-
.jpg)
Новая концепция жилищного кредитования. ( ответ Владимиру Лопатину)
Ипотечный кредит в США обладает платёжеспособными условиями для граждан. Там оплата по кредиту не превышает 30- 40% от доходов семьи. А как с платёжеспособностью обстоят дела в России? Как ИЦБ изменяют платёжеспособность заёмщика в России? Условия ипотеки в России позволяют стабильно и без рисков платить?
Ответ: Перепродажа друг другу ИЦБ никак не снижает финансовую нагрузку по выплатам с заёмщика и поэтому не избавляют ипотечные ценные бумаги от риска дефолта.
Наша страна имеет избыточную финансовую ликвидность, но при этом длинных денег нет. Не правильнее ли, не искать несуществующие пока в стране длинные деньги, а изменив технологию осуществлять выгодное всем и прибыльное для банков кредитование основываясь на краткосрочных, доступных, а следовательно и более дешёвых деньгах.
Опять?
Последние пару недель мне жилось, что называется, «с чувством глубокого удовлетворения». Еще бы! Неутомимый борец за чистоту идеалов Александр Савинов молчал все это время. Казалось, наши совместные усилия, направленные на то, чтобы заткнуть этот фонтан с не очень свежей водой, увенчались-таки успехом. И вот опять! Юбилейная, сороковая по счету, филиппика этого плодовитого «эксперта», пожалуй, рекордно безграмотна - как по форме (невероятное количество грубейших грамматических ошибок), так и по существу. Форму комментировать не стану, а вот существо…
« …. Подкрался незаметно» или «Длинные деньги, короткие деньги»
Банки, пытаются найти компромисс между своими рисками и интересами клиента и инвестора. Но пока большинство предлагаемых альтернатив, не делают дешевле и доступнее кредитование, а с другой стороны не привлекают надёжностью и доходностью инвестора.
Залог роста ипотечного рынка – в привлекательности финансовых инструментов для инвесторов, но не путём увеличения сроков кредитования. И не привлечением, так называемых длинных денег, а наоборот переходом на механизмы краткосрочного цикла и с более надёжной формулой обеспечения платежей.
Не уже ли, не виден тренд?
Сегодня уже никто не инвестирует деньги в акции на 30-40 лет. Средний срок владения акциями – не более 4 лет. Центр давно сместился к краткосрочной торговле. Инвесторов больше не привлекают инвестиции на 30 лет,
Умерла не только долгосрочная ипотека, но и рынок обыкновенных акций, а вместе с ним и символ мирового фондового рынка - Нью-Йоркская фондовая биржа.
Новая инвестиционная парадигма указывает на приоритетное развитие краткосрочных и деривативных рынков.
Искусственное снижение ставок обрекает ипотечную систему на бюджетную иглу
Понятие "доступное жилье" часто связывают с доступностью ипотечных кредитов. Но кредитование растет, а доступность жилья остается сомнительной
Обращение к В.А.Лопатину!
Уважаемый Владимир Андреевич!
Меня, как и Вас, беспокоит то, что все специалисты, которые дискуссируют с Александром Савиновым, невольно служат рекламой тому сомнительному «продукту», который навязывает потребителям ее автор.
О том, как не нужно продвигать свои проекты
Как редактор сайта ЛюдиИпотеки.рф постараюсь по-возможности объективно дать оценку высказываниям Александра Савинова, его стилистике ведения дискуссии и прокомментировать некоторые тезисы.
Опасность ипотеки заключается в отсутствии альтернативы
Сегодня в России весь спрос ориентирован на покупку собственного жилья. Самый неимущий гражданин по какой-то неведомой причине должен стать собственником жилья. Нет никакой необходимости в том, чтобы все имели жилье в собственности сразу. Во многих европейских странах на долю арендного жилья приходится более половины жилого фонда. Нет необходимости навязывать представление, что каждый должен купить жилье с помощью западной модели ипотечного кредита. Потому что в таком случае в России не человек владеет квартирой, а квартира — человеком. Слишком много сил тратится на то, чтобы выплатить кредит. Механизм арендно - накопительного кредитования и поэтапного решения жилищной проблемы позволит помочь решить проблему с жильём тем, кто не может купить жилье по ипотеке.
Владимиру Лопатину: Предлагаю провести тест драйв на эффективность
Вот бы публично провести тестовое сравнение Ипотеки и предложеной нами Программы. Взять по десять любых первых обратившихся за решением жилищной проблемы людей и первым десяти предложить ипотеку, а другим механизм Программы и посмотреть, какое из решений окажется эффективней. Сравнивать по любым возможным параметрам ( в том числе и прибыльности для банка). Программа по всем параметром выигрывает у ипотеки по американской модели. И в безопасности и в доходности, и в доступности и в сроках. В общем по всем.
Я предлагаю вам открыто провести 3- 4 сделки и в этом легко убедится.
Прежние решения в сфере жилищной политики надо радикально пересматривать
Для успешной реализации в России жилищного кредитования мы должны сломать стереотипы.
Высокие цены на квартиры, низкие доходы населения и высокие процентные ставки являются рыночным барьером, который делает ипотеку в России недоступной и невыгодной. Ипотечное кредитование на пределе возможностей для граждан является ложным подходом в обеспечении доступности. Поэтому такой подход, в целом, является ошибочным.
В развитых капиталистических странах (западная Европа США ) и странах с развивающейся экономикой рынки жилищного кредитования имеют разную природу, обусловленную различием рыночных условий. Россия пока не готова к принятию европейской или американской модели ипотеки из-за слабости национальной финансовой системы. Буквальное следование по американской модели не целесообразно и связано с дальнейшим прозябанием жилищного кредитования. Шансы на возвращение ипотеки как пафосного национального проекта равны нулю.
А теперь вопросы к Ипполитову
Уважаемый Альберт, скоро уже десять лет как мы дружим и сотрудничаем с Вами. Я совершенно искренне преклоняюсь перед Вашей целеустремленностью и настойчивостью в создании самого популярного и самого интересного (я глубоко в этом убежден) информационного ресурса в сфере ипотеки. Это действительно достойно уважения. Репутация трудно завоевывается и дорого стоит, а она у вас есть.
Жилищное кредитование в России ждут перемены
Время кризисов — время поисков новых решений. Кризис выявил, что потребуется принципиально новое решение жилищной проблемы. Вопрос стоит в том, какими путями следует идти, чтобы быстрее и дешевле достичь результатов по решению жилищной ситуации для граждан России.
У многих наших экспертов, так как и нет ответа на ключевые вопросы развития ипотеки в России. Где брать деньги?
Мы развиваем ипотеку только на иностранные займы (трансграничной секьюритизации) или из гос. бюджета. Почему, мы должны жить, только занимая доллар? И если на западе кризис, то и умирать вместе с ними?
Это в корне неверный подход! Мы должны применять – то, что основывается на нашем внутреннем потенциале.
«В России фактически отсутствует рынок ипотечных ценных бумаг как действующий механизм рефинансирования. И это – одно из главных препятствий для развития ипотеки».
Несколько вопросов г-ну Савинову
На сей раз буду краток. Просто задам г-ну Савинову несколько деликатных вопросов.
Жизнь в займы
У многих наших экспертов, так как и нет ответа на ключевые вопросы развития ипотеки в России. Где брать деньги?
Мы развиваем ипотеку только на иностранные займы (трансграничной секьюритизации) или из гос. бюджета. Почему, мы должны жить, только занимая доллар? И если на западе кризис, то и умирать вместе с ними?
Это в корне неверный подход! Мы должны применять – то, что основывается на нашем внутреннем потенциале.
Цена доступности жилья для населения
Данные исследований показывают, что люди хотят обеспечить себя жильем, по ценам адекватным их доходам. Однако им предлагают либо не подъёмную ипотеку, либо покупку путем участия в стройке. Люди боятся стройки, глядя на проблемы обманутых дольщиков и риски недостроя.
Рынок не предлагает сегодня для людей со средними доходами жилья по адекватной цене. Именно в этом причина того, что люди, влезают в ипотеку и купив жилье, которое им дорого, т.е. не по доходам, как одежда не по размеру, да еще и по высоким ставкам, допускают просрочки.
Сегодня в России весь спрос ориентирован на покупку собственного жилья. В России общественному мнению навязывать представление, что каждый должен купить жилье с помощью западной модели ипотечного кредита. Мы считаем это ошибкой, потому что в таком случае в России не человек владеет квартирой, а квартира — человеком. Слишком много сил тратится на то, чтобы выплатить кредит.
Каковы уроки кризиса в сфере ипотечного жилищного кредитования
Итог ипотечного кризиса - знаковый для всех участников Рынка. Создана новая модель арендно - накопительного кредитования, предполагающая поэтапное решение жилищной проблемы. Заемщики получают возможность не только реструктуризации, но и выбора модели жилищного кредитования, государство снижает социальную напряженность, а банки, в свою очередь, продолжают работать на ипотечном сегменте рынка, расширяя линейку своих кредитных продуктов на людей с невысоким и средним уровнем доходов.
Механизм Программы "Жилищный шаг" позволяет уйти от примитивного способа оценки платёжеспособности заёмщика.
Мы считаем, что нужно применять механизмы жилищного кредитования, по которым граждане смогут уверенно и исправно платить, чтобы банки не злоупотребляли своим правом на взыскание, а у граждан не возникало страха, что они не смогут платить и из-за этого всё потеряют. Понятно, что если будет низкая ставка и низкая цена метра, то граждане смогут купить более качественное жилье. Но в данном случае важно, Программа предоставляет условия, чтобы граждане России смогли за приобретенное жилье платить.
Ответ Владимиру Пономарёву, на статью "Великорусским упрямцам"
Строить надо. Но не так как сейчас, не на деньги дольщиков!
Банки кредитуют девелоперов неохотно, минимум под 12% - 16%, и так вдруг, на ровном месте, они им льготный процент не дадут. Нужно предложить на рынке жилья эффективный механизм кредитования и накопления. В противном случае стройки без денег и без покупателей встанут, так как привлечь сегодня банковское проектное финансирование крайне сложно. Застройщик, имея надежную систему реализации построенного жилья, которую предлагает Программа «Жилищный шаг», в состоянии взять кредит на строительство в банке. И только таким образом, увязываются интересы строителей и человека, который приобретает жильё в кредит.
Строить застройщики станут больше и быстрее, когда будут уверены, что смогут построенное жильё своевременно продать.
Государство не может оставаться основным заказчиком и покупателем жилья. Необходимо, чтобы сейчас начал формироваться нормальный рыночный спрос. Нам крайне важно продумать грамотную стратегию развития накопительных кредитно финансовых механизмов, просчитать ситуацию на несколько шагов вперед, сформировать эффективную сбалансированную структуру спроса и предложения, чтобы обеспечить стабильность жилищного рынка, а значит, и реальную доступность жилья для подавляющего большинства граждан страны.
России нужна собственная схема по применению института ипотеки
Мы должны учитывать уроки кризиса. Один из них состоит в том, что качество ценной бумаги определяется платёжеспособностью заёмщика (а не залогом квартиры), который лежит в ее обеспечении. И доверие инвесторов, в конечном счете, зависит от их доверия не к первичному активу, т.е. объекту недвижимости, а к платёжным возможностям граждан, оплачивающих ипотечные кредиты. А они у нас в стране очень низкие. Что с этим делать кредитные организации пока не знают. На что, мы предлагаем продуманное и взвешенное системное решение. Которое я со временем озвучу.
В России необходимо формировать качественно иной механизм жилищного кредитования
Экономика ипотечного рынка в целом трещит по швам. Ипотечные займы становится всё трудней получить и выплачивать. Ипотека в том виде, котором она существует в России, предназначена только для состоятельных людей. Государству пора признать, что обеспечить граждан доступным жильем с помощью ипотеки не выйдет, а банкам – перестать поддакивать властям.
То, как сейчас "восстанавливается" рынок ипотеки, наглядно показывает, что доступное всем жилье в кредит – это утопия. Ипотека – это эффективный инструмент, но только для высокообеспеченных граждан.
В России необходимо формировать качественно иной механизм жилищного арендно -накопительного кредитования ориентированный на людей с невысокими и средними доходами. Позволяющий решать жилищную проблему поэтапно.
Чтобы люди не брали кредиты на пределе своих возможностей и не рисковали потерять всё, при временных трудностях с доходами. Платежи не должны составлять более 30% дохода семьи. И поэтапное решение может это обеспечить.
Почему в России не работают кооперативы
Просмотрев и изучив множество отзывов о работе различных кооперативов в интернете, суть большинства из них можно свести к тому, что потребительские кооперативы не выполняют своих обещаний и не несут за это никакой ответственности. При этом неразумно полагать, что организаторы и основатели всех кооперативов изначально имеют нечестные намерения по отношению к своим будущим клиентам. Причина такого положения дел кроется в том, что механизм, заложенный в основу деятельности кооперативов, с самого начала обладает многими недостатками.
По существу, кооперативное кредитование — это когда обычные люди кредитуют таких же обычных людей и нет устойчивых финансовых механизмов, привлекающих своей надёжностью крупных финансовых игроков и банки.
Механизм Программы «Жилищный шаг» принципиально отличается от кооперативов. Кооперативы, хоть и основаны на коллективном взаимодействии участников, изначально создавались как более рискованные организационные формы! Деятельность кооперативов подробно описана в этой статье. В ней показано почему кооперативные системы не всегда работают во благо населения.
«Долевое строительство – пещерное явление» Нужны новые инструменты. Новые, более прозрачные схемы.
Прислушиваясь к новостям о волнах и дне кризиса, многие ждут громких объявлений о возрождении ипотеки. Председатель Национальной лиги сертифицированных ипотечных брокеров Владимир Лопатин поделился с «Собственником» своими прогнозами и рассказал, почему не стоит надеяться на «ипотечное чудо».
Алла Снегина 29.04.2009 источник : журнал Собственник
Роста объема ипотечного кредитования не будет
— Всё дело в нереальности привлечения "длинных" ресурсов. Работа системы ипотечного жилищного кредитования немыслима без привлечение финансовых ресурсов. Именно на привлеченных ресурсах строят свою работу коммерческие банки. Но поскольку привлекаемые сейчас на рынке средства короткие и дорогие, то и выдаваемые кредиты соответственно короткие и дорогие. Банк не может из коротких денег выстраивать длинные цепочки. Такие попытки обречены.
Председателя правления Фора-Банка Александра Синельникова можно назвать пионером ипотечного кредитования в стране. Кредиты на приобретение жилья его банк начал выдавать еще в 1994 году - за год до появления первого официального указа властей об ипотеке. За десять лет работы с программами жилищного кредитования председатель правления Фора-Банка накопил богатый опыт, который ставит его в ряд ведущих экспертов по этой теме.
Александр Синельников, в своем выступлении рассказывает о крахе крупнейших инвестиционных банков в Америке связаных с ипотечныим кредитованием. О двух основных системах ипотечного кредитования. О том, какие банки останутся, а какие просто исчезнут с рынка ипотечного кредитования в России. Помимо этого, Синельников Александр, объяснит, почему в ближайшие несколько лет, роста объема ипотечного кредитования не будет.
Доступное решение жилищного вопроса для граждан России
В России начали сомневаться - бросать ли все силы на развитие ипотеки? Год назад такое не могло и во сне присниться. А тут на заседании общественного совета по жилищной политике при Минрегионразвития звучит доклад на тему "Ограничение возможностей ипотечного кредитования в повышении доступности жилья".
К тому же доклад делал человек, чей бизнес заключается в продвижении ипотечных продуктов на рынке - членом экспертного совета общероссийской общественной организации "Деловая Россия" Сергей Журавлев.
Логично, что только с помощью ипотеки и ряда жилищных программ проект «Доступное жилье» воплощен в жизнь не будет. Многие эксперты и представители органов власти считают, что фонд арендного жилья с надёжной возможностью длительного проживания и накопления мог бы стать дополнительным решением.
Взгляд организаторов Программы "Жилищный шаг" на жилищную ситуацию в России
В ходе совещания по вопросам развития жилищного строительства, глава правительства Владимир Путин признал, что государство не может оставаться основным заказчиком и покупателем жилья.
Необходимо, чтобы сейчас начал формироваться нормальный рыночный спрос. Нам крайне важно продумать грамотную стратегию развития накопительных кредитно финансовых механизмов, просчитать ситуацию на несколько шагов вперед, сформировать эффективную сбалансированную структуру спроса и предложения, чтобы обеспечить стабильность жилищного рынка, а значит, и реальную доступность жилья для подавляющего большинства граждан страны.
По мнению организаторов Программы «Жилищный шаг», в России, сегодня необходимо создавать рыночные "арендно - накопительные" механизмы приобретения жилья, повышающие покупательную способность населения. Нужно помогать населению накапливать и самостоятельно решать проблему с жильем, а не только стимулировать дотациями и субсидиями, как это делает государство сегодня в отсутствии эффективных рыночных механизмов.
"Маниловщина" - это еще мягко сказано
Вообще-то, давно известно, что от многократного ее повторения банальность не перестает быть банальностью. Скорее, наоборот: усугубляется.
Великорусским упрямцам
Я очень не хотел отвечать, т.к. используемые Вами (Александром Савиновым) политические аргументы представляются мне неприемлемыми в профессиональной дискуссии. Но ради той тысячи читателей, которые зашли и видимо прочитали Ваши тексты, я все-таки отвечу.
Бессмертная ипотека
Даже не специалисты знают, что доходы большинства граждан России в десять раз ниже, чем доходы таких же граждан в Америке. Процентные ставки даже сейчас в три-пять раз выше. Как в России кто- то умудряется ещё на таких условиях платить? Как можно при таких условиях создать массовый рынок?
Так почему в России уже пятнадцать лет все продолжают удивляться, почему же ипотека никак не заработает? Или почему она под силу только 5 % самых обеспеченных граждан? Ответ на самом деле простой: у нас разные условия среды и модель Американской ипотеки без изменений системы работать полноценно в России не может. Качество развития рынка, доходов граждан и развитость финансовых институтов этого не позволяют. Я думаю, вы это прекрасно понимаете.
Поздравление
С Новым годом!
Ответ Александру Савинову
Господин Александр Савинов (я приношу искренние извинения за случайные искажения фамилии) в который раз за мою 15-летнюю жизнь в ипотеке возвращает нас к дискуссии о «российском» пути развития. Дело не в чьем – либо авторитете (мне не стыдно за прожитые годы жизни), а в том, что взгляд, провозглашаемый им, с моей точки зрения, наносит ущерб нашей Родине.
Чем опасна игра в ипотеку
Кризис ещё только "приглушён" Американскими бездонными фальшивыми вливаниями наличности. А в России уже рапортуют о ежегодном двухкратном росте объёмов ипотечного кредитования. На сколько нужно быть, мягко сказать - "близоруким", что бы считать, что трудные времена ипотеки прошли. Они только начинаются. Ипотека, как технология кредитования начала умирать. И об этом громко, на весь мир возвестил "МИРОВОЙ ИПОТЕЧНЫЙ КРИЗИС". Или кто-то сомнивается, что в основе кризиса лежало ипотечное кредитование? И что-то очень быстро все об этом пытаются забыть!
В связи с этим, очень к стати бы напомнить людям и перечитать отличную статью (*интерьвью) - Владимира Пономарёва. Я с ней полностью согласен.
Преимущества механизма Программы «Жилищный шаг» перед ипотекой для людей с невысокими и средними доходами
Жилищная проблема для наших граждан достаточно остра. Потребность в жилье столь высока, что заемщики готовы влезать в заведомо грабительские условия ипотечного кредитования, даже со ставкой в 15% годовых.
Путём манипуляции с доступностью и выгодой ипотечного кредитования, жилищная проблема превратилась в национальную катастрофу. Необходимо как можно быстрее внедрять в России альтернативу ипотеке для людей с невысоким уровнем доходов.
Руководство Программы "Жилищный шаг " предложило своё решение этой не простой для России проблемы.
добавить свою новость
Подписка на новости