа оценки платёжеспособности заёмщика.
Мы считаем, что нужно применять механизмы жилищного кредитования, по которым граждане смогут уверенно и исправно платить, чтобы банки не злоупотребляли своим правом на взыскание, а у граждан не возникало страха, что они не смогут платить и из-за этого всё потеряют. Понятно, что если будет низкая ставка и низкая цена метра, то граждане смогут купить более качественное жилье. Но в данном случае важно, Программа предоставляет условия, чтобы граждане России смогли за приобретенное жилье платить.
Ответ Владимиру Пономарёву, на статью "Великорусским упрямцам"
Строить надо. Но не так как сейчас, не на деньги дольщиков!
Банки кредитуют девелоперов неохотно, минимум под 12% - 16%, и так вдруг, на ровном месте, они им льготный процент не дадут. Нужно предложить на рынке жилья эффективный механизм кредитования и накопления. В противном случае стройки без денег и без покупателей встанут, так как привлечь сегодня банковское проектное финансирование крайне сложно. Застройщик, имея надежную систему реализации построенного жилья, которую предлагает Программа «Жилищный шаг», в состоянии взять кредит на строительство в банке. И только таким образом, увязываются интересы строителей и человека, который приобретает жильё в кредит.
Строить застройщики станут больше и быстрее, когда будут уверены, что смогут построенное жильё своевременно продать.
Государство не может оставаться основным заказчиком и покупателем жилья. Необходимо, чтобы сейчас начал формироваться нормальный рыночный спрос. Нам крайне важно продумать грамотную стратегию развития накопительных кредитно финансовых механизмов, просчитать ситуацию на несколько шагов вперед, сформировать эффективную сбалансированную структуру спроса и предложения, чтобы обеспечить стабильность жилищного рынка, а значит, и реальную доступность жилья для подавляющего большинства граждан страны.
России нужна собственная схема по применению института ипотеки
Мы должны учитывать уроки кризиса. Один из них состоит в том, что качество ценной бумаги определяется платёжеспособностью заёмщика (а не залогом квартиры), который лежит в ее обеспечении. И доверие инвесторов, в конечном счете, зависит от их доверия не к первичному активу, т.е. объекту недвижимости, а к платёжным возможностям граждан, оплачивающих ипотечные кредиты. А они у нас в стране очень низкие. Что с этим делать кредитные организации пока не знают. На что, мы предлагаем продуманное и взвешенное системное решение. Которое я со временем озвучу.
В России необходимо формировать качественно иной механизм жилищного кредитования
Экономика ипотечного рынка в целом трещит по швам. Ипотечные займы становится всё трудней получить и выплачивать. Ипотека в том виде, котором она существует в России, предназначена только для состоятельных людей. Государству пора признать, что обеспечить граждан доступным жильем с помощью ипотеки не выйдет, а банкам – перестать поддакивать властям.
То, как сейчас "восстанавливается" рынок ипотеки, наглядно показывает, что доступное всем жилье в кредит – это утопия. Ипотека – это эффективный инструмент, но только для высокообеспеченных граждан.
В России необходимо формировать качественно иной механизм жилищного арендно -накопительного кредитования ориентированный на людей с невысокими и средними доходами. Позволяющий решать жилищную проблему поэтапно.
Чтобы люди не брали кредиты на пределе своих возможностей и не рисковали потерять всё, при временных трудностях с доходами. Платежи не должны составлять более 30% дохода семьи. И поэтапное решение может это обеспечить.
добавить свою новость
Подписка на новости